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Mandato ad acquistare un immobile: deve essere scritto?

15 Dicembre 2021
Mandato ad acquistare un immobile: deve essere scritto?

La forma del mandato a vendere e ad acquistare immobili con o senza rappresentanza: cosa dicono la legge e la Cassazione. 

Ipotizziamo che un uomo deleghi un amico ad acquistare, per conto suo, un immobile con il patto poi di trasferirglielo in un momento successivo. Quest’atto, che comunemente chiamiamo “delega”, viene definito dalla legge “mandato senza rappresentanza”. 

Di recente, è stato chiesto alla Cassazione se il mandato ad acquistare un immobile deve essere scritto o può anche essere concluso verbalmente. 

Il requisito della forma scritta, come noto, è richiesto per tutti gli atti di trasferimento di immobili (donazioni o compravendite). Anzi, è necessario anche il notaio. Di qui, appunto, il dubbio se anche per una semplice delega a comprare una casa si debba rispettare tale condizione o meno. 

Nel rispondere al quesito la Corte ha operato una distinzione tra «mandato con rappresentanza» e «mandato senza rappresentanza». È proprio da qui dunque che dobbiamo partire per comprendere se il mandato ad acquistare un immobile deve essere scritto. Ma procediamo con ordine.

Cos’è un mandato?

Il mandato non è altro che un contratto in forza del quale un soggetto (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di un altro (mandante). Lo può chiaramente fare sia dietro pagamento (mandato a titolo oneroso) sia gratis (mandato a titolo gratuito); tutto è rimesso alla volontà delle parti. 

Si pensi a Tizio che dia a Caio dei soldi per comprare, per conto suo, un’auto o una casa. 

Cos’è il mandato senza rappresentanza?

Nel mandato senza rappresentanza il mandatario compie l’atto “in nome e per conto proprio”: se ne assume quindi tutti gli effetti giuridici obbligandosi però, nel contempo, a trasferire tali effetti al mandante con un successivo atto. 

Quindi, nell’esempio di Tizio che delega Caio a comprare per conto suo un appartamento, Caio ne diventa proprietario ma è tenuto a intestarlo poi a Tizio con un successivo atto, nei tempi stabiliti precedentemente dalle stesse parti. Nell’esempio in questione, trattandosi di immobili, sia l’atto di acquisto di Caio che il successivo trasferimento in capo a Tizio devono avvenire tramite il notaio.

Cos’è il mandato con rappresentanza?

Il mandato con rappresentanza è caratterizzato invece dal fatto che gli effetti giuridici dell’atto compiuto dal mandatario si producono automaticamente in capo al mandante senza che sia necessario un ulteriore atto di trasferimento del bene dal secondo al primo. 

Nell’esempio di Caio che compra un oggetto per Tizio, quest’ultimo ne diventa immediatamente il proprietario non appena Caio avrà firmato il contratto; non ci sarà quindi bisogno di un ulteriore rogito notarile. 

Dunque, nel mandato con rappresentanza, il mandatario agisce “in nome e per conto del mandatario”.

Affinché però si realizzi questo effetto è necessario che il mandatario dichiari, nel contratto che stipula per conto del mandante, di agire «in nome e per conto» di quest’ultimo. Tale menzione, che in gergo tecnico si chiama «spendita del nome», è necessaria per traslare gli effetti del contratto direttamente in capo al mandante, ma anche per tutelare il terzo che deve conoscere l’identità del soggetto con cui sta stipulando il contratto.

Mandato ad acquistare un immobile: deve essere scritto?

Nel nostro ordinamento, ogni atto strumentale ad un altro deve avere la stessa forma di quest’ultimo. Quindi, un mandato a vendere deve essere scritto. Tuttavia – chiarisce la Cassazione – ciò vale solo se si tratta di un mandato con rappresentanza. Invece, il mandato senza rappresentanza può essere anche stipulato in forma orale.

La forma scritta è un presupposto necessario per il trasferimento della proprietà di un immobile e poiché tale effetto è tipico solo del mandato con rappresentanza, solo quest’ultimo richiede la forma scritta [2]. 

Insomma:

  • il mandato senza rappresentanza non deve essere necessariamente scritto, potendo essere concluso anche verbalmente;
  • il mandato con rappresentanza invece deve essere per forza scritto a pena di nullità. 

Il che significa che una persona può delegare, anche telefonicamente o comunque “a parole”, un’altra ad acquistare, per proprio conto, un bene con l’obbligo poi di trasferirgli la proprietà. Se però il mandatario non adempie all’obbligo e si tiene per sé il bene, il mandante che voglia rivendicare il rispetto dell’accordo preso ne dovrà dimostrare l’esistenza. Cosa tutt’altro che facile se il mandato è avvenuto in forma orale. 

Insomma, quando sono in gioco interessi di rilevante valore economico è sempre meglio mettere tutto per iscritto, anche laddove ciò non sia necessario.  


note

[1] Cass. sent. n. 39566/21.

[2] Il mandato senza rappresentanza, infatti, è atto obbligatorio, che ha efficacia solo tra le parti e che non comporta alcun effetto reale, che invece deve riconnettersi all’atto di trasferimento del bene dal mandatario al mandante.

Pertanto, avendo il mandato efficacia meramente obbligatoria, non rientra tra gli atti per i quali è imposta la forma scritta, con la conseguenza che la confessione contenuta nel successivo atto può validamente costituire prova di un contratto stipulato validamente, anche se privo di forma scritta.

Cass. civ., sez. VI – 3, ord., 13 dicembre 2021, n. 39566

Presidente Cirillo – Relatore Cricenti

Ritenuto che:

1. – B.A. assume di avere concluso con l’allora sua compagna, poi coniuge, C.S., un contratto di mandato senza rappresentanza, in forza del quale quest’ultima si è impegnata ad acquistare alcuni beni immobili e poi trasferirli al B.

In sostanza, la C., atteso il rapporto sentimentale e di convivenza tra i due – che pure avevano avuto una figlia – si sarebbe prestata a comparire come acquirente ed acquistare a proprio nome la proprietà di beni però pagati dal B., obbligandosi ovviamente a ritrasferirli a quest’ultimo a semplice sua richiesta.

Questo accordo sarebbe stato oggetto di una ricognizione unilaterale da parte della stessa C., con una successiva dichiarazione del (omissis).

Tuttavia, quest’ultima, si è opposta alla richiesta di trasferimento dei beni acquistati – con atto T. del (omissis) – sostenendo la falsità di quella dichiarazione ricognitiva, e dunque negando di avere assunto obbligo da mandato.

Nel giudizio civile è stata disposta CTU- a seguito della contestazione della veridicità della predetta scrittura – che invece ne ha confermato l’autenticità. Parallelamente, il B. è stato assolto dal reato di falso – rispetto a quella scrittura- in sede penale.

2. – Tuttavia, il Tribunale ha rigettato la domanda, in base a due argomenti: il primo è che la lettera contenente dichiarazione unilaterale ricognitiva del mandato non poteva essere utilizzata in giudizio; la seconda che, comunque, la ricognizione non aveva effetti vertendo su un contratto nullo per difetto di forma: il mandato senza rappresentanza, infatti, andava stipulato in forma scritta a pena di nullità.

La Corte di Appello ha opinato in modo lievemente diverso: ha ritenuto che il documento citato nella dichiarazione ricognitiva, in possesso del notaio, e da questi messo a disposizione dei giudici, conteneva, sì, un accordo di mandato, ma che comunque era nullo per difetto di forma.

3. – Il B. ricorre avverso tale decisione con due motivi. V’è controricorso della C.

Considerato che:

5. – In via preliminare la controricorrente eccepisce il difetto di procura speciale, ma l’eccezione è palesemente infondata, in quanto risulta evidente che è stata rilasciata espressamente procura per la fase del giudizio di Cassazione.

6. – Nel merito, i motivi di ricorso sono due, e possono trattarsi insieme.

7. – Con il primo motivo si denuncia violazione degli artt. 1705 e 1706 c.c., e si assume che la Corte di Appello erroneamente ha ritenuto fonte dell’obbligazione la sola dichiarazione ricognitiva, senza dare rilievo invece all’accordo di mandato, o meglio, qualificando quest’ultimo alla stregua di quella.

Fa invece presente il ricorrente che si trattava (l’atto del 1988, messo a disposizione dal notaio, ed a costui consegnato dalle parti in busta chiusa) di un atto bilaterale, contenente dichiarazione di entrambe le parti ed evidentemente fonte dell’obbligazione di trasferimento.

Si censura in particolare la decisione della Corte di merito nella parte in cui esclude che possa aversi in atti un contratto da cui emerge il mandato. Avendo la Corte di merito erroneamente fatto a meno di considerare che la scrittura consegnata al notaio possa avere natura ed effetti di mandato, ha ritenuto che l’unica prova di questo contratto fosse la confessione (l’atto unilaterale del 1990), tuttavia inidonea a provare il mandato perché, quest’ultimo, non avendo forma scritta, era nullo, e di conseguenza era nulla (forse avrebbe dovuto dirsi, in questa stessa ottica, priva di effetti) la dichiarazione ricognitiva.

Si obietta, dunque, che la Corte di Appello ha erroneamente fatto a meno di valutare quell’atto – fonte del mandato – per concentrarsi sulla forma che questo tipo di contratto deve rivestire, per concludere che tale forma, in difetto di un documento in atti, era carente.

Con il secondo motivo, invece, si denuncia violazione degli artt. 1350,1351,1705,1706 e 2735 c.c.

Eccepisce il ricorrente, con tale motivo, l’erroneità della tesi secondo cui il mandato senza rappresentanza – ad acquistare beni immobili – deve rivestire la forma scritta, e richiama la giurisprudenza di questa Corte di segno contrario.

8 . – I motivi sono fondati.

La ratio della decisione della Corte di merito è essenzialmente questa: in base al criterio della ragione più liquida i giudici di merito hanno deciso la causa applicando la regola per cui, dovendo il mandato senza rappresentanza rivestire la forma scritta a pena di nullità, e non essendo stata rispettata tale forma, in quanto l’unico atto è la dichiarazione unilaterale, non idonea però ad integrare un contratto di mandato, ne deriva che il mandato è nullo, nè può essere confermato da un atto ricognitivo (la dichiarazione del 1990), il quale per essere efficace deve avere ad oggetto un atto – oggetto di ricognizione- a sua volta valido.

Questa ratio è viziata.

Intanto, la Corte di merito non ha fatto corretta applicazione del principio di ragione più liquida, che impone di risolvere la causa in base al motivo di più pronta soluzione: non può di certo dirsi che la questione della forma del mandato fosse quella “più liquida”, da tale punto di vista: essa presupponeva che si risolvesse la preliminare questione se un contratto scritto vi fosse, come dal ricorrente invocato.

In realtà, v’era la scrittura depositata dal notaio, che consisteva in una dichiarazione di entrambe le parti, con la quale si dava atto che l’acquisto in capo alla C. era fittizio e che le parti si impegnavano a porre in essere gli atti necessari a far acquistare il diritto al proprietario legittimo.

La Corte di Appello, con motivazione affetta da salto logico e narrativo, pur prendendo atto che tale atto era stato correttamente qualificato dal Tribunale come mandato, ritiene di non doverlo prendere in considerazione perché, per la ragione “più liquida”, il difetto di forma prevale su ogni altra questione.

In realtà, la questione che andava preliminarmente posta era proprio quella dell’avvenuta stipula di un contratto di mandato, contenuto nel documento consegnato dalle parti al notaio e poi prodotto in giudizio: atto che ha tutti gli elementi costitutivi del mandato senza rappresentanza e che dunque costituisce ragione del diritto al trasferimento in capo al ricorrente – mandante.

In secondo luogo, anche ad ammettere che quel documento non abbia rilievo, o ne abbia uno diverso, è giurisprudenza di questa Corte che il mandato senza rappresentanza per l’acquisto di beni immobili non necessita della forma scritta, che occorre soltanto per gli atti, come la procura, che costituiscono presupposto per la realizzazione dell’effetto reale del trasferimento della proprietà (Cass. n. 20051/2013; Cass. n. 22989/2015; Cass. n. 21805/2016), sebbene in passato la soluzione fosse di segno opposto (Cass. n. 6063/1991; Cass. n. 1137/2003; Cass. n. 20651/2005).

L’orientamento che riteneva necessaria la forma scritta anche per il contratto di mandato – tendenzialmente basato su una analogia tra il mandato ad acquistare ed il contratto preliminare e sulla mancata distinzione tra mandato e procura – è stato condivisibilmente superato osservando che il mandato è atto obbligatorio, che ha efficacia solo tra le parti e che non comporta alcun effetto reale, che invece deve riconnettersi all’atto di trasferimento del bene dal mandatario al mandante (v. in particolare Cass. n. 20051/2013, che propone la motivazione più approfondita tra quelle del nuovo corso).

In realtà, il rapporto tra mandato ed atto di trasferimento, è un rapporto tra titolo e modo dell’acquisto: il mandato costituisce, rispetto al successivo trasferimento (dal mandatario al mandante), la ragione giustificativa, il titolo dell’effetto traslativo. Il trasferimento che il mandatario farà al mandante del bene acquistato per conto di quest’ultimo avrà la sua ragione giustificatrice nel precedente accordo con il mandatario si era obbligato ad acquistare e poi trasferire.

Con la conseguenza che, avendo il mandato efficacia meramente obbligatoria, non rientra tra gli atti per i quali è imposta la forma scritta, e con l’ulteriore conseguenza che la confessione contenuta nel successivo atto – quello del 1990 – ben può validamente costituire prova di un contratto stipulato validamente, anche se privo di forma scritta.

Va dunque affermato il seguente principio di diritto: “non occorre la forma scritta per il mandato senza rappresentanza concluso per l’acquisto di beni immobili, trattandosi di atto avente efficacia obbligatoria, ed essendo invece la forma scritta prevista per l’atto che realizza l’effetto reale. Di conseguenza, essendo valido anche un mandato non stipulato per iscritto, è altresì configurabile un atto ricognitivo di quel mandato, che non ha ad oggetto un atto nullo- per difetto di forma – ma ha la funzione di accertare l’esistenza ed il contenuto di quel mandato”.

Il ricorso va dunque accolto.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese.

In caso di diffusione del presente provvedimento omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma del D.Lgs. n. 196 del 2003, art. 52, in quanto imposto dalla legge.


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