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Posso rimuovere tubazioni che passano nella mia proprietà?

11 Dicembre 2021
Posso rimuovere tubazioni che passano nella mia proprietà?

Nella mia proprietà passano tubazioni, molto vecchie ed inutilizzate, del riscaldamento centralizzato condominiale. Posso rimuoverle o esiste una servitù che me lo impedisce?

Cominciamo con la questione della servitù.

Oltre che in base a contratto, le servitù possono nascere per destinazione del padre di famiglia (articolo 1062 del Codice civile).

Cosa significa servitù nata per destinazione del padre di famiglia? Si tratta delle servitù che nascono automaticamente nel momento in cui l’originario unico proprietario di un edificio (il costruttore, ad esempio) comincia a vendere a terzi le singole unità immobiliari ricomprese nella costruzione.

Nel suo caso, se quei tubi esistenti oggi nella sua proprietà erano in quella posizione fin dal momento in cui l’edificio fu costruito e facevano parte dell’impianto di riscaldamento condominiale, nel momento in cui lei (o il primo proprietario del suo appartamento) acquistò l’appartamento sorse automaticamente una servitù per il passaggio dei tubi a carico del fondo di sua proprietà ed a favore della proprietà condominiale (a meno che nell’atto di acquisto di chi per primo acquistò l’appartamento dal costruttore non sia stato specificato diversamente).

Pertanto, in base all’articolo 1062 del Codice civile, esiste a carico del fondo di sua proprietà una servitù per il passaggio di tubi (a favore del condominio):

  • se non risulta nulla in contrario dal suo atto di acquisto;
  • se quei tubi erano già in quella posizione nel momento in cui lei acquistò il suo immobile dal costruttore (oppure nel momento in cui vi fu l’acquisto dell’immobile di cui lei è oggi proprietario da parte di chi per primo lo acquistò dal costruttore).

Tuttavia, anche se questa servitù effettivamente nacque in questo modo, oggi essa potrebbe essere estinta per prescrizione (articolo 1073 del Codice civile) se, per almeno venti anni continui, il titolare della servitù non se ne sia servito.

Se, quindi, il condominio (che sarebbe il titolare della servitù) non ha, per almeno venti anni, utilizzato i tubi per farvi passare l’acqua necessaria al riscaldamento delle unità abitative, allora la servitù va considerata estinta per prescrizione e non più esistente a carico della sua proprietà.

Detto questo, per quanto riguarda l’esistenza o meno di una servitù, un altro problema è quello di chi sia il proprietario di quei tubi. Infatti, anche se esistesse una servitù di passaggio dei tubi a favore del condominio, questo non vorrebbe dire che i tubi siano di proprietà del condominio.

La Corte di Cassazione (con sentenze n. 9940 del 1998 e n. 27.248 del 2018) ha chiarito che non si presumono di proprietà condominiale:

  • il tratto delle tubazioni (dell’impianto idrico o di riscaldamento) compreso nell’appartamento dei singoli condomini;
  • la diramazione delle tubazioni che si innesta nel tratto di proprietà esclusiva e che serve a portare acqua negli appartamenti degli altri proprietari.

Questo vuol dire che anche se i tubi che esistono nella sua proprietà sono tubi che fanno parte dell’impianto condominiale idrico o di riscaldamento (anche se dismesso), essi sono di sua proprietà a meno che non risulti il contrario dal titolo (cioè dall’atto di acquisto o dal regolamento condominiale contrattuale).

Ricapitolando:

  • alle condizioni che le ho citato in precedenza, è possibile che esistesse a carico della sua proprietà una servitù per il passaggio dei tubi a favore del condominio (servitù che, però, potrebbe oggi essere estinta per prescrizione);
  • i tubi, in ogni caso, a meno che non risulti diversamente dal titolo, devono essere considerati di sua proprietà.

Naturalmente, se nasce un conflitto tra lei ed il condominio sull’esistenza o meno della servitù e sul fatto che sia prescritta o meno, occorrerà rivolgersi al giudice per far accertare con sentenza una cosa e l’altra (l’esistenza e la prescrizione eventuale della servitù).

Perciò, se l’assemblea delibera di rimuovere i tubi esistenti nella sua proprietà (ritenendo che siano di proprietà condominiale), lei dovrà impugnare la delibera e far accertare dal giudice che sono invece suoi.

Ugualmente, se sorge una controversia (tra lei e il condominio) sull’esistenza di una servitù di passaggio dei tubi e non la si risolve bonariamente, non si potrà far altro che rivolgersi al giudice (lei o il condominio) per far accertare l’esistenza attuale della servitù.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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