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L’inquilino paga ristrutturazione e superbonus 110%?

8 Dicembre 2021
L’inquilino paga ristrutturazione e superbonus 110%?

A chi spetta pagare i lavori di manutenzione straordinaria? Chi è in affitto deve pagare la quota per le spese di rifacimento delle facciate, dei balconi, del terrazzo e per la sostituzione della caldaia? 

Un nostro lettore vive in affitto in un condominio che, di recente, ha approvato l’avvio di lavori di ristrutturazione. Alcuni di questi sono coperti dalle agevolazioni fiscali rientranti nel cosiddetto superbonus 110%. Si tratta del rifacimento delle facciate e dei balconi, dell’acquisto di una nuova caldaia, della sostituzione della guaina di copertura del terrazzo (il lastrico solare). L’amministratore ora pretende una quota di tali spese dal condomino in questione il quale invece ritiene trattarsi di una pretesa illegittima. Cosa prevede a riguardo la legge? L’inquilino paga la ristrutturazione e il superbonus 110%?

È bene precisare – anche se ai fini giuridici la soluzione non cambia – che, nel caso di specie, il locatore è il condominio. Difatti, l’appartamento concesso in affitto è l’alloggio dell’ex portiere, di proprietà appunto del condominio. Come detto, tale circostanza non muta le carte in tavola. La legge, indipendentemente da chi sia il locatore, pone a suo carico alcune spese mentre altre ricadono invece sul conduttore. Ecco, nel dettaglio, come funziona tale ripartizione delle spese condominiali relative alla ristrutturazione e al superbonus 110%.

Ai sensi dell’articolo 1576 del Codice civile le spese per la manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell’immobile sono a carico del locatore, mentre al conduttore spetta pagare le piccole riparazioni ordinarie, salvo diversa pattuizione tra le parti. Tale criterio, stabilito per i lavori interni all’immobile, viene seguito anche per quanto riguarda le spese condominiali. E difatti si stabilisce che tutte le spese condominiali straordinarie ricadono sul proprietario dell’appartamento. Né potrebbe essere diversamente in quanto sono benefici di lunga durata, di cui si avvale solo il locatore e non il conduttore. Tali lavori finiscono inevitabilmente per aumentare il valore commerciale dell’immobile e, quindi, determinano un vantaggio in termini economici per il padrone di casa.  

Ecco perché le spese per l’installazione e sostituzione, nonché per l’adeguamento a norma, di tutti gli impianti (ad esempio, riscaldamento acqua, condizionamento aria, rete elettrica e fognaria) sono di competenza del locatore. Sempre al locatore spetta pagare l’installazione e sostituzione integrale dell’impianto o dei componenti dell’autoclave (come la pompa, il serbatoio, ecc.), dell’ascensore, dell’antenna tv centralizzata, la manutenzione ordinaria e straordinaria dello spurgo e dell’illuminazione. 

Il rifacimento, la sostituzione o la manutenzione straordinaria di tutte le parti esterne dell’edificio competono sempre al padrone di casa. Ciò vale ad esempio per grondaie, sifoni, colonne di scarico, tetto e lastrico solare, ringhiere, aree verdi, balconi, tetto.

La manutenzione ordinaria di scarso valore ricade invece sul conduttore: si pensi alle spese per i consumi, per la sostituzione di una pompa per il giardinaggio, la manutenzione dei citofoni, del cancello, dell’ascensore, delle ringhiere, delle aree verdi, delle serrature dei portoni, la sottrazione delle lampadine fulminate. 

La ristrutturazione dell’immobile conseguente ai lavori di efficientamento energetico, come ad esempio la realizzazione di un impianto fotovoltaico sono anch’essi a carico del locatore, indipendentemente dal fatto che un vantaggio possa conseguire anche in capo al conduttore per via della riduzione della bolletta. Del resto, proprio questo vantaggio consente all’inquilino di un immobile, se ha il consenso del proprietario, di fruire del superbonus 110%. Il superbonus del 110 per cento spetta «ai contribuenti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base a un titolo idoneo al momento dell’avvio dei lavori o del sostenimento delle spese, se precedente allo stesso avvio».



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