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Condominio: come si partecipa all’assemblea?

14 Gennaio 2022 | Autore:
Condominio: come si partecipa all’assemblea?

È possibile prendere parte alla riunione in videoconferenza? Si può delegare l’amministratore?

Almeno una volta all’anno occorre che il condominio si riunisca in assemblea per l’approvazione del rendiconto. La riunione può tuttavia essere convocata più volte, soprattutto se si deve discutere a proposito di lavori di straordinaria amministrazione o di cause giudiziarie da intraprendere. Anche se molti preferirebbero non prendervi parte, la partecipazione assembleare è fondamentale per avere voce all’interno dell’unico consesso che assume le decisioni. Con questo articolo parleremo proprio di questo: vedremo cioè come si partecipa all’assemblea di condominio.

Tutti sanno che è possibile delegare qualcun altro affinché prenda parte all’assemblea al posto del condomino convocato, esprimendo il voto che quest’ultimo ha indicato nella delega stessa.  A seguito di una modifica apportata dalla legge, oggi è possibile partecipare all’assemblea anche da remoto, stando tranquillamente seduti al pc di casa oppure davanti al proprio smartphone. Se vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: spiegheremo come si partecipa all’assemblea di condominio.

Avviso di convocazione assemblea: come funziona?

L’amministratore convoca i condòmini attraverso un avviso (definito, appunto, avviso di convocazione) contenente la specifica indicazione dell’ordine del giorno.

L’ordine del giorno è l’elenco dei temi che l’assemblea dovrà affrontare e su cui dovrà decidere. L’ordine del giorno può indicare, ad esempio, l’approvazione del bilancio condominiale, il conferimento di incarichi per la riparazione delle parti comuni, il rinnovo del mandato all’amministratore, ecc.

L’avviso di convocazione deve contenere altresì l’indicazione della data, del luogo e dell’ora in cui si terrà l’assemblea in prima e in seconda convocazione. Se prevista in modalità di videoconferenza, occorrerà indicare la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione (ad esempio, attraverso «Skype», «Zoom», ecc.).

L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione. L’avviso di convocazione può essere spedito a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata (la pec), fax o tramite consegna a mano. I condòmini possono però accettare di ricevere l’avviso di convocazione in forme diverse, magari attraverso una semplice email.

Se l’avviso di convocazione non rispetta queste norme, ad esempio perché comunicato a voce oppure solo il giorno prima della riunione, la delibera adottata in assemblea è invalida e può essere impugnata davanti al giudice entro trenta giorni da quando è adottata oppure da quando è notificata ai condòmini assenti.

Assemblea condominio: come funziona la delega?

La legge [1] stabilisce che ogni condomino può farsi rappresentare in assemblea da persona munita di delega scritta.

Può essere delegato chiunque, anche una persona completamente estranea al condominio. L’unico che non può mai essere delegato è l’amministratore. Il motivo del divieto è ovvio: evitare un possibile conflitto d’interessi.

Il regolamento di condominio può prevedere dei limiti più stringenti: ad esempio, il regolamento potrebbe costringere a scegliere come delegato un altro condomino e non una persona esterna.

Il regolamento comunque non può mai sopprimere il diritto di delega; il condomino assente ha dunque sempre la possibilità di farsi rappresentare da un suo delegato.

Una stessa persona può rappresentare più condòmini contemporaneamente, purché abbia le deleghe scritte di ciascuno.

C’è un limite alle deleghe che possono essere conferite: per legge, infatti, se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale.

Nel rispetto di tale limite, un medesimo soggetto può agire per effetto di più deleghe e, quindi, intervenire in assemblea in rappresentanza di più condòmini.

In questo caso, ai fini del quorum deliberativo e del quorum costitutivo, si considerano come presenti e deliberanti, singolarmente, tutti i condòmini rappresentati dal medesimo delegante.

Assemblea condominio: si può delegare il comproprietario?

Secondo la legge, quando un’unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari a maggioranza, in base al valore della proprietà posseduta.

In parole povere, solo un comproprietario può partecipare con diritto di voto all’assemblea condominiale. Ciò significa che, se un appartamento è di proprietà di marito e moglie, solo uno di essi potrà partecipare e votare, facendosi portavoce anche della volontà dell’altro.

Ove non sia possibile designare il rappresentante della comunione, ad esempio perché le quote dei comproprietari sono di pari valore e v’è disaccordo nella designazione, la scelta potrà essere rimessa all’autorità giudiziaria.

Il comproprietario può dunque rappresentare tutti gli altri; per fare ciò, è opportuno che si munisca di un documento scritto da esibire al presidente dell’assemblea, così da giustificare la sua partecipazione anche in qualità di rappresentante degli altri contitolari.

Il comproprietario esprime un solo voto, quello riconducibile all’unità immobiliare che rappresenta: non potrà quindi esprimere tanti voti quanti sono i contitolari che rappresenta.

Assemblea: si può partecipare in videoconferenza?

Come anticipato in premessa, la legge [3] consente che l’assemblea di condominio possa svolgersi in videoconferenza, in modo tale che ognuno possa partecipare senza recarsi fisicamente presso il luogo in cui il consesso si terrà.

Per espressa previsione di legge, affinché si possa convocare un’assemblea online è sufficiente che sia d’accordo la maggioranza dei condòmini; non occorre pertanto alcuna previsione regolamentare.

Poiché la legge non fa alcuna specificazione, si deve ritenere che la maggioranza vada calcolata “per teste”, senza riferimento ai millesimi.

Nulla vieta che l’assemblea possa svolgersi anche in modalità ibrida, cioè con parte dei condòmini radunati in presenza e parte collegati da remoto.

Se c’è il voto favorevole della maggioranza dei condòmini, alcuni di essi potranno dunque partecipare in videoconferenza, mentre i restanti si riuniranno “fisicamente”, secondo le normali regole dell’assemblea ordinaria.

Assemblea in videoconferenza: si può delegare?

Il condomino che non può partecipare all’assemblea online può delegare qualcuno al proprio posto. Il diritto a delegare un’altra persona è insopprimibile, anche nel caso di riunione in videoconferenza.

In pratica, il condomino assente ha sempre la possibilità di farsi rappresentare da un suo delegato, qualunque siano le modalità con cui si svolge l’assemblea.

Di conseguenza, nel caso di assemblea condominiale “ibrida” o mista, potranno farsi rappresentare tanto coloro che avrebbero partecipato in presenza tanto coloro che hanno scelto la forma da remoto.

In quest’ultima ipotesi, però, bisognerà aver cura di far pervenire la delega scritta al presidente dell’assemblea, in modo tale che possa prenderne visione e riportarla nel verbale, oltre che disporne la custodia unitamente a ogni altra documentazione condominiale.

La delega scritta per la partecipazione all’assemblea in videoconferenza può essere trasmessa tramite Pec, raccomandata, allegata a un’e-mail oppure semplicemente consegnata all’amministratore prima della data della riunione, con incarico di trasmetterla al presidente.


note

[1] Art. 67 disp. att. c.c.

[2] Trib. Roma, sent. n. 23028 dell’11 dicembre 2017.

[3] Art. 66 disp. att. cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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