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2 requisiti per essere consiglieri di condominio

28 Febbraio 2022 | Autore:
2 requisiti per essere consiglieri di condominio

Nei grandi condomini, l’assemblea può nominare un organo con funzioni di consiglio e di controllo dell’amministratore.

La legge di riforma del condominio [1] ha previsto che, in determinate realtà condominiali, l’assemblea può nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio. Nello specifico si tratta di un organo, privo di poteri, che ha unicamente funzioni consultive e di controllo. Serve a garantire una più efficiente e trasparente tutela dei condòmini nei grandi complessi immobiliari dotati di molteplici strutture comuni e, allo stesso tempo, funge da intermediario tra l’amministratore e i condòmini medesimi. Ci sono 2 requisiti per essere consiglieri di condominio: rivestire la qualità di condòmino; partecipare al condominio di un edificio formato da almeno dodici unità immobiliari.

In sostanza, il consiglio condominiale può essere composto solo dai proprietari delle unità immobiliari situate all’interno del condominio. Quindi, per essere consiglieri di condominio, bisogna avere la qualità di condòmino. Ciò non toglie che anche il proprietario che non vive nel condominio, può essere nominato consigliere condominiale, salvo che il regolamento condominiale non disponga diversamente. Infatti, alcuni regolamenti possono prevedere che la nomina di consigliere di condominio spetti solo ai proprietari di case che risiedono nel condominio.

Se ad esempio il proprietario di un appartamento vive nel condominio X e decide di affittare la sua seconda casa situata nel condominio Y, non può diventare consigliere di quest’ultimo (condominio Y) in quanto non residente nello stesso ma in quello dove è situata la sua abitazione principale (condominio X).

Inoltre, l’edificio deve essere composto da almeno dodici unità immobiliari. Va comunque rilevato che il consiglio di condominio è un organo eventuale e non obbligatorio, nel senso che la sua nomina è rimessa alla discrezionalità dell’assemblea per dare un supporto all’amministratore nello svolgimento del proprio mandato e per controllare che lo stesso agisca nel pieno interesse del condominio.

Come è composto il consiglio di condominio?

L’articolo 1130-bis del Codice civile dispone che negli edifici di almeno dodici unità immobiliari l’assemblea può decidere di eleggere il consiglio di condominio, composto da almeno tre condòmini. Tuttavia, nulla vieta che anche in condomini più piccoli, cioè con meno unità immobiliari, l’assemblea possa scegliere di nominare i consiglieri condominiali. Parimenti nulla vieta che vengano nominati più di tre consiglieri sempre, però, in numero dispari per evitare parità nelle votazioni.

È da escludere che possano entrare a far parte del consiglio condominiale soggetti esterni al condominio. Anche gli affittuari non possono essere nominati consiglieri di condominio, se è espressamente vietato dal regolamento condominiale.

Per quanto attiene alla nomina dei consiglieri, poiché la legge non dispone nulla al riguardo, si ritiene che la stessa possa avvenire con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea condominiale.

L’incarico di consigliere di condominio non comporta il pagamento di un compenso, quindi, salvo espressa differente indicazione, deve ritenersi gratuito.

Le modalità di convocazione del consiglio di condominio vanno disciplinate nel regolamento condominiale. In assenza di specifiche previsioni si applicano per analogia le norme dettate per la convocazione dell’assemblea.

Funzione consultiva e funzione di controllo del consiglio condominiale

Nel definire il ruolo del consiglio di condominio la legge parla espressamente di funzione consultiva e di funzione di controllo.

La funzione consultiva consiste nel fornire un ausilio all’amministratore rispetto a determinati adempimenti richiesti dal suo incarico, dandogli suggerimenti su come gestire specifiche situazioni come ad esempio quelle relative ai condòmini morosi o ad eventuali lavori di ristrutturazione dell’edificio. Di solito, è il regolamento condominiale o la delibera con la quale è stato istituito il consiglio di condominio, a delineare l’ambito d’intervento consultivo di tale organo.

In ogni caso, coadiuvare l’amministratore non significa che il consiglio di condominio può prendere le decisioni finali, che spettano sempre all’amministratore e all’assemblea, né tantomeno che può esprimere un parere vincolante. Da ciò consegue che ad esempio il consiglio condominiale può suggerire di sostituire la ditta di pulizie ma non può revocarne l’incarico, sostituendola con un’altra impresa.

La funzione di controllo si esplica nella vigilanza sulla corretta gestione dell’amministratore sia per quanto attiene alle spese sia per quanto riguarda l’esecuzione delle delibere assembleari. Ad esempio, se l’assemblea ha deliberato il rifacimento del tetto e l’amministratore tarda ad avviare le relative opere, il consiglio di condominio può intervenire per sollecitare l’inizio dei lavori.

Cosa non può fare il consiglio di condominio?

Come chiarito da una recente pronuncia della Corte di Cassazione [1], il consiglio di condominio ha solo funzioni consultive e di controllo, quindi non può autorizzare nessuna spesa. In particolare, quando ci sono dei lavori di manutenzione da eseguire all’interno del condominio tale organo può sottoporre a un preventivo vaglio di congruità le uscite di cassa, i preventivi dei lavori di ristrutturazione, le offerte di partecipazione all’appalto, i relativi contratti con le ditte, la scelta dell’impresa esecutrice dei lavori, la ripartizione degli oneri, ecc. ma, poi, tutto deve essere deliberato dall’assemblea. Qualsiasi decisione del consiglio non è vincolante per il condominio.

La Cassazione, altresì, ha precisato che l’assemblea condominiale può nominare un consiglio di condominio con l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione dei lavori ma le decisioni dei consiglieri sono vincolanti per tutti i condòmini, compresi quelli dissenzienti, solo se successivamente vengono votate ed approvate dall’assemblea. Questo perché le funzioni dell’assemblea non possono essere delegate ad un numero ristretto di condòmini, quale è appunto il consiglio condominiale, e i consiglieri non hanno poteri sostitutivi rispetto a quelli che spettano all’assemblea o all’amministratore. In sostanza, l’amministratore può anche non seguire i loro pareri.


note

[1] Cass. Civ., sez. VI-2, ordinanza n. 7484/2019.


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