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Appartamento in comodato e convocazione assemblea di condominio

13 Dicembre 2021
Appartamento in comodato e convocazione assemblea di condominio

A chi spetta partecipare alle riunioni di condominio: al proprietario della casa o a chi ce l’ha in prestito?

Nel caso di un appartamento in comodato, a chi spetta partecipare all’assemblea di condominio: al comodante-proprietario o al comodatario-utilizzatore? Chi dei due deve essere convocato dall’amministratore e deve pertanto ricevere il relativo avviso cinque giorni dalla data di prima convocazione? 

La questione è facilmente risolvibile tenendo conto che, secondo la giurisprudenza, la posizione del comodatario, ai fini della partecipazione alle delibere assembleari, è equiparabile a quella del conduttore (ossia all’ipotesi di un contratto di locazione). Alla luce di ciò, la giurisprudenza ha così risolto il problema relativo all’appartamento in comodato e alla convocazione in assemblea di condominio. Ma procediamo con ordine.

Innanzitutto, sarà bene ricordare in cosa consiste il contratto di comodato. Il comodato non è nient’altro che un prestito gratuito di un bene (sia esso mobile o immobile). Non è possibile quindi prevedere un corrispettivo, diversamente configurandosi un normale contratto di affitto. Il comodato è tuttavia compatibile con la previsione di un onere patrimoniale (cosiddetto comodato modale) purché di esiguo importo (ad esempio, un rimborso spese per il condominio o per la manutenzione dell’immobile). 

Il comodatario che ha in uso l’appartamento deve custodirlo con diligenza, in modo da restituirlo per come gli è stato affidato.

Vediamo ora a chi spetta ricevere la convocazione in assemblea di condominio: se cioè al comodante o al comodatario. 

Ai sensi dell’articolo 10 della Legge sull’equo canone (Legge 27 luglio 1978, n. 392), il conduttore ha diritto di voto, al posto del proprietario dell’appartamento, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Tali regole, come anticipato in apertura, si applicano anche al contratto di comodato. Sicché, il comodatario deve essere convocato alle assemblee per le quali ha diritto di mero intervento o diritto di intervento e voto. Tuttavia, la sua mancata convocazione non determina l’invalidità della delibera che venga assunta in tale assemblea. 

Ben potrebbe quindi essere che l’amministratore effettui la convocazione sia al comodante che al comodatario. 

Sono normalmente a carico del comodatario determinati oneri condominiali, costituiti in particolare dalle spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardano non solo l’unità immobiliare ma l’edificio condominiale nel suo complesso. Pertanto:

  • il comodatario deve sostenere le spese condominiali ordinarie che riguardano la gestione del condominio, la manutenzione dei suoi impianti e la fornitura delle utenze e dei servizi comuni ai condomini (ad esempio, acqua, energia elettrica, gas, servizio di portierato, servizio di pulizia, ecc.). Quando l’assemblea deve deliberare su tali questioni, l’amministratore deve convocare il comodatario spedendogli l’avviso secondo le modalità previste per tutti gli altri condomini (avviso 5 giorni prima della data della prima convocazione, con raccomandata a.r., pec, fax o consegna a mani);
  • il comodante deve sostenere le spese condominiali straordinarie (cioè quelle relative a opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio condominiale). Pertanto, quando l’assemblea deve deliberare su tali questioni, l’avviso di convocazione va spedito al proprietario dell’immobile.

Laddove l’assemblea debba deliberare sia su questioni di competenza del comodatario che del comodante, l’avviso andrà spedito ad entrambi i soggetti.

Le parti possono comunque convenire una diversa ripartizione delle spese. 



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