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Assemblea condominio: si può votare per posta?

19 Marzo 2022 | Autore:
Assemblea condominio: si può votare per posta?

Modalità di partecipazione alla riunione condominiale: delega, videoconferenza, comproprietà. È valido il voto per corrispondenza?

Può capitare che uno dei condòmini voglia assolutamente prendere parte all’assemblea ed esprimere il proprio voto pur non potendo essere presente fisicamente. In questi casi si ricorre in genere alla delega, che consente anche a chi è impossibilitato a partecipare di persona di manifestare il proprio voto. Non sempre però è possibile trovare un sostituto, vuoi perché gli altri si rifiutano di accettare la delega vuoi perché non ci si fida di terze persone. In un caso del genere, si può votare per posta all’assemblea condominiale?

Mettiamo il caso che uno dei condòmini riceva l’avviso di convocazione dell’assemblea e, vista la data dell’incontro, sappia già di non poter presenziare, ad esempio perché fuori per un impegno di lavoro o in vacanza. Poiché i rapporti con gli altri condòmini non sono buoni, il condomino decide di esprimere il proprio voto per posta, con raccomandata a/r oppure mediante pec, che è l’equivalente telematico. Il presidente può mettere a verbale il parere così espresso dal condomino? In altre parole, si può votare per posta all’assemblea di condominio? Vediamo cosa dice la legge.

Delega assemblea condominio: come funziona?

La legge [1] è molto chiara sulle modalità di partecipazione all’assemblea di condominio: ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo rappresentante, purché munito di delega scritta.

La norma non sembra lasciare spazio a dubbi: in assemblea o si partecipa personalmente oppure delegando qualcun altro, il quale però deve comparire fisicamente al posto del condomino che sostituisce.

La delega deve essere redatta in carta semplice senza particolari formalità. Ciò che è davvero indispensabile è che essa sia fatta per iscritto e, ovviamente, sia firmata dal delegante.

Secondo la Cassazione [2], è opportuno che il condomino, nella delega, indichi il tipo di voto che intende esercitare per ogni singola deliberazione.

L’indicazione sul voto non costituisce tuttavia un requisito di validità dell’atto, ma solo un accorgimento che può risultare utile in caso di contestazioni. Ciò significa che la delega in bianco, cioè quella priva di indicazioni sul voto, è perfettamente legale.

Da tanto deriva che in assemblea il rappresentante è libero di esprimere un voto contrario al volere del delegante senza invalidare la delibera.

L’eventuale inosservanza delle prescrizione contenute nella delega potrà essere fatta valere nel rapporto tra le parti (cioè, tra delegante e delegato), non anche nei riguardi dei terzi (cioè, dell’assemblea).

Chi si può delegare in assemblea?

Secondo la legge, non si può delegare l’amministratore di condominio. Il motivo del divieto è ovvio: evitare un possibile conflitto d’interessi.

A parte l’amministratore, chiunque può essere delegato a prendere parte all’assemblea. Ciò significa che il delegato potrà essere tanto un condomino quanto persona estranea alla compagine.

Il regolamento di condominio, però, potrebbe prevedere dei limiti più stringenti: ad esempio, il regolamento potrebbe costringere a scegliere come delegato un altro condomino e non una persona esterna.

Il regolamento comunque non può mai sopprimere il diritto di delega; il condomino assente ha dunque sempre la possibilità di farsi rappresentare da un suo delegato.

Assemblea condominio: limite alle deleghe

C’è un limite alle deleghe che possono essere conferite: per legge, infatti, se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale.

In pratica, l’unico limite che pone la norma riguarda la concentrazione di deleghe in un unico soggetto. Facciamo un esempio immaginando un edificio con 25 condòmini. Un singolo delegato non potrà rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale dell’edificio. Ciò significa che il delegato potrà avere al massimo 5 deleghe di 5 condòmini che non devono rappresentare più di 200 millesimi.

Nel rispetto di tale limite, un medesimo soggetto può agire per effetto di più deleghe e, quindi, intervenire in assemblea in rappresentanza di più condòmini.

In questo caso, ovviamente, ai fini del quorum deliberativo e del quorum costitutivo si considerano come presenti e deliberanti, singolarmente, tutti i condòmini rappresentati dal medesimo delegante.

Comproprietari: chi vota all’assemblea?

Secondo la legge, quando un’unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari a maggioranza, in base al valore della proprietà posseduta. Ciò significa che se un proprietario possiede i 2/3 di proprietà e l’altro solo 1/3, prevarrà la volontà del primo.

In pratica, solo un comproprietario può partecipare con diritto di voto all’assemblea condominiale. Ciò significa che, se un appartamento è di proprietà di marito e moglie, solo uno di essi potrà partecipare e votare, facendosi portavoce anche della volontà dell’altro.

Il comproprietario deve essere delegato? Sul punto non c’è unanimità di vedute, in quanto né la legge né la giurisprudenza hanno fornito risposte certe.

Da un lato c’è che ritiene che il comproprietario sia rappresentante per legge dell’altro e, di conseguenza, non debba esibire alcuna delega scritta al momento della partecipazione in assemblea.

Secondo questa tesi, eventuali contrasti tra contitolari verrebbero risolti tra di loro: per l’assemblea è valido il voto espresso da colui che ha partecipato al consesso e che ha dichiarato di essere il rappresentante della comunione.

Dall’altro lato, diverso orientamento sostiene che, poiché la legge chiede la delega scritta per ogni persona che ne sostituisca un’altra in assemblea, tale regola varrebbe anche per il comproprietario, il quale quindi dovrebbe esibire regolare delega oppure altro documento che attesti la scelta dei comproprietari di dare incarico a uno di essi.

Assemblea: si può partecipare in videoconferenza?

A seguito dell’emergenza Covid-19, la legge ha previsto la possibilità che l’assemblea si svolga in videoconferenza, anche ove tale modalità non sia espressamente prevista dal regolamento condominiale, purché vi sia il consenso della maggioranza dei condòmini.

Resta comunque sempre valido il sistema delle deleghe che, nel caso di assemblea in videoconferenza, pone però il problema di come verificarne la validità.

Mettiamo il caso che un condomino particolarmente anziano deleghi il proprio nipote a partecipare all’assemblea in videoconferenza. Come dimostrare la validità delle delega? È sufficiente mostrarla alla webcam, così che il presidente la possa vedere?

Poiché le deleghe vanno allegate al verbale (o comunque conservate nella documentazione condominiale), è necessario che esse siano nella disponibilità materiale del presidente al momento dello svolgimento dell’assemblea.

Ciò significa che, nel caso di assemblea in videoconferenza, occorre aver cura che le deleghe giungano al presidente tempestivamente, prima dell’apertura del consesso, così che egli possa prenderne visione e conservarle.

Di conseguenza, la delega per un’assemblea in videoconferenza potrà essere inviata tramite fax, email, pec o perfino essere affidata all’amministratore o ad altro partecipante affinché sia poi consegnata materialmente al presidente.

Assemblea condominiale: si può votare per posta?

La legge non prevede in alcun modo il voto per corrispondenza. Si deve dunque ritenere che non sia possibile votare per posta, magari facendo pervenire una raccomandata o una pec il giorno dell’assemblea oppure anticipatamente, qualche giorno prima.

Ciò perché le modalità di partecipazione all’assemblea condominiale sono tassativamente indicate dalla legge e, tra queste, non rientra il voto per corrispondenza.

Di conseguenza, qualora al presidente dell’assemblea dovesse giungere un voto per posta, di questo non potrà tener conto, pena l’invalidità della delibera.

È invece possibile, come visto in precedenza, far pervenire per posta una delega scritta a favore di altro condomino o di terza persona estranea alla compagine: in tal caso, infatti, non si esprime un voto ma si consegna solamente l’atto che conferisce il potere di rappresentanza.


note

[1] Art. 67 disp. att. cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 18192/2009.

[3] Art. 66 disp. att. cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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