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Utilizzo aree comuni e diritti dei condomini: cosa dice la legge

16 Marzo 2022 | Autore:
Utilizzo aree comuni e diritti dei condomini: cosa dice la legge

Parti comuni in condominio: quali sono? In cosa consiste il divieto di alterazione della destinazione d’uso? Regolamento contrattuale: cosa può prevedere?

In condominio ci sono parti che possono essere utilizzate da tutti, come ad esempio le scale, l’androne, il cortile, ecc. Questi beni sono definiti comuni perché sono nella disponibilità di tutti i condòmini, non essendo possibile proibirne l’utilizzo nemmeno a uno di essi. Con il presente articolo vedremo cosa dice la legge sull’utilizzo delle aree comuni e i diritti dei condòmini.

Sin da subito possiamo dire che, a prescindere dai millesimi di proprietà posseduti, ogni condomino ha un preciso diritto di avvalersi delle cose comuni, purché il regolamento contrattuale non stabilisca il contrario, assegnando ad esempio una parte alla proprietà esclusiva di uno di essi. È il classico caso del lastrico solare che, in base al titolo, può essere sottratto al novero delle parti comuni e attribuito in maniera esclusiva. Vediamo cosa dice la legge a proposito dei diritti dei condòmini sull’utilizzo delle parti comuni.

Parti comuni in condominio: quali sono?

Per legge (art. 1117 cod. civ.), salvo che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente, costituiscono parti comuni dell’intero condominio:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.

Aree comuni: quali sono i diritti dei condòmini?

Secondo la legge (art. 1102 cod. civ.), ogni condomino può servirsi delle aree comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

La legge è dunque molto chiara nel consentire a tutti i condòmini l’utilizzo delle parti comuni, come le scale, il tetto, il cortile, l’androne, l’ascensore, il tetto, il parcheggio, ecc.

Ad esempio, ogni condomino può installare sul tetto la propria antenna tv, purché però lasci spazio anche alle antenne degli altri; ogni condomino può applicare sulla facciata dell’edificio la tabella della propria attività professionale, purché non occupi tutto lo spazio a disposizione; ogni condomino può approfittare della parete esterna del fabbricato per farvi passare la canna fumaria che deve raggiungere il tetto; ecc.

Aree comuni: cosa non possono fare i condòmini?

Gli unici limiti all’utilizzo delle aree comuni sono quelli derivanti dall’impossibilità di modificare la destinazione del bene e di impedire agli altri condòmini di farne ugualmente uso.

Ad esempio, un condomino non può trasformare il cortile in parcheggio, oppure il giardino in cortile, il pianerottolo in stenditoio o l’androne in deposito.

Non è inoltre possibile avvantaggiarsi in modo esclusivo delle cose; ad esempio non si può precludere l’accesso a una parte comune, magari installando un cancelletto che impedisce l’ingresso al lastrico solare oppure a una parte del pianerottolo.

Non è possibile usare il parcheggio solo per sé, estromettendo gli altri. Si può però decidere che di un’area comune (come il parcheggio, appunto) si faccia un uso turnario. Ciò in genere accade quando la parte comune non può soddisfare tutti i condòmini contemporaneamente.

E così, ad esempio, si può stabilire che alcuni condòmini usino il parcheggio i giorni dispari della settimana mentre i rimanenti i giorni pari.

Aree comuni: si possono modificare?

Abbiamo detto che non è possibile alterare la destinazione di un bene comune; ciò non significa, però, che non si possano apportare delle modifiche.

L’alterazione della destinazione d’uso comporta uno snaturamento del bene comune, cioè una trasformazione integrale, come tale vietata dalla legge. Si pensi al giardino adibito a parcheggio.

Le semplici modifiche sono necessarie per il miglior godimento della cosa sono invece consentite. Si pensi alla persona disabile che faccia installare un servoscala: quest’opera, se non impedisce agli altri condòmini di usare normalmente le scale, è perfettamente lecita, anche se comporta una modifica delle aree comuni.

In un caso del genere, si configura un uso più intenso della parte condominiale, consentito dalla legge a prescindere dai millesimi posseduti.

Regolamento: limiti diritti dei condòmini sulle aree comuni

Il regolamento condominiale potrebbe prevedere dei limiti all’utilizzo delle cose comuni. Nello specifico, l’assemblea può disciplinare l’uso della aree comuni, integrando o modificando il regolamento condominiale.

Le delibere assembleari possono solo regolamentare l’uso del bene comune; esse non possono invece limitare i diritti di utilizzo dei condòmini, ad esempio impedendo ad alcuni di essi di usare dette aree. Ciò può avvenire solo nel caso di regolamento contrattuale.

Il regolamento condominiale ha natura contrattuale quando:

  • è votato all’unanimità dei condòmini;
  • è stato predisposto dall’originario costruttore dell’edificio e poi recepito all’interno dei singoli atti d’acquisto.

Il regolamento contrattuale può disporre limitazioni alle facoltà d’uso dei singoli condòmini tanto in relazione alle parti comuni dell’edificio quanto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Il regolamento assembleare, invece, è approvato successivamente dal consesso condominiale con le maggioranze previste dalla legge e non può disporre limitazioni alle destinazioni di uso dei singoli immobili di proprietà esclusiva dei condòmini.

Da quanto sopra emerge che il regolamento assembleare si limita a dettare norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro architettonico. Il regolamento adottato a maggioranza può occuparsi dell’uso delle cose comuni, purché ne sia assicurato il pari uso a tutti i condòmini.

E così, il regolamento contrattuale potrebbe attribuire la proprietà o l’uso esclusivo di un bene condominiale soltanto ad alcuni condòmini. Si pensi al lastrico solare, attribuito in esclusiva al proprietario dell’appartamento sito all’ultimo piano, oppure al cortile interno assegnato solamente ai condòmini che affacciano su di esso.



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