Diritto e Fisco | Articoli

Omessa cancellazione ipoteca: risarcimento danni

10 Dicembre 2021 | Autore:
Omessa cancellazione ipoteca: risarcimento danni

Quando il proprietario dell’immobile non provvede, l’acquirente del bene rimasto ancora ipotecato deve essere risarcito per la perdita di chance.

Hai stipulato un contratto preliminare di compravendita di una casa – il cosiddetto «compromesso» – e l’agente immobiliare, o il tuo notaio, ti ha avvertito che su quell’edificio grava un’ipoteca. «Nessun problema», ti assicura il promittente venditore: «mi impegno io personalmente a cancellarla, prima della stipula del contratto definitivo». Questo presuppone che l’attuale proprietario saldi tutti i suoi debiti con i creditori che avevano iscritto l’ipoteca e poi provveda alla sua cancellazione. Ma non sempre ciò avviene.

L’acquirente può avere ripercussioni negative per questo: si sa che l’ipoteca incide sulla commerciabilità del bene e scoraggia gli acquirenti che rilevano la presenza di questo vincolo. In caso di omessa cancellazione di ipoteca, il risarcimento dei danni spetta alle condizioni che ora ti descriveremo.

Cancellazione dell’ipoteca in caso di compravendita immobiliare

L’ipoteca è una garanzia a tutela del creditore contro il rischio di insolvenza del debitore. L’ipoteca apposta su un immobile deve essere cancellata se il debito è stato interamente saldato. In caso di mutuo, deve provvedere la banca a questo adempimento (la legge prevede la cancellazione automatica dell’ipoteca dopo aver pagato il mutuo); in tutte le altre ipotesi – come un’ipoteca accesa dall’Agenzia Entrate Riscossione per debiti fiscali – la cancellazione dell’ipoteca va effettuata dal debitore, che deve richiederla al creditore evidenziando di aver completato i pagamenti dovuti (ad esempio, leggi qui come si fa la richiesta di cancellazione di ipoteca all’Agenzia Entrate Riscossione). Solo dopo il decorso di 20 anni l’ipoteca si estingue automaticamente, per legge, se non viene rinnovata dal creditore.

Nel caso di compravendita immobiliare, il venditore è tenuto a cancellare l’ipoteca prima del rogito notarile di trasferimento della proprietà, in modo da vendere il bene libero da vincoli pregiudizievoli. Il notaio – che di solito è quello incaricato dalla parte acquirente – verifica, prima della stipula del contratto di compravendita definitivo, se la cancellazione è avvenuta. In caso negativo, può far intervenire il creditore che ha apposto l’ipoteca affinché acconsenta alla cancellazione; se al momento del rogito c’è ancora un mutuo bancario residuo, che era stato acceso per l’originario acquisto dell’immobile, il successivo acquirente può accollarlo, e in tal caso l’ipoteca rimarrà iscritta fino alla completa estinzione del debito.

Se l’immobile è di nuova costruzione, la legge [2] vieta al notaio di rogare l’atto di compravendita se prima il mutuo stipulato dal costruttore non è stato frazionato in quote e l’acquirente non si è accollato quella di sua spettanza, o se il costruttore non ha ottenuto la cancellazione dell’ipoteca per l’appartamento venduto.

Cancellazione ipoteca: come verificare se è stata eseguita?

Conoscere l’esistenza di un’ipoteca su un immobile è molto semplice, perché l’ipoteca, per avere validità esterna, deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari, che sono liberamente consultabili (leggi “Come sapere se c’è un’ipoteca sulla casa che voglio acquistare“).  Analogamente, per verificare se la cancellazione dell’ipoteca è stata eseguita così come il venditore aveva promesso, si può effettuare una visura ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate, anche in via telematica, in base ai dati catastali dell’immobile.

Se dalla visura risulta che il venditore non ha ancora provveduto alla cancellazione, gli si può inviare una lettera di diffida legale intimandogli di provvedere, specialmente se egli aveva assunto tale impegno nel contratto preliminare di compravendita; altrimenti sarà inadempiente e da ciò sorgerà il diritto della controparte ad ottenere da lui – e non dal creditore ipotecario – il risarcimento dei danni.

Mancata cancellazione ipoteca: risarcimento danni

La mancata cancellazione dell’ipoteca da parte del venditore che si era obbligato ad effettuarla fa sorgere in capo all’acquirente dell’immobile il risarcimento dei danni provocati da questo inadempimento. Il danno più evidente è quello da perdita di chance, che deriva dall’impossibilità di commerciare il bene vendendolo ad altri acquirenti (o dal doverlo cedere a un prezzo ridotto a causa della perdurante presenza dell’ipoteca). Anche la mancata concessione di un finanziamento o di un fido bancario, negato per la presenza dell’ipoteca sull’immobile offerto in garanzia, rientra tra i danni risarcibili.

Abbiamo visto che la cancellazione dell’ipoteca è un atto dovuto quando il debito per il quale era stata apposta è stato interamente saldato; perciò, in tali casi, dell’omessa cancellazione risponde il creditore inadempiente, come la banca o anche l’Agenzia Entrate Riscossione, se è rimasta inerte senza valido motivo, come ha affermato la giurisprudenza [2]. Se invece il debito permane – e dunque l’ipoteca è ancora legittima e necessaria – la responsabilità per la mancata cancellazione ricade sul promittente venditore che ha messo in vendita l’immobile non provvedendo al pagamento dei suoi debiti verso il creditore ipotecario.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione [3] ha affermato la responsabilità risarcitoria del venditore che non cancella l’ipoteca gravante sull’immobile anche sotto il profilo della «perdita definitiva del guadagno che una vendita tempestiva avrebbe consentito»: è il caso degli acquisti speculativi, fatti per rivendere in fretta un immobile lucrando sulla differenza tra il prezzo pagato e quello ricevuto. Se questa possibilità è preclusa, o ostacolata, dalla presenza dell’ipoteca non cancellata, l’acquirente dell’immobile rimasto ancora ipotecato per causa imputabile al venditore ha diritto al «risarcimento integrativo dell’ulteriore danno corrispondente al mancato guadagno per la non avvenuta stipula del contratto definitivo che desse esecuzione al preliminare e al diminuito valore del bene rispetto all’epoca del preliminare».

Secondo la Suprema Corte, il danno in queste ipotesi va risarcito perché: «la violazione dell‘obbligo contrattuale, assunto dal venditore, di provvedere alla cancellazione delle ipoteche gravanti sull’immobile venduto rientra nella disciplina dell’inadempimento ed obbliga il venditore al risarcimento del danno», di cui il danneggiato deve fornire la prova.


note

[1] Art. 8 D.Lgs. n. 122/2005.

[2] Cass. ord. n. 27950/2020 e n. 26042/2020.

[3] Cass. ord. n. 38317 del 03.12.2021.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

1 Commento

  1. Dipende dal tipo di perdita che si verifica. Il mio agente assicurativo mi ha detto che sarebbe stato necessario installare un sistema di allarme e ne ho scelto uno buono da Ajax. Dovreste sempre avere un avvocato nel vostro telefono che vi consiglierà sulle questioni assicurative, io ho la fortuna di avere un nipote che è avvocato e risponde sempre alle domande sui problemi legali, ma prima di tutto siete responsabili della proprietà e dovreste sempre ricordarlo.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube