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Delibera assemblea con maggioranza sbagliata: che succede?

5 Dicembre 2021
Delibera assemblea con maggioranza sbagliata: che succede?

Condominio: vizi delle votazioni durante la riunione di condominio. Che fare se il quorum è sbagliato ed entro quanto tempo agire.

Sarà capitato a tutti di partecipare ad una riunione di condominio e di assistere alla conta dei voti con la stessa pignoleria con cui si controllano i numeri della cartella che ha invocato “tombola”. Se il presidente della seduta dovesse dichiarare approvato il punto all’ordine del giorno perché, a suo dire, è stato raggiunto il quorum deliberativo cosa si può fare se, in realtà, si è sbagliato? Si valuta anche il caso di una decisione adottata con un numero di voti pari alla maggioranza semplice quando invece la legge prescrive la maggioranza qualificata. O anche l’ipotesi in cui venga dichiarata aperta una seduta in mancanza dei millesimi minimi (il cosiddetto quorum costitutivo). Ebbene, che succede in caso di delibera dell’assemblea approvata con una maggioranza sbagliata?

Il problema chiaramente si pone solo laddove l’assemblea non ammetta l’errore e dichiari chiusa la seduta: se, dopo qualche settimana, l’amministratore dovesse chiederti il pagamento delle spese deliberate con il voto viziato, potresti rifiutarti? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Delibera nulla o annullabile?

La prima cosa che devi sapere è che non tutti i vizi dell’assemblea ne determinano la nullità. Alcuni sono causa di annullabilità. Sembrano due termini identici, in realtà tra i due ci sono una marea di differenze.

La nullità scatta in presenza dei vizi più gravi. La nullità può essere fatta valere in qualsiasi momento, anche a distanza di anni. E soprattutto ad agire può essere qualsiasi condomino.

L’annullabilità invece è prevista per i vizi meno gravi, quelli cioè dove si può chiudere un occhio se il soggetto leso intende “passarci sopra”. Il caso emblematico è quello di uno dei condomini che si presenti in assemblea pur non avendo ricevuto la convocazione. A differenza della nullità, l’annullabilità deve essere fatta valere entro 30 giorni con una contestazione dinanzi al giudice: scaduto tale termine, la delibera, per quanto viziata, non può più essere impugnata. Sicché, non ci si potrà poi dolere se l’amministratore pretende un pagamento. Inoltre, a contestare la causa di annullabilità può essere solo colui che ne ha subìto un pregiudizio (come appunto il condomino non convocato) e non gli altri.

Delibera assemblea approvata con maggioranza sbagliata: che succede?

A questo punto, per stabilire cosa fare se la votazione dell’assemblea di condominio è stata adottata con una maggioranza sbagliata bisogna verificare se, secondo la legge, tale errore sul quorum deliberativo si risolve in un vizio di nullità o annullabilità.

Ebbene, per legge, le delibere approvate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dal Codice civile, oppure senza la corretta costituzione dell’assemblea, si ritengono annullabili. Il che comporta le seguenti importantissime conseguenze:

  • la contestazione può essere sollevata solo da chi ha votato “contro” (ossia i condomini dissenzienti) e non da chi ha votato “a favore”;
  • per annullare la delibera bisogna adire il giudice entro 30 giorni dalla votazione (o, per gli assenti, dal ricevimento del relativo verbale);
  • se non si impugna la delibera nei termini questa diventa vincolante e obbliga tutti i condomini. Sicché, se l’amministratore, in forza di tale decisione, dovesse pretendere dei soldi dal condomino dissenziente, questi non potrebbe rifiutarsi di pagare. E se non dovesse farlo e l’amministratore dovesse ottenere dal tribunale un decreto ingiuntivo, non sarebbe più possibile fare opposizione contro tale decreto ingiuntivo contestando appunto il vizio della maggioranza.

In sintesi, se una delibera dell’assemblea viene approvata con una maggioranza diversa da quella prevista dalla legge, bisogna contattare subito un avvocato affinché agisca contro il condominio entro 30 giorni.

Come può difendersi il condominio?

Dinanzi all’impugnazione del condomino, il condominio potrebbe anche decidere di rimettere la questione all’ordine del giorno e, revocando la precedente votazione, sperare nel raggiungimento della corretta maggioranza. Se così dovesse avvenire, il giudice dichiarerà chiuso il giudizio per «cessazione della materia del contendere» condannando comunque il condominio al pagamento delle spese processuali sostenute dal condomino dissenziente.



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