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Quando un atto di vendita è nullo?

26 Febbraio 2022 | Autore:
Quando un atto di vendita è nullo?

L’ordinamento giuridico sanziona con la nullità un contratto di compravendita che presenti un’anomalia al momento della sua formazione oppure che sia illecito.

La vendita, o meglio, la compravendita è il contratto che ha ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo [1]. La sua funzione, quindi, è quella di ottenere il risultato economico di scambiare un bene qualsiasi per un certo prezzo.

Come tutti i contratti, anche quello di compravendita può essere viziato da nullità, che è la forma più grave di invalidità contrattuale. Ma in concreto quando un atto di vendita è nullo? Per rispondere correttamente a questa domanda bisogna fare riferimento alla disciplina generale dettata in tema di nullità del contratto dall’articolo 1418 del Codice civile. Pertanto, un atto di vendita è nullo quando: è contrario a norme imperative; manca di un elemento fondamentale per la sua costituzione; la causa del contratto è illecita; l’oggetto del contratto è impossibile, illecito o indeterminato.

Dalla nullità del contratto discende la sua inefficacia perché non può produrre alcun effetto giuridico né tra i contraenti né rispetto a terzi.

Quando un atto di vendita è nullo?

La prima causa di nullità di un atto di vendita è data dalla contrarietà a norme imperative [3] come avviene nel caso del contratto di vendita dei diritti di paternità di un’opera, contrario al diritto d’autore che consente solo la vendita dei diritti di sfruttamento economico.

Il contratto di compravendita, altresì, è nullo se manca di uno dei suoi requisiti indispensabili [4]. Nello specifico, quando:

  • manca l’accordo, ovvero c’è difformità tra la proposta e l’accettazione oppure le dichiarazioni delle parti non possono essere prese sul serio. Vedi ad esempio una compravendita che viene effettuata da attori nel corso di una recita;
  • è inesistente l’oggetto. Si pensi all’ipotesi in cui il bene da trasferire non esiste più perché è andato distrutto in un incendio;
  • manca la causa, come nel caso di una compravendita mediante la quale una persona acquista la proprietà di una cosa che già le appartiene;
  • manca la forma, cioè non viene rispettata la forma determinata prescritta dalla legge a pena di nullità. Ad esempio, la compravendita di un immobile che viene stipulata oralmente è nulla, in quanto la legge richiede la forma dell’atto pubblico a pena di nullità.

L’atto di vendita è nullo se la causa è illecita perché contraria a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume [5].

Nello specifico, le norme imperative sono quelle che non possono essere derogate dai privati, l’ordine pubblico attiene a quei principi che sono alla base dell’ordinamento giuridico e il buon costume indica quel complesso di principi costituenti la morale sociale corrente.

Ne consegue che è ad esempio nullo il contratto di compravendita di un immobile per illiceità della causa quando è stato stipulato in attuazione di un prestito usurario.

Inoltre, il contratto di compravendita è nullo quando le parti si sono determinate a concluderlo per un motivo illecito comune ad entrambe [6].

Tizio vende la propria abitazione a Caio a condizione che vi impianti una casa di appuntamenti. Il contratto di compravendita è nullo poiché il motivo che ha indotto le parti a concluderlo oltre che illecito, è comune ad entrambe le parti e ha costituito l’unica ragione del contratto stesso.

Ancora, il contratto di compravendita è nullo quando l’oggetto è impossibile, illecito, indeterminato o indeterminabile [7]. Vedi ad esempio l’atto di vendita rispettivamente di una parte del Colosseo, quello di una partita di pastiglie di ecstasy o di anfetamine da spacciare in discoteca oppure quello di un veicolo di cui non viene specificata la marca e il modello.

Infine, è nullo il contratto di compravendita stipulato in frode alla legge [8]. Tale ipotesi si ha quando le parti, prefiggendosi di raggiungere uno scopo vietato da una norma imperativa, tentano di aggirarla stipulando una vendita che ha un risultato lecito in apparenza, ma illecito nella sostanza. Si pensi ad esempio al debitore e al creditore che concludono una vendita con patto di riscatto [9], eludendo, però, il divieto di patto compromissorio [10].

Cosa fare quando l’atto di vendita è nullo?

Se l’atto di vendita è nullo, le parti non sono vincolate a rispettare gli impegni presi. Quindi, se non è stata eseguita ancora la prestazione dovuta (il pagamento del prezzo, per l’acquirente, e la consegna dell’oggetto della compravendita, per il venditore) non si è tenuti a farlo.

Invece, se la prestazione è già stata eseguita, la parte interessata può chiederne la restituzione (cosiddetta ripetizione dell’indebito). Qualora la controparte non dovesse adempiere, potrà ricorrere al giudice per ottenere la dichiarazione della nullità dell’atto di vendita.

Nullità dell’atto di vendita: chi e quando può farla valere?

La nullità dell’atto di vendita può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse [8], quindi, non solo dalle parti che lo hanno posto in essere ma anche da soggetti terzi. Inoltre, può essere rilevata d’ufficio dal giudice.

La nullità può essere fatta valere senza limiti di tempo, cioè non è soggetta a prescrizione.

Tuttavia, se è vero che non ci sono termini da rispettare per agire con l’azione di nullità, è anche vero che nel caso di un contratto di compravendita di un immobile, nullo perché ad esempio concluso oralmente, bisogna comunque stare attenti a che non siano decorsi 10 anni. Infatti, in tal caso, non si potrà ottenere la restituzione del bene poiché opera la cosiddetta usucapione breve in quanto oltre ad esserci il possesso, c’è la buona fede e un contratto astrattamente idoneo al passaggio della proprietà.

Va anche rilevato che la nullità non è sanabile per cui il contratto nullo non può essere convalidato; tuttavia, può essere convertito qualora contenga i requisiti di sostanza e di forma di un altro contratto [11].

Quando solo una parte del contratto è affetta da nullità o una singola clausola, la legge dispone che, di regola, il contratto resta valido, salvo che la parte viziata da nullità sia stata indispensabile alla conclusione del contratto. In tale caso, la nullità parziale si estende all’intero contratto.

Approfondimento

Nell’articolo “Nullità contratto di compravendita: ultime sentenze” è possibile trovare una rassegna delle più recenti pronunce in materia.


note

[1] Art. 1470 cod. civ.

[2] Art. 1418, co. 1, cod. civ.

[3] Art. 1418, co. 2, cod. civ. e art. 1325 cod. civ.

[4] Art. 1418, co. 2, e art. 1343 cod. civ.

[5] Art. 1418, co. 2, e art. 1345 cod. civ.

[6] Art. 1418, co. 2, e art. 1346 cod. civ.

[7] Art. 1418, co. 3. cod. civ.

[8] Art. 1344 cod. civ.

[9] La vendita con patto di riscatto, prevista dall’articolo 1500 e ss. del Codice civile, dà al venditore il diritto di riacquistare la proprietà della cosa venduta (bene mobile o immobile) restituendo il prezzo e le spese al compratore.

[10] Il patto compromissorio è quell’accordo con cui si conviene che, in caso di mancato pagamento di un credito entro un dato termine, la proprietà del bene dato in garanzia, passi in proprietà al creditore. Il patto compromissorio è espressamente vietato e considerato nullo dall’articolo 2744 del Codice civile.

[11] Art. 1424 cod. civ.


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