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Casa di riposo per anziani in condominio: si può?

8 Dicembre 2021
Casa di riposo per anziani in condominio: si può?

Rsa: vietata in condominio la residenza per anziani se il regolamento di condominio approvato all’unanimità lo vieta. 

Si può aprire una casa di riposo per anziani in condominio? A proporre questa domanda alla Corte di Cassazione sono stati i proprietari di un appartamento destinato a Rsa a cui l’amministratore di condominio, su delega dell’assemblea, aveva intimato la cessazione dell’attività. Questo perché, nel regolamento condominiale, era inserita una clausola che vietava – senza l’autorizzazione assembleare – di esercitare «industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri». 

Come è agevole verificare, in assenza di un esplicito richiamo alla casa di riposo per anziani, era da verificare se tale impiego potesse rientrare nel concetto di «attività commerciale», invece richiamato nella clausola in questione ed in altre ricorrentemente presenti nei regolamenti condominiali. Il problema dunque dell’esercizio della casa di riposo per anziani in condominio può riguardare chiunque. Ecco cosa è stato chiarito dai giudici in questa occasione.

Secondo la Corte Suprema, la Rsa rientra a pieno titolo tra le attività commerciali e, come tale, può essere inibito in un condominio l’esercizio di una casa di riposo per anziani a condizione che il regolamento sia stato approvato all’unanimità: si deve cioè trattare di un regolamento cosiddetto «contrattuale». È contrattuale il regolamento votato da tutti i condomini in assemblea o da questi accettato singolarmente all’atto dell’acquisto dell’immobile, in quanto allegato al rogito o in esso richiamato.

Solo l’unanimità può imporre dei limiti all’utilizzo della proprietà individuale: questo perché, non potendo un soggetto estraneo al proprietario (fosse anche il condominio) imporre a quest’ultimo vincoli all’utilizzo del proprio bene, solo un’auto-limitazione, determinata appunto dall’accettazione volontaria della clausola in questione, potrebbe rendere legittimo il divieto. Solo in tal caso quindi la restrizione del regolamento non può considerarsi lesiva dei diritti del proprietario.

In presenza, quindi, di un regolamento contrattuale che vieti l’esercizio di attività commerciali, non è possibile adibire un appartamento a Rsa, ossia a residenza sanitaria assistenziale destinata alla terza età. E questo a prescindere dagli effettivi danni che l’attività potrebbe comportare agli altri condomini (rumore, utilizzo dei servizi comuni, ingresso di estranei all’interno dell’edificio e così via).

«È noto – scrivono i giudici della Cassazione – che le restrizioni contenute nel regolamento condominiale impongono il consenso negoziale del proprietario dell’unità immobiliare [2]. Il peso imposto al proprietario deve risultare in maniera chiara nell’atto». Lo era in questo caso? Si, secondo i giudici di legittimità, e questo prescindendo dal disturbo che l’attività vietata avrebbe potuto determinare nei confronti dei proprietari degli altri appartamenti presenti nello stesso edificio. «Il termine commercio comprende ogni utilizzazione delle proprietà esclusive come negozi o come luogo di svolgimento di un servizio da scambiare con un prezzo; perciò la gestione di una casa di riposo per anziani costituisce attività imprenditoriale e ciò avrebbe imposto l’autorizzazione dell’assemblea».

Dello stesso parere è anche una recente pronuncia del tribunale di Napoli [3] relativa proprio all’attività di casa di riposo per anziani in condominio vietata da regolamento. In questo caso, il condominio aveva citato in giudizio i proprietari dell’immobile condotto in locazione ed adibito a casa di riposo, destinazione vietata dall’articolo 4 del regolamento che «escludeva che gli appartamenti di proprietà esclusiva potessero essere adibiti ad usi diversi dalla civile abitazione». Il condominio chiedeva la cessazione dell’attività, i proprietari ritenevano al contrario che la destinazione d’uso fosse rimasta abitativa e che l’appartamento semplicemente ospitasse anziani. In verità, secondo i giudici, la casa di riposo per anziani si può anche qualificare come un’attività alberghiera: a fronte del pagamento di un corrispettivo, si offrono infatti, oltre ad un alloggio, ulteriori servizi tra i quali la refezione e l’assistenza, in relazione alla cura dell’igiene personale, sia diurna che notturna. L’appartamento – perciò – non era abitato da un gruppo di anziani che autonomamente ne avevano fatto la propria comune abitazione usufruendo dei servizi offerti dalla conduttrice, ma da persone che usufruivano di tutti i servizi alberghieri e accessori offerti dalla struttura. L’immobile è adibito ad un uso vietato dal regolamento condominiale. 


note

[1] Cass. sent. n. 38639/2021.

[2] Cass. sent. n. 23/2004; n. 5626/2002; n. 6769/2018.

[3] Trib. Napoli, sent. n. 147/2021.


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