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Posso realizzare un b&b in condominio?

11 Dicembre 2021
Posso realizzare un b&b in condominio?

Il regolamento di condominio vieta usi diversi da quello abitativo e, in particolare, vieta che gli immobili siano utilizzati come affittacamere e pensioni. Posso usare il mio immobile per un bed and breakfast?

La Corte di Cassazione, nelle sentenze più recenti, ha stabilito che:

  • le attività di affittacamere, alberghiera e di bed & breakfast sono incompatibili con la destinazione dell’immobile ad uso abitativo per cui questo tipo di esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo, come è nel suo caso (Cassazione, ordinanza n. 704 del 16 gennaio 2015);
  • se nel regolamento contrattuale condominiale è inserita una clausola contenente il divieto di adibire gli appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione, la stessa clausola deve essere interpretata nel senso di permettere l’utilizzo solo a fini residenziali privati con esclusione di tutti gli utilizzi che offrono servizi alberghieri tra cui affittacamere, pensioni, ostelli, locande, bed & breakfast (Cassazione, ordinanza n. 11.609 del 14.5.2018): nel suo caso, inoltre, è lo stesso regolamento a vietare espressamente non solo l’utilizzo come pensione o camere di affitto, ma anche ogni utilizzo che comprometta la tranquillità del caseggiato.

Tuttavia, deve essere anche considerato che la stessa Corte di Cassazione, con sentenza n. 6.769 del 18 marzo 2018 ha chiarito che tutte le clausole di regolamento di condominio che limitano l’uso delle proprietà private, vietando determinati usi o attività, per essere opponibili ai terzi acquirenti (cioè a coloro i quali acquistano un’unità immobiliare ubicata nel condominio non dall’originario costruttore, ma l’acquistano da coloro che per primi acquistarono gli appartamenti dal costruttore) devono essere specificamente trascritte nei registri immobiliari oppure espressamente richiamate nell’atto di acquisto.

Questo vuol dire che se lei ha acquistato il suo appartamento non dall’originario costruttore, ma da un condomino, le clausole contenute nel regolamento condominiale che limitano gli utilizzi degli immobili avranno efficacia verso di lei solo se quelle clausole furono:

  • o trascritte nei registri immobiliari (devono essere state trascritte le singole clausole e non basterebbe che sia stato trascritto il regolamento);
  • o richiamate in modo espresso nel suo contratto di acquisto.

In caso contrario, se quelle clausole del regolamento condominiale non furono né trascritte nei registri immobiliari, né richiamate espressamente nel suo contratto di acquisto, allora quei divieti non possono applicarsi alla sua posizione e lei avrebbe il diritto di usare l’immobile anche per destinarli ad attività ricettive (nel rispetto, comunque, delle diverse norme comunali di edilizia ed urbanistica).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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