Quali sono le spese straordinarie a carico del proprietario?

In caso di locazione di un immobile, ecco cosa deve pagare il proprietario per la manutenzione e le spese condominiali.

Quando si prende in locazione un immobile capita spesso che insorgano discussioni tra inquilino e proprietario in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione dell’appartamento e agli oneri condominiali. In entrambi i casi, il criterio di carattere generale per la suddivisione è quello di individuare la tipologia dell’intervento. Pertanto, se si tratta di una manutenzione ordinaria, le relative spese spettano all’inquilino (conduttore o locatario) mentre se si tratta di una manutenzione straordinaria le spese gravano sul proprietario (locatore). Volendo entrare più nel dettaglio, quali sono le spese straordinarie a carico del proprietario?

Per rispondere correttamente a questa domanda bisogna partire dal disposto dell’articolo 1576 del Codice civile a norma del quale il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Tale previsione codicistica va integrata con quanto previsto dalla legge sulle locazioni degli immobili urbani [1], secondo la quale l’inquilino deve sostenere: le spese per la pulizia; quelle relative all’ordinaria manutenzione dell’ascensore; le spese dell’energia elettrica, dell’acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria. Altresì, l’inquilino deve provvedere alle spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni.

Se poi nello stabile c’è un servizio di portineria, l’inquilino dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%.

Tabelle di ripartizione spese proprietario/inquilino: quali sono?

Al fine di una più corretta ripartizione delle spese di manutenzione di un immobile locato, negli anni, sono state elaborate delle apposite tabelle approvate dalle organizzazioni di categoria (proprietari e inquilini), ispirate a principi di equità.

La tabella maggiormente utilizzata è quella concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat nel 2014. Successivamente, nel 2017, il ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha approvato un decreto [2] con allegata un’altra tabella di ripartizione delle spese che ricalca sostanzialmente il contenuto della prima. Dette tabelle possono essere recepite dai regolamenti condominiali e possono essere richiamate dai contratti di locazione, divenendo, di conseguenza, vincolanti tra le parti. In caso contrario, si ricorre alle norme di legge e agli usi locali.

Quali sono le spese straordinarie a carico del proprietario?

Come si è già detto in precedenza, la legge stabilisce che sul proprietario gravano tutte le spese relative alle riparazioni necessarie dell’immobile locato, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che spettano, invece, all’inquilino. In altre parole, sono a carico del proprietario le spese che risultano necessarie a permettere all’inquilino di godere appieno dell’immobile concesso in locazione. Ciò nonostante le parti possono inserire nel contratto di locazione un’apposita clausola che pone a carico dell’inquilino anche le spese di straordinaria manutenzione. L’obbligo del proprietario comunque non sussiste se si tratta di riparazioni causate da dolo o colpa del conduttore o di un suo familiare.

Per quanto riguarda gli oneri condominiali, il proprietario deve provvedere alle spese di gestione straordinaria, ovvero alle spese relative ad opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio nonché opere e modifiche necessarie per realizzare e/o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’immobile. Quindi, il proprietario deve provvedere alle spese di gestione straordinaria mentre quelle di gestione ordinaria, cioè quelle necessarie a mantenere in efficienza l’immobile e per rimuovere il deterioramento causato dall’utilizzo del bene locato, spettano all’inquilino. Anche in questo caso, nel contratto di locazione è possibile inserire una clausola che impone che le (sole) spese ordinarie siano a totale carico dell’inquilino o del padrone di casa.

Alla luce di quanto si è venuto dicendo finora, le spese straordinarie più comuni a carico del proprietario in relazione alle parti interne dell’immobile e alle parti comuni condominiali possono essere così schematizzate:

Parti interne dell’immobile

Impianto di riscaldamento:

• sostituzione integrale;
• manutenzione straordinaria.

Impianto sanitario, infissi e serrande, serrature, pavimenti e rivestimenti:

• sostituzione integrale.

Vetri:

• installazione doppi vetri.

Impianto di allarme e citofono:

• installazione e rifacimento.

Parti comuni condominiali

Ascensore:

• installazione e manutenzione straordinaria degli impianti;
• adeguamento degli impianti.

Autoclave:

• installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoi, elemento rotante, avvolgimento elettrico);
• imposte e tasse impianto.

Impianti di illuminazione, videocitofono, videosorveglianza e speciali:

• installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione;
• installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme;
• installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni;
• installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili;
• installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza.

Impianti di riscaldamento, condizionamento, addolcimento acqua, fonti rinnovabili:

• installazione e sostituzione impianti;
• adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti.

Impianti antincendio:

• installazione e sostituzione dell’impianto;
• acquisto degli estintori.

Impianti sportivi:

• installazione e manutenzione straordinaria.

Impianto centralizzato di ricezione radiotelevisiva e di flussi informativi:

• installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo.

Parti comuni:

• sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico;
• manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari;
• manutenzione straordinaria della rete di fognatura;
• sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere;
• installazione e sostituzione di serrature;
• installazione di attrezzature quali cassette postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo;
• installazione e sostituzione cancello;
• sostituzione piante nelle aree verdi;
• tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali.

Amministrazione del condominio:

• compenso dell’amministratore;
• spese postali, telefoniche, bancarie;
• cancelleria.

Assicurazione edificio:

• pagamento premi.

Portierato e pulizia edificio:

• compenso portiere e sostituto, compresi i contributi assicurativi e previdenziali, accantonamento liquidazione tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, manutenzione della portineria, materiali per la pulizia, alloggio portiere. Il pagamento di detti oneri condominiali gravano sul proprietario dell’immobile in misura del 10%.

Approfondimenti

Per un maggiore approfondimento dell’argomento è consigliata la lettura degli articoli “Quali spese sono a carico del locatore” e “Ripartizione spese condominiali proprietario inquilino”.