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Comprare o vendere casa senza notaio si può?

14 Dicembre 2021
Comprare o vendere casa senza notaio si può?

Che valore ha la scrittura privata di compravendita di un immobile se non è redatta nella forma dell’atto pubblico?

Si può comprare o vendere casa senza notaio? C’è ancora chi, specie in alcune realtà rurali, ritiene di poter trasferire la proprietà di un immobile con una semplice scrittura firmata dal venditore e dall’acquirente. Il tutto su un semplice foglio di carta che poi viene custodito dalle parti stesse. Un documento del genere avrebbe valore legale? E se così non fosse, chi ha pagato un prezzo per ottenere il trasferimento della titolarità del bene cosa potrebbe fare per farsi restituire i soldi? Ecco cosa prevede la legge.

Si può comprare casa o venderla senza notaio?

Il notaio è necessario tutte le volte in cui occorre trasferire la proprietà di un immobile (quindi, una casa, un terreno, un magazzino, un garage, una villa, un casolare di campagna, ecc.), indipendentemente dal suo valore commerciale. Quindi, non si può comprare o vendere una casa senza notaio, procedendo in autonomia a fare la voltura catastale.

Il notaio è tenuto a redigere un contratto di compravendita, chiamato «atto pubblico» in quanto eseguito da un pubblico ufficiale. Per il contratto di compravendita è necessario che le parti si presentino – previo appuntamento – innanzi al notaio con i documenti di identità. 

Il venditore dovrà altresì documentare al notaio di essere l’effettivo proprietario del bene presentando il cosiddetto «atto di provenienza» ossia l’atto pubblico in forza del quale ha acquisito la titolarità del bene (ad esempio, un’altra compravendita, una donazione, un testamento, la sentenza di un giudice). 

A stabilire la necessità del notaio per comprare e vendere casa è l’articolo 2643 del Codice civile che elenca gli atti soggetti a trascrizione (ossia presso i Pubblici Registri Immobiliari): tra questi, al num. 1), figurano proprio i contratti che trasferiscono la proprietà di immobili.

Lo stesso ragionamento vale anche per i contratti che trasferiscono un usufrutto su un immobile, il diritto di superficie o l’enfiteusi.

Si può comprare o vendere casa con una scrittura privata autenticata? 

La compravendita immobiliare si può fare, oltre che con atto pubblico, anche con scrittura privata autenticata.

La differenza tra atto pubblico e scrittura privata autenticata sta in questo: il primo è integralmente redatto dal notaio e poi firmato dalle parti; la seconda, invece, è rappresentata da un contratto redatto dalle parti le cui firme vengono poi autenticate dal notaio. Tuttavia, vista la complessità della materia, è facile commettere errori nella scrittura del contratto sicché sarà sempre meglio affidarsi completamente a un notaio. 

Perché il notaio è essenziale nel passaggio di proprietà di un immobile?

Compito del notaio è:

  • accertare che le parti effettivamente dichiarino l’una di voler vendere e l’altra di voler acquistare;
  • accertare che le parti dinanzi a lui prestantesi sono effettivamente quelle generalizzate nell’atto;
  • verificare che l’immobile appartenga effettivamente al venditore e non vi siano magari dei cointestatari del bene che avrebbero diritto a partecipare alla compravendita;
  • eseguire una visura ipocatastale per controllare se sull’immobile non vi siano ipoteche o altre iscrizioni pregiudizievoli come un pignoramento o una causa in corso per la rivendicazione della proprietà (come nel caso, ad esempio, di un’usucapione);
  • accertare che vi sia la dichiarazione di conformità urbanistica;
  • trascrivere la compravendita nei registri immobiliari in modo che tutti sappiano chi è il nuovo proprietario del bene.

Ai fini del passaggio di proprietà è tuttavia sufficiente la semplice stipula del contratto di compravendita dinanzi al notaio. 

Che valore ha la scrittura privata firmata dalle parti senza notaio?

Il documento firmato dalle parti senza neanche l’autentica del notaio purtroppo non ha alcun valore ai fini del trasferimento della proprietà del bene. Proprietà che resta in capo al venditore. Tuttavia, se l’acquirente riesce a dimostrare di aver corrisposto un prezzo a fronte di tale atto, ne può comunque chiedere la restituzione. La prova può essere data dalla quietanza del venditore rilasciata sul documento, dalla copia dell’assegno o della movimentazione bancaria in caso di bonifico.

Se il venditore dovesse rifiutarsi di restituire i soldi, l’acquirente potrebbe agire contro di lui con un’azione chiamata «arricchimento senza giusta causa».

Chi paga le spese del notaio?

Nel momento in cui si stipula una compravendita, sarà necessario pagare il notaio e le tasse all’Erario. Si tratta di oneri che ricadono sull’acquirente (anche se, negli accordi tra le parti, è possibile prevedere un rimborso – totale o parziale – da parte del venditore). 

Le imposte vengono corrisposte al notaio che a sua volta le versa allo Stato.

Il regime fiscale varia a seconda che si tratti di prima casa o meno. 

Per la prima casa è previsto un regime di favore. In particolare, chi compra da un’azienda versa l’Iva al 4% (anziché al 10% se non è prima casa); l’imposta ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna (anziché rispettivamente al 2% e all’1% se non è prima casa). Invece, chi compra da un privato versa l’imposta di registro al 2% (anziché al 9% se non è prima casa); l’imposta ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro ciascuna (anziché rispettivamente al 2% e all’1%).


note

Autore immagine Alessandro Mari


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