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Ipoteca eccessiva: conseguenze e rimedi

14 Dicembre 2021 | Autore:
Ipoteca eccessiva: conseguenze e rimedi

Cosa succede quando l’ipoteca viene iscritta per un valore superiore e sproporzionato rispetto al credito? Spetta il risarcimento danni?

Hai perso una causa e la tua controparte vittoriosa, in base alla sentenza di condanna, ti ha ipotecato la casa. Il problema sta nel fatto che il giudice ti ha condannato a pagare 20mila euro, mentre il tuo immobile vale molto di più. Le conseguenze dell’ipoteca eccessiva consistono, innanzitutto, nel fatto che la presenza dell’ipoteca incide negativamente sulla possibilità di commerciare il bene e diminuisce il suo valore. Ma il vincolo ipotecario potrebbe comportare anche una valutazione peggiore delle tue condizioni economiche, e potresti trovare precluso l’accesso a prestiti o finanziamenti.

Per rimediare a queste situazioni, l’ipoteca eccessiva può essere ridotta nel suo importo, quando risulta sproporzionato rispetto al credito per cui era stata iscritta; ma a volte questo non è sufficiente a sanare le conseguenze pregiudizievoli già prodotte sul patrimonio del debitore ipotecato. In tali casi, la giurisprudenza riconosce la possibilità di farsi risarcire i danni causati dal creditore che ha iscritto un’ipoteca eccessiva rispetto all’ammontare che gli spettava: lo ha ribadito una recente ordinanza della Cassazione.

Ipoteca: requisiti e condizioni

L’ipoteca è un vincolo apposto dal creditore sui beni del debitore, per garantirgli la soddisfazione del credito con precedenza sugli altri creditori. A norma dell’art. 2808 Cod. civ., l’ipoteca attribuisce al creditore ipotecario il diritto di espropriare il bene e di essere soddisfatto sul ricavato. Ad esempio, chi non paga le rate di un mutuo può subire l’espropriazione della casa, che sarà pignorata e venduta all’asta.

L’ipoteca segue il bene anche se esso viene alienato ad un terzo: ad esempio, se un immobile ipotecato viene venduto, l’ipoteca su di esso permane e così vincola anche il successivo acquirente. È evidente che l’ipoteca discende da un credito ed è strettamente legata ad esso: perciò, se il debito viene pagato anche l’ipoteca deve estinguersi, come sancisce l’art. 2878 del Codice civile.

Ipoteca: quando può essere iscritta?

La costituzione di un’ipoteca richiede l’esistenza di un titolo in favore del creditore che, a seconda dei casi, può essere:

  • volontario, come un contratto di mutuo, dove l’ipoteca serve a garantire l’istituto di credito mutuante dai rischi di mancata restituzione del finanziamento;
  • legale, come quella iscritta sugli immobili compravenduti a garanzia del pagamento del prezzo di acquisto;
  • giudiziale, in base a una sentenza di condanna al pagamento di una somma o al risarcimento di danni da liquidarsi successivamente, o in base a un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo.

L’ipoteca sui beni immobili deve essere iscritta nei pubblici registri immobiliari, in modo da essere conoscibile a chiunque. Lo stesso immobile può essere assoggettato a più ipoteche, a garanzia di crediti diversi; in tal caso, l’ipoteca prende il grado che dipende dall’ordine di iscrizione progressiva. I creditori di grado superiore si soddisferanno prima degli altri, ai quali spetterà la porzione residua del ricavato.

Ipoteca: i limiti per il creditore

Il creditore non deve profittare dell’ipoteca oltre il limite del proprio credito; perciò, se il debito non viene saldato dal debitore nei tempi previsti, il creditore dovrà attivare la procedura esecutiva far vendere all’asta giudiziaria il bene ipotecato. In questo modo, si soddisferà sul ricavato della vendita e l’eventuale eccedenza dovrà essere versata all’ormai ex proprietario del bene ipotecato, in modo che il creditore non si arricchisca oltre misura.

L’art. 2744 del Codice civile vieta il patto commissorio, cioè quello con cui si stabilisce che in mancanza del pagamento la proprietà delle cose ipotecate passi automaticamente al creditore.

Ipoteca: il valore di iscrizione

Le ipoteche volontarie e quelle iscritte dall’Agente di Riscossione per il mancato pagamento dei debiti tributari si iscrivono per un valore non superiore al doppio del credito vantato.

Quando l’ipoteca volontaria era stata iscritta a seguito della concessione di un mutuo, il mutuatario può chiedere la riduzione dell’ipoteca se è in regola con il piano di rimborso e il valore residuo da restituire è sceso notevolmente rispetto a quello iniziale.

Riduzione dell’ipoteca: quando?

Le ipoteche legali e giudiziali devono essere ridotte, su domanda degli interessati, nei seguenti due casi, contemplati dall’art. 2874 Cod. civ.:

  • se i beni hanno un valore «che eccede la cautela da somministrarsi»: si ritiene eccessivo il valore che supera di un terzo l’importo dei crediti iscritti (accresciuto degli interessi);
  • se la somma determinata dal creditore nell’iscrizione eccede di un quinto quella che l’autorità giudiziaria dichiara dovuta nella sentenza di condanna o nel decreto ingiuntivo divenuto esecutivo.

Ipoteca eccessiva: risarcimento danni

Una recentissima ordinanza della Cassazione [1] ha condannato per lite temeraria e per danno da perdita di chance un creditore che aveva iscritto un’ipoteca per un importo sproporzionato, in quanto era notevolmente superiore all’ammontare del suo credito. La Suprema Corte ha condannato il creditore (una banca):

  • alla responsabilità processuale aggravata ai sensi dell’art. 96 Cod. proc. civ. per il creditore che aveva agito in giudizio con malafede o colpa grave, dopo aver iscritto l’ipoteca giudiziale «senza la normale prudenza»;
  • al risarcimento del danno da perdita di chance, causato dalla difficoltà di accesso al credito e di negoziazione dell’immobile ipotecato.

La pronuncia dei giudici di piazza Cavour sottolinea che il creditore non ha il potere di iscrivere l’ipoteca «senza alcun limite di continenza o di proporzionalità» rispetto all’ammontare del credito azionato, e se lo fa compie un vero e proprio «abuso della garanzia patrimoniale in danno del creditore», dal quale sorge l’obbligo di risarcire i danni arrecati dall’ipoteca esorbitante.


note

[1] Cass. ord. n. 39441 del 13.12.2021.


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