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Nomina amministratore condominio

26 Febbraio 2022 | Autore:
Nomina amministratore condominio

Chi convoca l’assemblea per la designazione dell’amministratore e quale maggioranza occorre? In quali casi è il giudice a procedere alla nomina?

La nomina dell’amministratore è sempre un momento estremamente delicato all’interno della vita condominiale, visto che, per legge, è l’amministratore a gestire l’intero edificio, nel rispetto delle decisioni adottate dall’assemblea. L’amministratore non può tuttavia considerarsi un mero esecutore della volontà condominiale: e infatti, è sempre la legge ad attribuirgli la possibilità di intervenire anche senza il previo consenso assembleare, ad esempio quando occorre provvedere alla manutenzione ordinaria oppure quando c’è bisogno di interventi straordinari e non c’è tempo per il voto della riunione. Con questo articolo parleremo proprio di ciò, cioè della nomina dell’amministratore di condominio.

Fin da subito va chiarito un aspetto importante: l’amministratore è obbligatorio solo in alcune circostanze. Ben potrebbe esserci, dunque, un condominio privo di amministratore; in questo caso, sarebbero i proprietari ad autogestirsi, senza ricorrere a una figura unica che li rappresenti verso l’esterno.

Quando l’amministratore è obbligatorio e la compagine ne è sprovvista, se l’assemblea non decide sulla sua nomina allora anche un solo proprietario può fare ricorso affinché sia il giudice a procedere alla nomina dell’amministratore di condominio. Approfondiamo tutte queste problematiche.

Amministratore condominio: quando è obbligatorio?

Per legge (art. 1129 cod. civ.), la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto; in questo caso, l’assemblea è tenuta a scegliere un amministratore e, se non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini (o dell’amministratore dimissionario).

Pertanto, nei condomini con almeno nove proprietari occorre obbligatoriamente nominare un amministratore; in tutti gli altri casi, è possibile che l’edificio resti privo di amministratore.

Attenzione: il numero minimo (nove) che fa scattare l’obbligo di nominare un amministratore è riferito ai proprietari di abitazioni condominiali, non a nove inquilini generici.

In altre parole, se in un condominio vivono dieci persone, ma cinque di esse fanno riferimento al nucleo familiare di un solo proprietario, non ci sarà obbligo di nominare l’amministratore.

Chi nomina l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea; solo nel caso in cui questa non provveda e sia obbligatorio procedere alla designazione, allora anche un solo condomino può fare ricorso al giudice affinché sia l’autorità giudiziaria a nominare un amministratore.

In assenza di amministratore, l’assemblea per la sua nomina può essere convocata da ciascun condomino.

Amministratore: con quale maggioranza si nomina?

Secondo la legge (art. 1136 cod. civ.), la deliberazione per la nomina dell’amministratore è approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

In pratica, per nominare un amministratore di condominio occorrono due maggioranze:

  • una maggioranza “per teste”, cioè per persone intervenute. La maggioranza per teste è calcolata sul totale dei condòmini presenti all’assemblea;
  • una maggioranza per millesimi, calcolata sul valore totale dell’edificio in proporzione al valore della singola proprietà di cui è titolare il condomino.

Amministratore condominio: quali sono i suoi compiti?

È la legge (art. 1130 cod. civ.) a stabilire quali sono i compiti dell’amministratore di condominio. Tra le altre cose, l’amministratore deve:

  • dare esecuzione alle deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale, nonché curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi nell’interesse comune;
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Si tratta della manutenzione ordinaria, per la quale non occorre il preventivo consenso dell’assemblea;
  • ordinare lavori di manutenzione straordinaria particolarmente urgenti, con obbligo di riferirne nella prima assemblea (art. 1135 cod. civ.);
  • curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (usufrutto, ad esempio) e personali di godimento (locazione, comodato, ecc.), i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio;
  • curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
  • fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Amministratore: quale maggioranza serve per la revoca?

Per la revoca dell’amministratore di condominio occorre la stessa maggioranza prevista per la sua nomina.

Pertanto, per revocare l’amministratore in carica serve una deliberazione approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Amministratore: quale maggioranza serve per la conferma?

Per la conferma dell’amministratore di condominio serve la stessa maggioranza prevista per la sua nomina o revoca. Secondo i giudici, infatti, la conferma dell’amministratore va equiparata a una nuova nomina e, pertanto, rispetta le stesse maggioranze.

C’è tuttavia giurisprudenza minoritaria secondo cui, per la semplice conferma dell’amministratore già in carica, non serve la maggioranza qualificata di cui sopra, bensì un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Secondo questa tesi, in pratica, per la mera conferma dell’amministratore di condominio occorrerebbe una maggioranza semplice.



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