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Cosa deve pagare il condomino distaccato?

6 Dicembre 2021
Cosa deve pagare il condomino distaccato?

Riscaldamento centralizzato: anche chi ha un impianto autonomo deve partecipare alle spese relative alle dispersioni di calore (consumi involontari).

È diritto di ogni condomino distaccarsi dal riscaldamento condominiale e dotarsi di un proprio impianto autonomo. Solo un regolamento approvato all’unanimità potrebbe vietarlo. Diversamente, è da considerare nulla sia la delibera dell’assemblea che nega il distacco o lo subordina al previo nulla osta del condominio, sia la clausola del regolamento approvato a semplice maggioranza che neghi tale diritto. 

È spesso controverso e fonte di litigi l’aspetto relativo alle spese dell’impianto centralizzato che continuano a gravare sul condomino resosi ormai autonomo. Già, perché quest’ultimo, nonostante il distacco, continua ad essere proprietario pro quota dell’impianto centralizzato e potrebbe sempre tornare sui propri passi, riallacciandosi al riscaldamento comune. 

Di qui la domanda: cosa deve pagare il condomino distaccato? La lettura del Codice civile – così come modificato dalla riforma del condominio avvenuta nel 2012 – potrà aiutarci a dare una risposta quanto più esaustiva a questa domanda. Ma procediamo con ordine.

Diritto al distacco dall’impianto centralizzato

Ai sensi dell’articolo 1118 del Codice civile, il condomino può distaccarsi all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento a patto che il suo distacco non comporti: 

  • notevoli squilibri di funzionamento all’impianto centralizzato;
  • aggravi di spesa per gli altri condòmini. 

La verifica di questi due requisiti non è subordinata a un previo vaglio dell’amministratore o dell’assemblea: è lo stesso condomino ad incaricare un proprio tecnico affinché rediga una relazione che attesti la bontà dell’operazione. La relazione andrà esibita all’amministratore prima dell’avvio dei lavori ed eventualmente all’assemblea in caso di contestazioni. In realtà, nessuna norma stabilisce l’obbligo della preventiva relazione, ma è sempre bene dotarsene per respingere eventuali contestazioni.

L’assemblea, il cui preventivo consenso al distacco non è richiesto dalla legge, può tuttavia intervenire successivamente per chiedere lo smantellamento dell’opera qualora dimostri che la stessa crea squilibri di funzionamento o aggravi di spesa. 

Quando non ci si può staccare dall’impianto centralizzato?

Sono due i casi in cui non ci si può staccare dall’impianto centralizzato. 

Il primo si verifica in presenza di un divieto contenuto nel regolamento condominiale. Si deve trattare però di un regolamento «contrattuale» ossia approvato all’unanimità. L’unanimità si può raggiungere in due modi. O tramite votazione in assemblea cui partecipino tutti i condomini e tutti votino a favore dell’inserimento della clausola in oggetto, oppure tramite accettazione del regolamento all’atto dell’acquisto dei singoli appartamenti, dinanzi al notaio.

Il secondo caso in cui non ci si può staccare dall’impianto centralizzato è quando l’assemblea dia prova che esso determini notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa.

Pagamento spese riscaldamento per chi si distacca

Come abbiamo appena anticipato, anche chi si dota di un impianto autonomo continua a concorrere con le spese dell’impianto centralizzato. Non tutte, chiaramente: solo quelle relative alla manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. 

Non partecipa alle spese relative ai consumi, salvo che per una minima quota relativa ai cosiddetti «consumi involontari». 

La partecipazione ai cosiddetti consumi involontari si giustifica per via delle dispersioni di calore che si propagano dalla rete condominiale e che, inevitabilmente, finiscono per riscaldare anche l’appartamento di chi si distacca, così beneficiandone. L’individuazione delle eventuali dispersioni – necessarie per la redazione delle tabelle millesimali di riscaldamento – non può essere lasciata al caso, ma deve passare attraverso una relazione tecnica asseverata. 

Per effetto del D. Lgs. 73 del 14 luglio 2020, è stato eliminato il controverso richiamo alle norme Uni 10200 ed è stato stabilito che almeno il 50% della spesa per il consumo dev’essere ripartito sulla base dei prelievi volontari. Il resto potrà ripartirsi per millesimi, metri quadri, metri cubi o potenze installate.

La legge – in modo non del tutto coerente con i princìpi che governano la materia condominiale – sembra lasciare all’assemblea il compito di scegliere quale criterio adottare.

Per il tribunale di Savona [1] è legittima la delibera assembleare che – pur in presenza di un regolamento condominiale contrattuale particolarmente sfavorevole al distacco – accolla al condomino “autonomo” le spese di consumo fisse, comprese quelle involontarie.  


note

[1] Trib. Savona sent. n. 1446/2017.

Autore immagine: depositphotos.com


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