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Ripetitore telefonia su lastrico solare di proprietà esclusiva

28 Febbraio 2022 | Autore:
Ripetitore telefonia su lastrico solare di proprietà esclusiva

Installazione antenne telefoniche su terrazza e altre parti di proprietà privata: è valido il divieto posto dal regolamento condominiale?

Il condominio può concedere a terzi l’utilizzo di alcune parti comuni in cambio del pagamento di un corrispettivo. Ad esempio, capita spesso che un condominio conceda il proprio tetto o il lastrico solare posto in cima all’edificio alle compagnie telefoniche affinché possano installarvi i propri ripetitori; così facendo, l’intero condominio ottiene un guadagno dal pagamento del canone. Cosa succede, però, se il bene che si trova in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei condòmini? Si metta il caso dell’installazione di un ripetitore di telefonia sul lastrico solare di proprietà esclusiva: cosa succede in queste ipotesi?

I problemi possono essere essenzialmente ricondotti alla necessità o meno di un permesso da parte dell’assemblea. E infatti il lastrico, pur essendo di proprietà esclusiva, resta comunque un bene di fondamentale importanza per l’intero edificio, visto che funge da copertura dello stesso. Inoltre, l’installazione di manufatti potrebbe alterare il decoro architettonico di tutto il fabbricato. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: affronteremo insieme il problema del ripetitore di telefonia sul lastrico solare di proprietà esclusiva.

Lastrico solare: quando è di proprietà esclusiva?

Secondo la legge (art. 1117 cod. civ.), il lastrico solare è di proprietà esclusiva solo se è il regolamento contrattuale a stabilire ciò.

Il regolamento contrattuale può essere di due tipi:

  • è votato all’unanimità da tutti i condòmini;
  • è redatto dall’originario proprietario del fabbricato, con atto successivamente recepito all’interno dei singoli contratti d’acquisto.

L’ipotesi più frequente è proprio quest’ultima: al momento dell’acquisto dell’abitazione posta all’ultimo piano, il proprietario compra anche il lastrico solare, di cui quindi diventa titolare esclusivo.

In caso contrario, cioè se il regolamento contrattuale non dice nulla, il lastrico è parte comune, cioè appartiene a tutto il condominio.

Lastrico solare: chi paga le spese?

Anche quando il lastrico solare è di proprietà esclusiva, le spese per la sua manutenzione e conservazione restano a carico del condominio, almeno in parte.

Per legge (art. 1126 cod. civ.), quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Perché la manutenzione e conservazione del lastrico deve essere pagata anche dai condòmini che non sono proprietari né hanno l’uso esclusivo del bene? Perché il lastrico, anche quando di titolarità di una sola persona, continua a svolgere un’essenziale funzione di copertura per l’intero fabbricato.

In pratica, il lastrico solare, rappresentando di fatto il tetto dell’edificio, consente allo stesso di ripararsi dagli agenti atmosferici e di isolare le abitazioni, soprattutto quelle immediatamente sottostanti.

È per questo motivo che il lastrico, anche quando appartiene a un solo condomino, continua a rimanere a carico (per i 2/3) di tutto il condominio.

Se, invece, il lastrico solare è bene comune, allora le spese si dividono tra tutti i condòmini in ragione della quota di proprietà (normalmente espressa in millesimi) posseduta da ciascuno.

Ripetitore sul lastrico di proprietà esclusiva: si può installare?

Quando il lastrico solare è di proprietà esclusiva, il suo titolare può decidere di realizzare le opere che ritiene più opportune, come ad esempio di trasformarlo in una terrazza oppure di costruire una sopraelevazione.

Da tanto deriva che il proprietario esclusivo del lastrico può anche decidere di farvi installare un ripetitore, concedendo in locazione lo spazio a una società di telefonia dietro pagamento di un canone.

Secondo la giurisprudenza (sentenza Cassazione Civile n. 32685 del 12/12/2019), eventuali divieti di compiere opere nelle parti di proprietà esclusiva devono risultare chiaramente all’interno del regolamento contrattuale.

Nel caso affrontato dalla Suprema Corte, il proprietario esclusivo della terrazza condominiale (equiparata al lastrico) decideva di concedere a una società l’installazione su di essa di un’antenna per telefonia cellulare e connessi impianti. Si tratta di un’ipotesi molto comune: il proprietario del lastrico o il condominio stesso, infatti, spesso concedono dietro corrispettivo la possibilità di utilizzare una porzione del terrazzo o del tetto per collocarvi impianti di vario tipo.

L’assemblea regolarmente convocata esprimeva il proprio parere negativo alla realizzazione dell’opera, invocando la clausola del regolamento contrattuale che stabiliva un divieto di eseguire nelle proprietà private qualsivoglia intervento nocivo all’estetica dell’edificio o comunque «molesto ai vicini».

Secondo la Cassazione, questo divieto è troppo ampio e generico e, pertanto, illegittimo: i divieti ed i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale in condominio devono essere formulati attraverso i regolamenti contrattuali tanto mediante l’elencazione delle attività vietate, quanto attraverso i danni che si intendono evitare, ma in tale ultima ipotesi, risulta necessario che «risultino da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, ovvero non suscettibile di dar luogo ad incertezze».

In sintesi: il regolamento contrattuale può vietare l’installazione di un ripetitore sul lastrico solare esclusivo, purché tale proibizione emerga chiaramente dal testo del regolamento e non si faccia riferimento a un generico pregiudizio per il condominio.


Il regolamento contrattuale può vietare l’installazione di un ripetitore sul lastrico solare esclusivo, purché tale proibizione emerga chiaramente dal testo del regolamento e non si faccia riferimento a un generico pregiudizio per il condominio.


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