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Passo carrabile: ho diritto al posto nel parcheggio condominiale?

1 Gennaio 2022
Passo carrabile: ho diritto al posto nel parcheggio condominiale?

Il Comune ha concesso un passo carrabile allo sbocco del parcheggio condominiale. Posso usufruirne per reclamare un posto fisso per la mia auto, che già occupo da anni, dentro il parcheggio? Posso aver usucapito questo posto? Solo di recente un condomino ha mosso contestazione. 

Come lei stesso ha precisato, il passo carrabile indicato nel suo quesito dà unicamente diritto (come ogni altro passo carrabile, secondo quanto stabilisce l’articolo 3 del Codice della strada) ad avere libera e sgombra l’area pubblica da cui si accede ad un’area di proprietà privata (cioè l’area pubblica situata immediatamente allo sbocco di una proprietà privata).

Il passo carrabile, invece, non dà diritto all’assegnazione di una porzione di area privata (come può essere una parte di un cortile o di uno spazio condominiale), né dà diritto ad un singolo condomino di utilizzare esclusivamente una porzione di area condominiale e di escludere ogni altro condomino dalla possibilità di utilizzare quell’area.

Il Comune non ha alcun potere all’interno delle aree di proprietà privata, per cui non può in nessun caso (e nemmeno quando concede un passo carrabile) stabilire che una parte di un’area di proprietà condominiale possa essere utilizzata esclusivamente da un solo condomino.

Nemmeno l’assemblea condominiale può assegnare in modo definitivo, per l’uso di un solo condomino, una porzione di area condominiale (in questo senso, si è più volte espressa la Corte di Cassazione da ultimo con ordinanza n. 38.648 del 6 dicembre 2021).

L’assemblea può invece soltanto disciplinare l’uso di un’area condominiale assegnando a singoli condomini posti fissi per la sosta delle auto, ma non ha il potere di escludere in modo definitivo gli altri condomini dalla possibilità di utilizzare quegli stessi posti.

Riassumendo:

  • il passo carrabile esistente non può assegnare a nessun condomino un’area condominiale in esclusiva e non può autorizzare nessun condomino a parcheggiare in un determinato posto escludendo da quell’area tutti gli altri condomini;
  • nemmeno l’assemblea condominiale può assegnare in modo definitivo un posto auto ad un singolo condomino (per ottenere questo scopo occorrerebbe il consenso di tutti i condomini per procedere alla divisione, dinanzi ad un notaio, della proprietà condominiale).

Pertanto, l’area in questione può essere utilizzata da lei anche ogni giorno (così come prevede l’articolo 1102 del Codice civile), ma lei non può impedire ad altri condomini di poterla utilizzare al posto suo (sempre secondo quanto stabilisce l’articolo 1102 del Codice civile).

Né il passo carrabile, né l’assemblea condominiale possono (mi ripeto) autorizzare lei o qualunque altro condomino a considerare un’area condominiale destinata al proprio uso esclusivo.

Per quanto riguarda infine l’usucapione, occorre dire che per poter usucapire la proprietà di un bene condominiale occorre:

  • il possesso continuo, pacifico ed ininterrotto, per almeno venti anni, di un’area comportandosi come se si fosse proprietari esclusivi di essa e cioè ponendo in essere una condotta finalizzata ad impedire concretamente ed in modo durevole ad ogni altro soggetto l’utilizzo dell’area.

Nel suo caso invece:

  • probabilmente, non sono ancora decorsi venti anni,
  • ma soprattutto non c’è il possesso pacifico ed ininterrotto (perché vi è stata una contestazione di un condomino)
  • e non c’è il comportamento incontestabile, richiesto dalla legge e dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 20.039 del 2016) finalizzato ad escludere chiaramente ogni altro condomino dall’uso dell’area (per la Corte di Cassazione, infatti, sarebbe necessario realizzare ad esempio un transennamento dell’area per manifestare l’intenzione di considerarla propria in modo esclusivo ed impedire permanentemente agli altri condomini di utilizzarla).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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