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Comodato d’uso gratuito: come funziona

21 Marzo 2022 | Autore:
Comodato d’uso gratuito: come funziona

A quali condizioni si può vivere nella casa di un altro senza pagare l’affitto? Quali sono i doveri delle parti? Il contratto va registrato?

Si può vivere in affitto gratis? La risposta è sì se si sceglie la soluzione del comodato d’uso gratuito. Come funziona? Si tratta di un contratto perfettamente regolare in virtù del quale una persona cede la sua casa ad un’altra per un periodo determinato senza pretendere in cambio un canone di locazione. L’accordo deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Chi concede il bene si chiama comodante e chi lo riceve è il comodatario. Quest’ultimo, alla scadenza del contratto, dovrà restituire l’immobile al proprietario.

Tutto qui? In linea di massima sì ma occorre approfondire bene i termini del contratto, le modalità di registrazione, i diritti e i doveri delle parti ed altro ancora. Va premesso che chi non provvede alla registrazione dell’accordo rischia delle sanzioni. Vediamo come funziona il comodato d’uso gratuito.

Comodato d’uso gratuito: in che cosa consiste?

Il contratto di comodato d’uso gratuito consiste nella cessione non onerosa di un immobile ad un’altra persona per un certo periodo di tempo. Non si tratta, dunque, di «regalare una casa» ma di fare una sorta di prestito infruttifero di un bene che verrà restituito alla scadenza del contratto. Di norma, questa soluzione viene scelta da chi vuole lasciare per qualche mese o per qualche anno l’immobile ad un parente. Si pensi al figlio che ha venduto la propria casa per comprarne un’altra ma che ha bisogno di una sistemazione perché ci sono dei ritardi nella finitura e nella consegna dell’immobile.

Le caratteristiche principali del contratto di comodato d’uso gratuito sono:

  • la cessione dell’immobile senza chiedere un canone o un qualsiasi altro corrispettivo: in caso contrario, occorrerebbe stipulare un normale contratto di affitto;
  • il carattere reale: l’accordo di perfeziona con la consegna della casa;
  • il carattere bilaterale imperfetto: solo il comodatario, cioè chi riceve l’immobile, ha un onere ed è quello di restituire il bene alla scadenza del contratto. Il dovere del proprietario (o comodante) è solo eventuale: risponde dei possibili vizi o difetti riscontrati nella casa;
  • l’avere come oggetto un bene non consumabile.

Comodato d’uso gratuito: come si fa il contratto?

Per il contratto di comodato d’uso gratuito non è richiesta espressamente la forma scritta. Tuttavia, è sempre consigliabile mettere le cose nero su bianco, soprattutto trattandosi della cessione di un bene a titolo, appunto, gratuito. Come si suol dire, «oggi si va d’accordo, domani chi lo sa». Pertanto, conviene redigere il contratto per iscritto in modo da lasciare ben chiari diritti e doveri delle parti (che vedremo tra poco) e renderlo vincolante per comodante e comodatario. A quel punto, dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

L’oggetto del contratto sarà «la consegna, a titolo essenzialmente gratuito, di una cosa per un uso ed un tempo determinati, con l’obbligo di restituzione della stessa cosa ricevuta».

Le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto. Nel caso in cui non venga fissato un termine per la riconsegna dell’immobile, si avrà un comodato precario, così come previsto dal Codice civile [1], che recita: «Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede». Quindi, il tempo utile di portare via le cose (a seconda degli accordi presi) e di riconsegnare le chiavi al proprietario.

Il contratto di comodato ad uso gratuito non si estingue automaticamente alla morte del comodatario, cioè di chi fruisce il bene: se il comodante non chiede ai superstiti la restituzione dell’immobile, gli eredi subentrano nei doveri del comodatario.

Se, invece, a mancare è il comodante, il contratto di estingue nel caso in cui non sia stato fissato un termine, cioè se si tratta di contratto precario. Altrimenti, al termine indicato nel contratto, il bene deve essere restituito agli eredi del comodante.

Comodato d’uso gratuito: diritti e doveri delle parti

Come ogni contratto, per quanto si tratti di una cessione senza canone per un periodo di tempo limitato, anche quello di comodato ad uso gratuito comporta dei diritti e dei doveri per le parti.

Il vincolo del comodante è veramente minimo: deve consegnate le chiavi al comodatario entro una data eventualmente pattuita e rispondere di eventuali vizi o difetti presentati dall’immobile.

Più articolata la parte che riguarda «l’inquilino» (che poi inquilino vero e proprio non è perché non paga un canone di affitto). Il comodatario è obbligato a custodire e conservare il bene concesso con la diligenza del buon padre di famiglia. Non risponde, però, del normale deterioramento per effetto dell’uso per il quale gli è stato consegnato l’immobile, a meno che il deterioramento sia frutto di una sua colpa (le porte o le persiane rovinate perché vengono sbattute violentemente, le ante della cucina storte perché non vengono chiuse con cura, ecc.). Non può utilizzarlo in maniera diversa da quella stabilita dal contratto o dalla natura della cosa.

Non può nemmeno cederlo o concederne il godimento ad un terzo senza il consenso del comodante, il quale può chiedere l’immediata restituzione dell’immobile nel caso in cui il comodatario non rispetti tali doveri, oltre al risarcimento di eventuali danni.

Il comodatario ha diritto solo al rimborso delle spese straordinarie se necessarie e urgenti (ad esempio, per la sostituzione della caldaia che si rompe o di un tubo del riscaldamento che scoppia). Non ha diritto, però, a chiedere al proprietario di riconoscergli le spese per servirsi del bene. Dovrà pagare anche la Tari, cioè la tassa sui rifiuti, mentre l’Imu resta in carico al proprietario, poiché il comodatario ha un titolo di godimento personale e non un titolo di proprietà.

Al termine del contratto, il comodatario è tenuto a restituire il bene al proprietario.

Comodato d’uso gratuito: come va registrato?

La registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito è necessaria non solo per provare che si occupa un immobile in modo perfettamente legale ma anche per usufruire di determinate agevolazioni fiscali, tra cui, per esempio, la detrazione per le spese di ristrutturazione edilizia.

Per la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate è sufficiente presentare, presso qualunque ufficio territoriale, il modello di richiesta (modello 69) in duplice copia e la ricevuta del pagamento di 200 euro per l’imposta di registro effettuato con modello F24 (codice tributo 1550).

Oltre all’imposta di registro, per i contratti in forma scritta è dovuta l’imposta di bollo, che si assolve con i contrassegni telematici (quelli che una volta erano le marche da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

Comodato d’uso gratuito: le sanzioni

In caso di mancata registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito sono previste le seguenti sanzioni:

  • sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
  • sanzione amministrativa dal 60% al 120% dell’imposta dovuta per un minimo di 200 euro se la richiesta di registrazione viene effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni.

Su queste sanzioni è possibile utilizzare il ravvedimento operoso per regolarizzare la situazione pagando delle sanzioni ridotte.


note

[1] Art.1810 cod. civ.


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