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Chi paga i lavori straordinari in condominio in caso di vendita?

28 Febbraio 2022 | Autore:
Chi paga i lavori straordinari in condominio in caso di vendita?

Gli oneri condominiali vanno diversamente ripartiti tra venditore e acquirente a seconda se si tratta di quote mensili ordinarie o di spese per lavori.

Spesso, capita che in occasione della vendita di un’unità immobiliare situata all’interno di un condominio insorgano problematiche tra venditore e acquirente in relazione al pagamento degli oneri condominiali ed in particolare per quanto attiene al pagamento delle spese straordinarie. Pertanto, se l’assemblea condominiale prima della stipula dell’atto notarile, ha deliberato l’avvio di interventi edili che, per consistenza e particolarità, esulano dalle opere ordinarie, può sorgere spontaneo chiedersi chi paga i lavori straordinari in condominio in caso di vendita.

La suddivisione degli oneri condominiali tra il nuovo e il vecchio proprietario dell’unità immobiliare compravenduta avviene con regole diverse a seconda se si tratti delle quote mensili oppure delle spese dovute per le opere di manutenzione dell’edificio.

In relazione alle prime, venditore e acquirente sono solidalmente obbligati al pagamento dei contributi relativi all’anno precedente e all’anno in corso, salvo patto contrario tra le parti. Per quanto attiene alle seconde, occorre distinguere tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria e va preso a riferimento il momento in cui viene deliberata l’esecuzione dei relativi lavori.

Quote mensili: chi paga tra venditore e acquirente?

Secondo quanto dispone l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Inoltre, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

In parole più semplici, le quote mensili successive alla sottoscrizione dell’atto di compravendita vanno versate dall’acquirente; di contro, quelle maturate nell’anno in cui il rogito è stato comunicato all’amministratore e nell’anno precedente sono a carico del venditore e dell’acquirente.

Tra questi due soggetti sorge una responsabilità solidale per cui il condominio può pretendere il pagamento delle quote ordinarie mensili sia dall’uno sia dall’altro.

Se l’acquirente è costretto a pagare le spese ordinarie maturate prima dell’acquisto dell’unità immobiliare può, successivamente, chiederne il rimborso al venditore.

Ad esempio, se il venditore non ha pagato le spese condominiali connesse ai 6 mesi precedenti alla vendita, il neo condomino è chiamato a versare le quote in arretrato. Oneri che in realtà spettavano al vecchio proprietario. Naturalmente, l’acquirente potrà rivalersi sul venditore.

Perciò, se si vuole evitare una situazione simile è opportuno farsi rilasciare dall’amministratore un’attestazione circa la sussistenza o meno di morosità del venditore nel pagamento dei contributi alla data di sottoscrizione dell’atto di compravendita.

Spese per lavori in condominio: chi paga in caso di vendita?

Per quanto attiene alle spese per lavori condominiali decisi prima della vendita, bisogna distinguere a seconda della natura degli interventi edilizi.

Manutenzione ordinaria

Se si tratta di lavori inerenti alla manutenzione ordinaria, alla conservazione o al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune ovvero ad impedire o riparare un deterioramento, l’obbligazione sorge non appena si compie l’intervento ritenuto necessario dall’amministratore, quindi, in coincidenza con il compimento effettivo dell’attività gestionale. La relativa spesa grava sul soggetto che riveste la qualità di condomino nel momento in cui vengono realizzate le opere.

Pertanto, se l’atto di compravendita è sottoscritto prima dell’esecuzione dei lavori, l’obbligo economico ricade sull’acquirente, il quale è il neo condomino nel momento in cui gli interventi vengono eseguiti.

Manutenzione straordinaria

Se si tratta di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni, la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.

In sostanza, i lavori straordinari devono essere pagati da colui che era proprietario dell’unità immobiliare quando è stata deliberata la loro esecuzione mentre non assume rilievo il momento in cui le opere vengono effettivamente realizzate. Da ciò consegue che se l’atto di compravendita è sottoscritto dopo l’approvazione della delibera di esecuzione degli interventi edili, l’obbligo di partecipazione alle spese condominiali per i lavori straordinari sulle parti comuni grava sul venditore, anche se i lavori sono stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva al rogito.

L’acquirente che abbia pagato i relativi oneri al condominio può rivalersi nei confronti del venditore in forza del principio di solidarietà passiva ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile [1]. In ogni caso, venditore e acquirente possono inserire nel contratto di compravendita, una clausola che prevede che le spese relative ai lavori straordinari decisi prima del rogito sono a carico dell’acquirente. Si tratta comunque di un patto che ha effetti solo tra venditore e acquirente ma non anche nei confronti del condominio. Quindi, l’amministratore può chiedere indifferentemente il pagamento di dette spese all’una o all’altra parte.

Cosa succede se la vendita avviene prima che vengano approvati tutti gli stati di ripartizione dei lavori? Anche in questa ipotesi assume importanza la delibera di esecuzione dei lavori e non le successive delibere di ripartizione delle spese. A tal proposito, la Cassazione ha chiarito che non rileva che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori o comunque prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio. Tali circostanze, se mai, impediscono la pronuncia di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del venditore, che non è più condomino, ma non servono ad estinguere il suo debito originario [2].


note

[1] Cass. Civ., ordinanza n. 11199/2021.

[2] Cass. Civ., ordinanza n. 21860/2020.


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