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Assemblea di condominio: come si calcola la maggioranza?

7 Dicembre 2021 | Autore:
Assemblea di condominio: come si calcola la maggioranza?

Il conteggio dei millesimi necessari per la validità della riunione e delle delibere; che succede se non si raggiunge il quorum necessario; chi può impugnare.

Nelle assemblee condominiali capita spesso di vedere alcuni partecipanti alla riunione impegnati a contare i voti espressi, per calcolare il quorum costitutivo e quello deliberativo. Di solito questo incombente tocca al presidente, che dichiara aperta la seduta quando è stato raggiunto il numero di presenze necessario e poi controlla i millesimi raggiunti per ciascuna deliberazione da approvare.

Ma esattamente come si calcola la maggioranza in assemblea di condominio? Conoscere il meccanismo è importante, perché se il conteggio è sbagliato l’assemblea potrebbe risultare non validamente costituita e le deliberazioni approvate sarebbero invalide. Inoltre, anche quando il quorum costitutivo per tenere l’assemblea è stato raggiunto, potrebbero esserci alcune decisioni che richiedono la maggioranza rafforzata per ottenere una valida approvazione; se la soglia necessaria non viene raggiunta, quelle deliberazioni sono annullabili.

Per questi motivi, è più corretto parlare di maggioranze, al plurale. Precisamente, esistono una maggioranza semplice e due tipi di maggioranza qualificata, necessaria per le decisioni di rilievo. Va poi evidenziato che nel condominio il criterio delle teste (il numero dei partecipanti) si intreccia con quello delle quote (i valori millesimali che esprimono la proprietà posseduta da ciascun condomino). Questo contempera e bilancia in parte, ad esempio, l’opinione del proprietario di un monolocale (o di un semplice box auto) con quella di chi ha diversi e grandi appartamenti nell’edificio. Insomma, i grandi contano comunque più dei piccoli, ma fino a un certo punto.

Millesimi e tabelle millesimali

I millesimi esprimono in termini numerici la quota di proprietà di ciascun condomino sulle parti comuni dell’edificio. Le tabelle millesimali servono a stabilire questo valore, sia ai fini delle delibere da adottare in assemblea, sia per procedere al riparto delle spese. In questo secondo caso, non basta la sola tabella generale che riporta in millesimi le quote di proprietà – ed è quella basilare per il computo dei voti espressi – e possono esistere più tabelle d’uso se i vari servizi non sono uniformemente ripartiti, ad esempio per il riscaldamento, l’ascensore e la pulizia di un condominio suddiviso in varie palazzine e fabbricati.

Maggioranze necessarie per deliberare

L’assemblea condominiale è validamente costituita, in seconda convocazione, con la presenza di un terzo dei partecipanti al condominio, rappresentativi di almeno un terzo del valore dell’edificio (quindi, la somma dei millesimi deve essere almeno pari o superiore a 333,33 millesimi). Questo è il quorum costitutivo, indispensabile per dichiarare validamente costituita l’assemblea. Se non viene raggiunto, non è possibile iniziare la riunione, discutere gli argomenti posti all’ordine del giorno e votarli.

Il quorum deliberativo, invece, riguarda le singole deliberazioni da approvare in assemblea. Esso dipende dagli argomenti trattati. Per alcuni di essi non basta la maggioranza semplice (la metà più uno degli intervenuti, rappresentativi di un terzo dei millesimi totali), ma è richiesta la più robusta maggioranza qualificata, prevista in due diverse forme dall’art. 1136 del Codice civile, e in altri casi è richiesta addirittura l’unanimità. In particolare:

  • occorre la metà più uno degli intervenuti, e almeno 500 millesimi, per la nomina, revoca o conferma dell’amministratore, per le riparazioni straordinarie di notevole entità, per l’eliminazione delle barriere architettoniche, per gli interventi migliorativi della sicurezza dell’edificio e per installare impianti di videosorveglianza;
  • serve il voto favorevole di due terzi degli intervenuti, espressivi dei due terzi di millesimi di proprietà dell’edificio, per le innovazioni da apportare alle parti comuni indicate dall’art. 1120 Cod.civ, per realizzare un ascensore e per affittare l’ex casa del portiere.

Leggi anche Come si contano i voti in assemblea di condominio.

Decisioni da prendere all’unanimità

In ambito condominiale vi sono alcune decisioni che, per essere valide, devono essere necessariamente prese all’unanimità, cioè dall’intera compagine condominiale; quindi, non basta neppure la totalità dei voti espressi dai partecipanti all’assemblea, se manca la presenza di qualcuno (personale o mediante delega). Si tratta precisamente, delle modifiche alle tabelle millesimali o del regolamento contrattuale, della vendita di parti comuni a un proprietario esclusivo (già appartenente alla compagine condominiale o estraneo), delle innovazioni che possono compromettere la sicurezza o la stabilità dell’edificio, e – un caso spesso dimenticato – delle alterazioni del decoro architettonico, cioè una modifica dell’aspetto esteriore dell’edificio nelle sue linee e armonia.

Delibera approvata senza la maggioranza richiesta: conseguenze

Se in assemblea si esegue un conteggio errato e la decisione viene approvata con un numero di voti, o di millesimi, inferiore a quello stabilito dalla legge, la relativa deliberazione è annullabile e può essere impugnata da ogni condomino dissenziente o assente entro 30 giorni (che decorrono, nel primo caso, dalla data di adozione e nel secondo caso da quella di ricevimento del verbale).

La giurisprudenza [1] ritiene che la delibera assembleare è annullabile anche quando il verbale non riporta l’indicazione nominativa dei condomini favorevoli e contrari alla decisione votata, e delle rispettive quote millesimali possedute. In altre parole, non si può verbalizzare semplicemente scrivendo genericamente che «l’assemblea approva» quel punto all’ordine del giorno, senza specificare l’entità della maggioranza raggiunta. Inoltre, è essenziale riportare anche i nomi dei votanti contrari e degli eventuali astenuti, perché solo essi sono legittimati ad impugnare la delibera; questa possibilità, per ovvi motivi, è preclusa per chi aveva votato a favore.


note

[1] Trib. Cassino, sent. n. 886/2021.


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