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Costituzione di un condominio: la guida

14 Gennaio 2022 | Autore:
Costituzione di un condominio: la guida

Un condominio nasce automaticamente se ci sono due proprietari diversi. Se i condomini sono più di otto deve essere nominato un amministratore; se sono più di dieci, deve essere redatto anche un regolamento.

Sei la prima persona ad avere acquistato un appartamento in un fabbricato di nuova costruzione. Se vuoi sapere come e cosa bisogna fare per la costituzione di un condominio, in questa guida troverai ogni informazione utile sull’argomento.

Iniziamo col dire che per la costituzione di un condominio non sono richieste particolari manifestazioni di volontà, atti formali o specifiche approvazioni assembleari. La nascita del condominio, infatti, avviene in maniera spontanea quando più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune oppure quando l’unico proprietario o il costruttore di un edificio fraziona l’immobile in più porzioni autonome, vendendo piani o porzioni di piano a due o più soggetti in proprietà esclusiva.

In sostanza, affinché nasca un condominio è sufficiente che in un edificio ci siano anche solo due proprietari e due unità immobiliari distinte. Tuttavia, se vengono superate determinate soglie dimensionali, scatta l’obbligo prescritto dal Codice civile in ordine alla nomina dell’amministratore e alla predisposizione di un regolamento.

Condominio minimo: come si costituisce e com’è disciplinato?

Come si è già detto in precedenza, è sufficiente che l’unico proprietario di un edificio, piccolo o grande che sia, venda un’unità immobiliare ad un altro soggetto perché automaticamente si costituisca un condominio, senza alcuna formalità. Dunque, due appartamenti di proprietari diversi, che condividono il tetto, i muri e le fondazioni, il suolo sul quale sorge l’immobile, le fognature, un impianto di ricezione televisivo centralizzato, ecc. costituiscono un condominio e, più precisamente, un condominio minimo.

Al condominio minimo si applicano le medesime norme dettate dal Codice civile per il condominio ordinario in relazione alla ripartizione e al pagamento delle spese, alle votazioni in assemblea, ai millesimi e all’organizzazione interna. Peraltro, non è necessario approvare un regolamento poiché la legge ne prescrive l’obbligatorietà solo per gli edifici in cui il numero dei condomini sia superiore a 10 [1].

Nel condominio minimo, le spese per le parti comuni devono essere ripartite tra i condomini secondo le tabelle millesimali; quelle necessarie per la conservazione o la manutenzione delle parti e dei servizi comuni devono essere comunque oggetto di regolare delibera adottata secondo formale convocazione di assemblea. Inoltre, il funzionamento dell’assemblea è regolato dalle norme prescritte per il condominio ordinario adeguate al singolo caso concreto. Pertanto, se per l’approvazione di una determinata delibera è richiesta la maggioranza e i condomini sono solo due, si applica la regola dell’unanimità. In caso contrario, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria, la quale può anche nominare un amministratore.

Nella prassi, la disciplina prevista per il condominio minimo si applica anche al piccolo condominio, cioè quello composto da non più di otto condomini. Per il piccolo condominio non è richiesta la nomina di un amministratore, essendo solo facoltativa.

Condominio ordinario: come si costituisce e come è disciplinato?

Quando in un edificio i condomini sono più di otto, l’ordinamento giuridico prescrive la nomina di un amministratore da parte dell’assemblea. Tale nomina è obbligatoria e, se l’assemblea non vi provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini [2].

Di solito, per il primo anno di gestione, è lo stesso costruttore a nominare un amministratore; in ogni caso, i condomini possono decidere di confermarlo oppure possono sceglierne un altro. Se il costruttore non ha provveduto a nominare l’amministratore, i condomini devono attivarsi in tal senso.

L’assemblea, pertanto, può essere convocata quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio [3]. Tutti i proprietari devono essere convocati con raccomandata a/r, contenente l’indicazione del giorno e dell’ora della prima convocazione e dell’eventuale seconda convocazione, se in prima non si dovessero raggiungere i quorum necessari, nonché dell’ordine del giorno (nomina dell’amministratore e altri argomenti di cui discutere).

Una volta nominato, l’amministratore deve provvedere, avvalendosi di un tecnico, se necessario, a redigere le tabelle millesimali e a stendere, se richiesto, un regolamento di condominio, considerato che lo stesso è obbligatorio solo quando in un edificio il numero dei condomini sia superiore a dieci. In tale documento, deve essere disciplinato l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino nonché devono essere dettate le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione [4].

L’amministratore dura in carica un anno, ma può essere revocato in qualunque tempo. Scaduto l’anno, se i condomini non procedono alla nomina di un altro amministratore, questi deve ritenersi riconfermato.

La carica può essere ricoperta tanto da uno dei condomini, quanto da un estraneo.

All’amministratore, per il compito assolto, spetta un compenso, ove non sia diversamente stabilito.

Per un approfondimento sull’argomento è consigliata la lettura dell’articolo “Poteri e doveri dell’amministratore di condominio”.

Condominio: quali sono gli adempimenti fiscali?

L’amministratore deve obbligatoriamente richiedere l’attribuzione del codice fiscale per il condominio, all’Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello AA5/6.

Il codice fiscale di un condominio individua il contribuente in modo certo e incontrovertibile. Poiché il condominio, per il tramite dell’amministratore, ha degli specifici obblighi fiscali ai quali adempiere e svolge la funzione di sostituto d’imposta, deve esserne necessariamente munito.

Infatti, il condominio deve:

  • versare le ritenute d’acconto sugli importi pagati ai dipendenti che prestano la propria opera in suo favore (vedi il portiere dello stabile per il quale vanno versate le tasse e i contributi all’Inps), ai professionisti (si pensi a un ingegnere che ha redatto una consulenza tecnica per il condominio) e agli appaltatori come ad esempio la ditta che esegue le pulizie nel fabbricato. Le ritenute vanno versate tramite modello F24, nel quale bisogna indicare il codice fiscale del condominio;
  • attestare annualmente, mediante certificazione unica, le ritenute d’acconto effettuate nell’anno di imposta;
  • redigere e presentare la certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta ovvero il modello 770.

Quando variano i dati inseriti nel modello AA5/6 e, in particolare, nell’ipotesi di cambio dell’amministratore, sia se deliberato dall’assemblea sia se disposto dal tribunale, occorre comunicarlo tempestivamente all’Agenzia delle Entrate ai fini della corretta tenuta del codice fiscale.

La comunicazione va fatta sempre tramite il modello AA5/6 e deve essere presentata dal nuovo amministratore oppure, in caso di condominio minimo senza amministratore, da uno dei condomìni.

Se non si provvede a richiedere il codice fiscale del condominio è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa compresa tra un minimo di 100 euro e un massimo di 2.000 euro [5]. La medesima sanzione è prevista anche per l’omessa comunicazione della variazione dei dati inseriti nel modello AA5/6.

L’amministratore deve anche provvedere al pagamento dell’Imu calcolata sulle aree comuni condominiali.

Il condominio, inoltre, come autonomo soggetto fiscale, può usufruire delle detrazioni fiscali dall’Irpef per spese di riqualificazione energetica o di ristrutturazione edilizia sostenute sulle parti comuni degli edifici residenziali.

Infine, l’amministratore deve provvedere ad aprire un conto corrente intestato al condominio sul quale devono transitare le somme ricevute dal condominio (ad esempio, le quote condominiali) o da terzi (ad esempio, un rimborso del gestore dell’energia elettrica in relazione a somme già pagate per la luce delle parti comuni) nonché quelle versate per conto del condominio (vedi i pagamenti da corrispondere alla ditta delle pulizie).


note

[1] Art. 1138 cod. civ.

[2] Art. 1129, co. 1, cod. civ.

[3] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[4] Art. 1138 cod. civ.

[5] Art. 13 DPR n. 605/1973.


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