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Con un contratto a uso gratuito possono sfrattarmi?

12 Dicembre 2021
Con un contratto a uso gratuito possono sfrattarmi?

Affitto in nero o comodato: ecco i poteri del padrone di casa. 

Un nostro lettore ha un contratto di comodato a uso gratuito in forza del quale però, ci fa sapere, secondo gli accordi con il locatore paga le bollette e un contributo di 200 euro al mese. Da un po’ di tempo, ha smesso di corrispondere tali somme, sicché il locatore gli ha fatto sapere che intende mandarlo via. Così ci chiede testualmente: con un contratto a uso gratuito possono sfrattarmi?

In realtà, nel caso di specie, più che un contratto di comodato, ci sembra di intuire che si tratti di un affitto in nero simulato sotto la facciata di un comodato “modale” (ossia sottoposto a un modus, ossia un onere economico). Tuttavia, come avevamo già spiegato nell’articolo Il comodato d’uso è sempre gratuito, il comodato è sempre gratuito ed è compatibile solo con una controprestazione di importo minimo, magari dovuta a titolo di rimborso spese.

Ma anche laddove si dovesse trattare di un comodato, la procedura di sfratto prevista per la morosità in caso di locazione non può essere attuata. Ecco allora alcuni importanti chiarimenti in merito.

Si può sfrattare con un contratto di comodato a uso gratuito?

La prima questione da affrontare riguarda la possibilità di avviare una procedura di sfratto. In verità, questa non può essere intrapresa tanto nel caso in cui si tratti effettivamente di un comodato gratuito quanto di affitto in nero. In entrambe le ipotesi, infatti, bisognerà procedere con una ordinaria azione civile, molto più lunga e complessa rispetto allo sfratto per morosità, previsto solo per il contratto di locazione regolarmente registrato. La differenza è sostanziale: per lo sfratto è sufficiente una sola udienza a seguito del ricorso presentato al giudice; per l’azione ordinaria, invece, bisogna intraprendere una regolare causa.

In particolare, qualora le parti abbiano voluto stipulare un contratto di comodato gratuito, l’azione che il proprietario dell’immobile deve intraprendere è quella di risoluzione del contratto per inadempimento. A tal fine, però, deve dimostrare che il comodatario non ha rispettato gli impegni assunti nel contratto o che non ha custodito diligentemente l’immobile. Peraltro, se l’inquilino dovesse riuscire a provare che ha pagato mensilmente le somme concordate, potrebbe ben opporsi allo scioglimento del contratto e avrebbe diritto a rimanere nell’immobile almeno fino alla scadenza del comodato. Si tenga infatti presente che il comodante non può sfrattare il comodatario prima del termine fissato nel contratto se questi ha rispettato tutte le obbligazioni previste nel contratto.  

Il proprietario potrebbe altresì agire per la restituzione dell’appartamento se la data di scadenza del contratto è già scaduta. In particolare, le parti al momento della stipulazione del contratto di comodato possono decidere:

  • di fissare la scadenza del contratto in modo preciso (ad esempio: 31 dicembre 2019);
  • oppure di lasciare che la scadenza sia desumibile dalla generica destinazione che il bene può avere per natura o per la sua specifica destinazione. L’uso cui l’immobile è destinato deve contenere in sé una durata predeterminata nel tempo; in mancanza di tale destinazione l’uso dell’immobile si considera a tempo indeterminato. 

Se non è fissato un termine al comodato e questo non è desumibile dall’uso cui l’immobile è destinato (cosiddetto comodato precario), il comodante può richiedere in ogni momento la restituzione del bene, salvo che sia possibile determinare indirettamente la durata del contratto (ad esempio, attraverso la delimitazione dell’uso consentito del bene, desumibile dalla sua natura, dalla professione del comodatario, dall’esame degli interessi e dalle utilità perseguite dalle parti).

Ma se il comodato nasconde in realtà un affitto in nero (circostanza intuibile dall’entità del canone corrisposto dall’inquilino), il titolare del bene non potrà più chiedere l’immediata restituzione dell’immobile e dovrà prima avviare l’azione di occupazione senza titolo, dimostrando che l’appartamento è utilizzato da un soggetto che non ha alcun valido contratto.



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