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Si può scegliere la prima casa?

16 Dicembre 2021
Si può scegliere la prima casa?

Esenzione Imu e bonus prima casa: il requisito della residenza si può spostare a proprio piacimento?

Il concetto di prima casa è legato al riconoscimento di diversi benefici fiscali. Sebbene la legge non usi quasi mai il termine «prima casa» ma si limiti ad elencare i requisiti che deve possedere il contribuente, quando si parla di «prima casa» ci si riferisce comunemente all’abitazione in cui si fissa la residenza per fruire dell’esenzione Imu. Di qui la domanda ricorrente: si può scegliere la prima casa? Il contribuente che sia titolare di due o più immobili può cioè stabilire, di propria spontanea volontà e senza imposizioni da parte della legge, su quale casa non pagare le tasse? 

La questione è molto delicata ed è stata oggetto di svariate pronunce giurisprudenziali. Questo perché, come facilmente immaginabile, sono tutt’ora numerosi i casi di furbetti che hanno fissato una residenza di comodo pur di sfuggire al versamento delle imposte o per ottenere un indebito vantaggio in termini di spesa. Si pensi al classico caso di una persona che, avendo una villa e un piccolo appartamento, fissi la residenza pur abitando nel secondo per versare un importo inferiore di Imu. 

Come vedremo a breve, però, il tema della prima casa non riguarda solo l’Imu – peraltro di recente modificato da una riforma che tocca tutti gli accertamenti a partire dal 2022 – ma anche i bonus relativi all’imposta di registro e all’Iva al momento dell’acquisto dell’immobile. 

Ma procediamo con ordine e vediamo se si può scegliere la prima casa.

Prima casa: quali benefici?

Sono essenzialmente tre i benefici fiscali collegati alla prima casa. Per ciascuno di essi sono previste differenti condizioni, tra cui anche la residenza. Li analizzeremo qui di seguito. All’esito di ciò, potremo poi vedere se sia possibile spostare la prima casa da un luogo a un altro a proprio piacimento.

Esenzione Imu

Il primo beneficio fiscale collegato alla prima casa è l’esenzione dal versamento dell’Imu. Qui la legge non parla di «prima casa» ma di abitazione principale. Per non essere soggetto ad Imu, l’immobile in questione deve costituire:

  • il luogo di residenza del contribuente, per come dichiarato all’anagrafe comunale;
  • la dimora abituale del contribuente, ossia il luogo ove questi vive in gran parte dell’anno.

Bonus prima casa

Il secondo beneficio fiscale collegato alla prima casa ricorre al momento dell’acquisto della proprietà del bene, il che può avvenire con atto di compravendita, donazione o successione ereditaria. È ciò che comunemente viene chiamato «bonus prima casa». La legge stabilisce un sostanzioso sconto fiscale a condizione che il contribuente: 

  • non sia proprietario di altre abitazioni situate nello stesso Comune ove si trova quella da acquistare; 
  • non sia titolare di altra abitazione (ovunque situata) per la quale abbia già fruito del bonus prima casa;
  • fissi la propria residenza entro 18 mesi nel Comune ove si trova l’immobile in questione (non necessariamente allo stesso indirizzo, ma anche altrove).

L’immobile inoltre non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

A queste condizioni, si possono ottenere i seguenti sconti:

  • chi compra da privato, versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%; l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro ciascuno anziché rispettivamente al 2% e all’1%;
  • chi compra da azienda, versa l’Iva al 4% anziché al 10%; l’imposta ipotecaria e catastale sono di 200 euro ciascuno anziché rispettivamente al 2% e all’1%.

Sussistendo tali condizioni è possibile ottenere anche la detrazione sugli interessi passivi del mutuo per l’acquisto dell’immobile.

Divieto di pignoramento della prima casa

Il terzo beneficio collegato alla prima casa è quello dell’impignorabilità dell’immobile da parte dell’Agente per la Riscossione Esattoriale in caso di debiti per cartelle esattoriali. È tuttavia necessario che sussistano i seguenti requisiti:

  • l’immobile deve essere luogo di residenza del contribuente;
  • il contribuente non deve essere proprietario, neanche per quote di altri immobili;
  • l’immobile non deve essere di lusso ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9;
  • l’immobile deve essere accatastato a civile abitazione. 

Si può scegliere la prima casa?

Come si è appena visto, i tre benefici fiscali hanno tutti un punto in comune: il luogo di residenza del contribuente che deve essere fissato all’interno dell’immobile in questione (per usufruire del bonus prima casa e del divieto di pignoramento) o semplicemente all’interno del Comune ove si trova l’immobile (per usufruire dell’esenzione Imu).

Ma si può scegliere dove fissare la propria residenza? La risposta è negativa. Difatti, la legge stabilisce che la residenza debba per forza coincidere con la dimora abituale del contribuente, ossia il luogo ove questi vive per gran parte dell’anno. Quindi, ne consegue che non si può scegliere la prima casa, ma si può scegliere il luogo in cui vivere. Da esso deriverà poi l’attribuzione di prima casa. Esiste però un’eccezione e questa riguarda i coniugi proprietari di un immobile a testa. Ne parleremo nel successivo paragrafo.

Marito e moglie possono scegliere la prima casa?

Se al contribuente single non è concesso scegliere la casa su cui usufruirà dell’esenzione Imu, dovendo questa essere necessariamente il luogo in cui vive ed ha la residenza, per quanto riguarda le coppie di coniugi con due immobili (l’uno intestato al marito e l’altro alla moglie) le cose vanno diversamente. 

A seguito del collegato fiscale 2021, i coniugi non possono più “dividersi” in due case – fissando ciascuno la residenza nella propria – per sfuggire all’Imu sulla seconda casa o su quella delle vacanze. L’esenzione vale per un solo immobile a famiglia, scelto dai componenti del nucleo. E ciò per immobili siti sia nello stesso Comune sia in Comuni diversi. Questo significa che marito e moglie, al di là di dove effettivamente vivono, possono liberamente decidere quale casa destinare all’esenzione fiscale.

La legge ha così bocciato un’interpretazione della Cassazione «ancora più restrittiva», secondo cui scatta «il pagamento dell’Imu per entrambe le abitazioni» se i coniugi sono «residenti in due immobili diversi e, tuttavia, vivono nello stesso.



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