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Usucapione terrazza condominiale

15 Dicembre 2021
Usucapione terrazza condominiale

Un condomino può diventare proprietario del piano di copertura di un edificio benché abbia natura condominiale?

È possibile l’usucapione della terrazza condominiale? Se il piano di copertura dell’edificio è utilizzato da uno solo dei condomini, questi ne può diventare proprietario escludendo tutti gli altri? La questione è stata al centro di una recente pronuncia della Cassazione [1] che ha ripercorso la possibilità di usucapire il cosiddetto lastrico solare. 

In realtà, a voler essere precisi, c’è una sottile differenza tra lastrico solare e terrazza: il primo è il piano di copertura dell’edificio, di regola non transitabile mentre la seconda è dotata di una ringhiera che consente l’affaccio (da cui appunto il nome). Questa differenza di natura strutturale non influisce ai fini del nostro discorso. Difatti, il problema dell’usucapione della terrazza condominiale può ben essere traslato anche al lastrico solare. Prova ne è il fatto che la questione non è nuova alla giurisprudenza.

Partiamo subito col ricordare cos’è l’usucapione. Chi utilizza in modo esclusivo un bene di proprietà altrui per almeno 20 anni e lo fa in modo pacifico, non clandestino e soprattutto ininterrotto, senza cioè subire le rivendicazioni del legittimo proprietario, ne diventa proprietario. Con queste semplici parole può sintetizzarsi il concetto di usucapione, un istituto giuridico spesso controverso perché viene erroneamente visto come una forma di esproprio forzato. In realtà, ciò che l’usucapione mette in rilievo non è l’abuso del possessore del bene ma l’inerzia del proprietario che, per oltre un ventennio, nonostante la potenziale consapevolezza dell’altrui utilizzo illecito, non si adopera per recuperare ciò che è suo. Dinanzi a tanta indifferenza l’ordinamento ritiene legittimo ipotizzare che il titolare sia del tutto disinteressato al proprio immobile e, dunque, al fine di tutelarne la funzione economica e l’utilità, ne ammette il trasferimento su istanza al giudice. 

Indiscusso che sia possibile usucapire una proprietà privata, ci si chiede spesso se sia ammissibile anche su beni di proprietà di più soggetti come, ad esempio, quelli in comunione (si pensi a un immobile ereditato da più fratelli) o del condominio. La risposta della giurisprudenza è sempre stata affermativa. Tuttavia, quando uno dei comproprietari rivendica l’usucapione sul bene comune, oltre al possesso e all’esercizio dei poteri tipici del proprietario, deve dimostrare un altro presupposto: l’aver oggettivamente impedito agli altri comproprietari di utilizzare l’immobile. A queste condizioni è dunque possibile tanto l’usucapione della terrazza condominiale quanto del lastrico solare. 

Come chiarito dalla Cassazione, il fatto che il lastrico solare o la terrazza abbiano una funzione di rilievo in ambito condominiale, quella cioè di copertura del fabbricato, indispensabile allo stesso, non impedisce però che tale piano possa essere usucapito da uno dei condomini. Ma come detto è necessario escludere dal possesso tutti gli altri condomini. Come? Ad esempio, modificando la chiave del portoncino che dà sulla terrazza in modo che nessun altro vi possa accedere o accorpandola all’appartamento sottostante mediante una sopraelevazione. Il fatto poi che il possessore abbia acconsentito all’installazione delle antenne tv da parte degli altri condomini non esclude che si possa ugualmente formare, in suo favore, l’usucapione. 

In sintesi, è ben possibile che uno dei condomini si appropri della terrazza o del lastrico condominiale, a condizione che il suo possesso non venga mai contestato per almeno 20 anni e che egli abbia impedito agli altri condomini di utilizzare tale spazio comune.


note

[1] Cass. ord. n. 35956/2021.


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