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Spese spurgo e fognatura: chi ha un box auto deve partecipare?

7 Dicembre 2021
Spese spurgo e fognatura: chi ha un box auto deve partecipare?

Condominio: alla ripartizione delle spese di manutenzione per la fognatura devono partecipare i proprietari di posti auto nei garage?

La questione del riparto delle spese condominiali si presenta sempre come fonte di inevitabile litigiosità in condominio. Ipotizziamo il caso di un proprietario di box auto, inserito all’interno di un condominio, a cui l’amministratore si sia rivolto per ottenere il pagamento di una quota delle spese di spurgo e fognatura. Tuttavia, il box è la sua unica proprietà: vive infatti altrove, non ha alcun appartamento all’interno dell’edificio in questione. Proprio per questa ragione, non traendo alcun vantaggio dalla rete fognaria, il condomino – perché comunque tale è, in qualità di proprietario di un immobile, seppur di modeste dimensioni – chiede di essere esonerato dalla spesa. 

Come deve comportarsi in un caso del genere l’amministratore? Chi ha un box auto deve partecipare alle spese di spurgo e fognatura? A questa domanda ha fornito risposta una recente e interessante sentenza del tribunale di Roma [1] che, salomonicamente, ha trovato una soluzione che contempera le esigenze di entrambe le parti. 

Secondo i giudici della capitale, il proprietario di un box auto deve contribuire alle spese di manutenzione della rete fognaria comune solo se, all’interno del proprio garage, è presente un allaccio alla rete stessa, come ad esempio un lavandino, un bagno o qualsiasi altro rubinetto. 

Se invece non vi è alcun allaccio alla fognatura condominiale, il condominio non può pretendere da lui una quota per le spese in questione.

La ragione di tale pronuncia è facilmente comprensibile e corrisponde a una lettura corretta dell’articolo 1123 del Codice civile che regola i criteri di ripartizione delle spese condominiali. Tale norma stabilisce che tutti i condomini devono partecipare alle spese condominiali per millesimi, solo nella misura in cui però ne possano fare uso, anche potenziale (a prescindere poi che sfruttino o meno il servizio condominiale o l’area comune). Quindi, un condomino del secondo piano a cui piace fare le scale a piedi o un vecchietto che non ha la forza di passeggiare nel cortile devono comunque partecipare rispettivamente alle spese per le scale e per la manutenzione del verde. 

La stessa norma stabilisce poi (al terzo comma) che, se si tratta di impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Non c’è dubbio quindi che se l’impianto fognario non serve gli scantinati, il garage o i box auto, alle relative spese non debbano provvedere i condomini proprietari solo di tali aree e non anche di appartamenti.  

Da tale principio consegue che se un condomino non trae una utilità – neanche potenzialmente – da una cosa o da un impianto comune, e ciò consegue da ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, non deve sopportare le spese relative ad esso ed alla sua manutenzione.

Anche la Cassazione è dello stesso parere: in casi analoghi ha infatti stabilito che i locali non serviti dagli impianti comuni e, quindi, non legati a questi da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all’uso o al servizio di quei beni non sono tenuti al pagamento delle spese ordinarie e straordinarie perché venendo meno il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune dell’impianto, viene meno anche l’obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso.

Che succede invece se – come spesso avviene – il box auto è collegato alla rete fognaria per via della presenza di un semplice lavabo, usato saltuariamente? In questa ipotesi viene in soccorso il secondo comma del citato articolo 1123 del Codice civile a norma del quale quando un servizio o un bene condominiale serve i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Il che significa che l’amministratore sarà sì tenuto a chiedere un contributo ai condomini proprietari di box auto, ma proporzionale all’uso più modesto dell’acqua che ne possono fare invece tutti gli altri condomini. 

La sentenza in commento, tuttavia, ricorda come non tutte le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio possono essere ripartite su base millesimale perché l’obbligo di contribuire alle spese può e deve essere fondato anche sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune di modo che se la cosa oggetto dell’intervento non può servire ad uno o più condomini non vi è obbligo di contribuire alle spese.

La finalità di una simile previsione, è stato chiarito recentemente, è quella di evitare un indebito arricchimento rispettivamente a favore e a discapito dei singoli condomini.  


note

[1] Trib. Roma sent. n. 18245/21 del 23.11.2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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