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Pianerottolo accorpato: serve il consenso di tutti?

10 Marzo 2022 | Autore:
Pianerottolo accorpato: serve il consenso di tutti?

Uso della cosa comune: cosa dice la legge? Cosa succede in caso di incorporazione non autorizzata di parti condominiali?

Ogni condomino può usare le parti comuni presenti in condominio. Ad esempio, ciascun condomino può usare l’ascensore, le scale, il cortile, il parcheggio, l’androne, ecc. Secondo la legge, ciò che è importante è che tale uso non escluda gli altri; si pensi, ad esempio, al condomino che utilizzi le scale per accatastarci le proprie cose, oppure che usi il parcheggio per mettere in sosta tutte le proprie auto, impedendo così di fare lo stesso agli altri. Con questo articolo ci occuperemo di un particolare aspetto: vedremo cioè se per accorpare il pianerottolo serve il consenso di tutti.

Accorpare il pianerottolo significa inglobare questa parte comune all’interno della propria abitazione, rendendolo così proprietà privata. È chiaro che tale condotta è illegittima, in quanto si tratta di sottrarre un bene condominiale per farlo proprio. Ciò è possibile, invece, se c’è il consenso di tutti all’accorpamento del pianerottolo? Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza.

Pianerottolo: è parte comune?

Il pianerottolo rientra tra le parti comuni dell’edificio? Sebbene la legge (art. 1117 cod. civ.) non lo inserisca espressamente all’interno delle aree comuni del condominio, il pianerottolo va senza dubbio ricompreso in queste ultime. L’elenco fornito dal Codice civile, infatti, è da intendersi non esaustivo ma solamente esemplificativo.

Per la precisione, poiché la legge ritiene, tra le altre, che siano parti comuni dell’edificio condominiale anche le scale, non v’è dubbio che il pianerottolo rappresenti un’estensione delle stesse, ovvero una parte integrante.

Per la precisione, poiché il pianerottolo è il prolungamento delle scale funzionalmente collegato alle stesse, ne consegue che deve essere considerato bene di proprietà comune.

Solo eccezionalmente il pianerottolo può ritenersi di proprietà privata di uno o di più condòmini: ciò accade se è così disposto dai rogiti di acquisto delle singole unità abitative o da un regolamento di condominio di natura contrattuale, ovvero nel caso in cui per le caratteristiche funzionali e strutturali dello stesso, sia posto al servizio unico ed esclusivo di una singola unità immobiliare.

In linea di massima, però, il pianerottolo non può mai considerarsi in proprietà esclusiva nel momento in cui, per le sue caratteristiche, debba considerarsi necessario all’uso comune.

Dunque, il pianerottolo rientra di regola tra le parti comuni del condominio. Da tanto derivano precise conseguenze. Vediamo quali.

Uso della cosa comune: cosa dice la legge?

Secondo il Codice civile (art. 1102 cod. civ.), ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Insomma, chi si trova in condominio può senza dubbio servirsi del cortile, dell’ascensore, dell’androne, del lastrico solare e di ogni altra parte comune, purché:

  • non venga modificata la destinazione d’uso del bene (ad esempio, un cortile non può essere adibito a parcheggio);
  • non si impedisca agli altri di goderne allo stesso modo (ad esempio, non è possibile precludere l’accesso al cortile comune apponendo una catena all’ingresso).

Ad esempio, l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale costituisce una modifica della cosa comune che ciascun condomino può apportare a proprie spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico.

Ai limiti all’uso della cosa comune sopra elencati si aggiungono quelli (eventuali) del regolamento di condominio.

Va detto che solamente un regolamento contrattuale, cioè un regolamento approvato all’unanimità oppure inserito nell’atto di acquisto di tutti i proprietari, può derogare a quanto previsto dalla legge e imporre restrizioni particolari.

Il regolamento può stabilire che alcune parti che la legge considera normalmente comuni possano essere attribuite alla titolarità (o all’uso esclusivo) solamente di un condomino. È il caso del lastrico solare, il quale può essere concesso in esclusiva al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio.

Pianerottolo accorpato: serve il consenso unanime?

Secondo la Corte di Cassazione [1], l’incorporazione di parti condominiali nella proprietà individuale è possibile solo se c’è il consenso scritto di tutti i condòmini. Come visto in precedenza, infatti, ogni condomino può fare uso delle parti comuni, ma nessuno può comportarsi in maniera tale da impedire agli altri di fare lo stesso.

Per la Cassazione, se la cosa comune è sottratta definitivamente alla possibilità di godimento collettivo si ha un’appropriazione di parte del bene comune, per la quale occorre il consenso negoziale di tutti i partecipanti che, in caso di beni immobili, impone la forma scritta a pena di nullità.

Da tanto deriva che se un condomino, nell’esecuzione dei lavori che riguardano il proprio appartamento, decide di estendere la sua proprietà inglobando anche il pianerottolo (che è bene comune), potrà farlo solo con il consenso scritto di tutti i condòmini.

In caso contrario, l’incorporazione è illegittima e ciascun condomino può agire in giudizio per ottenere la restituzione del bene sottratto e il ripristino dello stato dei luoghi.

 


note

[1] Cass., ord. n. 18929 dell’11 settembre 2020.

Autore immagine: canva.com/


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