Diritto e Fisco | Articoli

Tipologie regolamento condominiale

26 Marzo 2022 | Autore:
Tipologie regolamento condominiale

L’assemblea può imporre limitazioni alle singole proprietà private? Qual è la differenza tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare?

Il regolamento condominiale è quella specie di statuto al cui interno sono previste le regole che tutti i condòmini devono rispettare. In alcuni casi, la trasgressione alle sue norme può comportare anche l’applicazione di un multa, ove previsto. Con questo contributo vedremo quali sono le tipologie di regolamento condominiale.

Sin da subito va fatta un’importante premessa: non tutti i condòmini devono necessariamente essere muniti di regolamento. Per legge, soltanto quelli particolarmente grandi, cioè con un numero di proprietari rilevante, ha l’obbligo di approvare un regolamento che disciplini la vita condominiale. I condomini cosiddetti minimi possono dunque astenersi da qualsiasi tipo di statuto. Prosegui nella lettura se vuoi sapere quali sono le tipologie di regolamento condominiale.

Regolamento condominio: è obbligatorio?

Per legge (art. 1138 cod. civ.), il regolamento è obbligatorio solo per i condomini con più di 10 proprietari. Ciò significa che non si deve far riferimento agli inquilini residenti, bensì al numero di proprietari effettivi.

Ad esempio, un condominio in cui vivono venti persone in quattro appartamenti diversi non deve munirsi necessariamente di un regolamento, in quanto ciò che conta sono i titolari formali delle unità immobiliari.

Regolamento condominiale: tipologie

Sono due le tipologie di regolamento condominiale:

  • regolamento assembleare;
  • regolamento contrattuale.

Le differenze tra l’una e l’altra tipologia sono notevoli; come vedremo, solo il regolamento contrattuale può disciplinare le cose comuni fino a precluderne l’utilizzo ad alcuni, giungendo perfino a incidere su ciò che il condomino può fare all’interno della sua proprietà privata.

Regolamento assembleare: caratteristiche

Il regolamento di condominio ha natura assembleare quando è approvato dall’assemblea dei condòmini, secondo la maggioranza stabilita dalla legge.

Nello specifico, è valida la deliberazione con cui si adotta il regolamento condominiale se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Il regolamento assembleare contiene le norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio e il funzionamento dell’amministrazione.

In pratica, il regolamento assembleare disciplina tutti gli aspetti più importanti del vivere civile in condominio, affrontando anche il problema della sua gestione.

Il regolamento assembleare può ad esempio prevedere delle fasce orarie in cui non si può fare rumore, le modalità con cui l’assemblea può essere convocata, la possibilità di comminare multe a chi non rispetta le norme in esso stabilite.

Da quanto sopra emerge che il regolamento assembleare si limita a dettare norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro architettonico. Il regolamento adottato a maggioranza può occuparsi dell’uso delle cose comuni, purché ne sia assicurato il pari uso a tutti i condòmini.

Il contenuto di tale forma di regolamento, a differenza di quello contrattuale, non può incidere sui diritti dei singoli sulle parti comuni né sulle parti di proprietà esclusiva.

Regolamento contrattuale: caratteristiche

Il regolamento condominiale ha natura contrattuale quando:

  • è votato all’unanimità dei condòmini;
  • è stato predisposto dall’originario costruttore dell’edificio e poi recepito all’interno dei singoli atti atti di vendita dei singoli immobili e trascritto nei registri immobiliari.

Il regolamento contrattuale può disporre limitazioni alle facoltà d’uso dei singoli condòmini tanto in relazione alle parti comuni dell’edificio quanto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Il regolamento assembleare visto sopra, invece, è approvato successivamente dal consesso condominiale con le maggioranze previste dalla legge e non può disporre limitazioni alle destinazioni di uso dei singoli immobili di proprietà esclusiva dei condòmini.

Ciò significa che il regolamento contrattuale potrebbe:

  • attribuire alcune parti comuni alla proprietà esclusiva di uno o più condòmini. Ad esempio, il regolamento contrattuale può stabilire che il lastrico solare sia di proprietà del condomino dell’ultimo piano;
  • porre limiti alla facoltà di godimento delle singole unità immobiliari, intaccando così la proprietà privata. Ad esempio, il regolamento contrattuale può proibire di adibire le abitazioni a studi professionali o attività commerciali.

Delibera che impone limiti alla proprietà privata: è nulla?

Da quanto appena detto deriva che in alcun modo l’assemblea può porre limiti alla proprietà privata, ad esempio impedendo la modifica della destinazione d’uso delle unità immobiliari, se ciò non è previsto da un regolamento contrattuale. La delibera così assunta sarebbe radicalmente nulla, con possibilità di essere impugnata in ogni tempo.



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube