Diritto e Fisco | Articoli

Mediazione condominio: chi deve partecipare?

2 Aprile 2022 | Autore:
Mediazione condominio: chi deve partecipare?

Quando c’è bisogno del tentativo di conciliazione prima di fare causa al condominio? Chi rappresenta i condòmini davanti al mediatore?

La mediazione è una procedura obbligatoria nelle controversie condominiali. Ciò significa che se, ad esempio, uno dei condòmini vuole impugnare la delibera dell’assemblea, non può partire in quarta con la citazione in giudizio, ma deve per prima cosa fare istanza di mediazione a un organismo abilitato. Lo scopo è chiaro: trovare un accordo ed evitare la causa. Con questo articolo ci concentreremo su un particolare aspetto: chi deve partecipare alla mediazione condominiale?

Tutti sanno che l’amministratore rappresenta l’intero condominio nei confronti dei terzi e, quindi, anche quando si tratta di procedere in giudizio. In casi del genere, l’amministratore, autonomamente oppure dietro consenso assembleare (a seconda del tipo di controversia), conferisce mandato a un avvocato affinché assista il condominio nel processo civile. Quando si tratta di mediazione, però, è necessario che le parti compaiano personalmente davanti al mediatore. In questo caso, chi si presenta per conto del condominio? In altre parole: chi deve partecipare alla mediazione del condominio? Occorre sempre la delega dell’assemblea? Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza.

Mediazione in ambito condominiale: cos’è?

Come anticipato, il condominio è una delle materie per cui la legge [1] ha previsto la mediazione obbligatoria.

Per la precisione, chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio (come ad esempio l’opposizione a una delibera dell’assemblea, le vicende riguardanti le parti comuni, la destinazione d’uso delle stesse, ecc.), è tenuto a esperire il procedimento di mediazione a pena di improcedibilità dell’azione giudiziaria.

Ciò significa, in pratica, che, senza mediazione, il giudice non può entrare nel merito della vicenda. Nello specifico, se il giudice si accerta del mancato tentativo di mediazione in una materia obbligatoria, deve concedere alla parte interessata (in genere, l’attore) quindici giorni di tempo per proporre la domanda di mediazione. Solo dopo aver effettuato il tentativo si potrà riprendere la causa.

Procedura di mediazione: come funziona?

La procedura di mediazione funziona in questo modo. Se l’oggetto del contendere riguarda una delle materie per cui il tentativo di mediare è obbligatorio (è il caso del condominio, appunto), la parte che intende citare in giudizio l’altra deve innanzitutto invitarla davanti al mediatore.

Per fare ciò, deve contattare un organismo di mediazione presente nel territorio provinciale, pagare un contributo proporzionato al valore della causa e indicare il nominativo della controparte. Sarà poi il mediatore a fissare la data dell’incontro e a invitare formalmente le parti a incontrarsi.

A questo punto, le strade che si aprono sono due:

  • se la mediazione (anche dopo ripetuti incontri) va a buon fine, il mediatore redige un verbale conclusivo avente esito positivo. Il verbale ha praticamente gli stessi effetti della sentenza del giudice;
  • se, al contrario, la mediazione ha esito negativo (ciò che accade anche quando la controparte non compare affatto all’invito), allora il mediatore redige verbale negativo e la parte è libera di adire il tribunale.

Condominio: chi partecipa alla mediazione?

È la legge a stabilire che alla mediazione è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Insomma: nelle controversie condominiali è sempre l’amministratore a rappresentare il condominio, anche davanti al mediatore. Per fare ciò, però, all’amministratore serve il consenso dell’assemblea.

Sempre la legge stabilisce che, se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

In altre parole, poiché è possibile che l’assemblea non abbia il tempo di riunirsi per votare la delega all’amministratore, il mediatore è tenuto a rimandare il primo incontro per consentire al condominio di votare, se l’amministratore fa apposita istanza di rinvio.

Amministratore: può partecipare alla mediazione senza autorizzazione?

Secondo la Cassazione [2], l’amministratore di condominio può partecipare validamente al procedimento di mediazione solo se preventivamente autorizzato dall’assemblea condominiale.

La conseguenza è che la condizione di procedibilità non potrà dirsi realizzata allorché, all’incontro davanti al mediatore, l’amministratore partecipi sprovvisto della delibera assembleare che lo deleghi e autorizzi alla mediazione.

Per la Cassazione, senza la delibera dell’assemblea non è possibile neanche iniziare la procedura di mediazione e, conseguentemente, procedere con lo svolgimento della stessa. Ciò in quanto spetta all’assemblea condominiale conferire all’amministratore il potere di disporre dei diritti sostanziali di interesse comune che verranno discussi in mediazione.

In parole povere, senza l’autorizzazione dell’assemblea, la mediazione è assolutamente irrituale e non soddisfa quella condizione, prevista dalla legge, per poter poi andare in giudizio nel caso di esito negativo della conciliazione. Senza il consenso dell’assemblea, infatti, l’amministratore non ha il potere di presentarsi dal mediatore, non potendo disporre dei diritti dei condòmini.

Pertanto, è sempre necessaria una delibera assembleare affinché l’amministratore possa legittimamente partecipare alle mediazioni che vedono coinvolto il condominio.


note

[1] Art. 71-quater cod. pen.

[2] Cass., ord. n. 10846/2020.

Autore immagine: pixabay.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube