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L’atto di acquisto di una casa mi autorizza a mandar via l’occupante?

1 Gennaio 2022
L’atto di acquisto di una casa mi autorizza a mandar via l’occupante?

Ho acquistato un immobile ma l’occupante non vuole andar via. Ho anche concluso una mediazione con accordo finale con il soggetto che occupa l’immobile. L’atto di acquisto e l’accordo di mediazione sono titoli esecutivi per ottenere il rilascio dell’immobile? 

L’atto pubblico di compravendita di un immobile redatto dal notaio può costituire titolo esecutivo (ai fini di una esecuzione per rilascio) se nell’atto risulta esplicitata la pattuizione con la quale il venditore si obbliga (in attuazione dell’articolo 1476, 1° comma, del Codice civile) a trasferire all’acquirente il possesso materiale dell’immobile.

Detto in altri termini: ai sensi dell’articolo 474, comma 3, del Codice di procedura civile anche l’atto pubblico di compravendita può costituire titolo esecutivo relativamente ad obblighi di consegna, a condizione che l’atto contenga esplicitamente l’obbligo del venditore di consegnare l’immobile all’acquirente.

La clausola può, ad esempio, essere formulata in questo modo: «Il venditore si obbliga nei confronti dell’acquirente e dei suoi successori ed aventi causa a consegnare l’immobile oggetto del contratto a semplice richiesta» (oppure: «entro il termine tassativo di…..»).

In assenza di una clausola del genere, l’atto pubblico di compravendita non potrà valere come titolo esecutivo mancando di uno dei requisiti essenziali del titolo esecutivo e cioè il cosiddetto credito esigibile.

Considerazioni analoghe valgono per l’accordo di mediazione (ci riferiamo all’accordo di mediazione e non al verbale che non è titolo esecutivo per l’esecuzione per consegna e rilascio ai sensi dell’articolo 12, n. 2, del decreto legislativo n. 28 del 2010).

L’articolo 12, n. 1, del decreto legislativo n. 28 del 2010 stabilisce infatti che «ove tutte le parti aderenti alla mediazione siano assistite da un avvocato, l’accordo che sia stato sottoscritto dalle parti e dagli stessi avvocati costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione forzata, l’esecuzione per consegna e rilascio, nonché per l’iscrizione di ipoteca giudiziale. Gli avvocati attestano e certificano la conformità dell’accordo alle norme imperative e all’ordine pubblico. L’accordo […] deve essere integralmente trascritto nel precetto ai sensi dell’articolo 480, secondo comma, del codice di procedura civile».

Naturalmente, per poter valere come titolo esecutivo, anche l’accordo conciliativo deve rispettare i requisiti fissati, in generale, dall’articolo 474 del Codice di procedura civile.

Di conseguenza, anche l’accordo conciliativo, per poter valere come titolo esecutivo relativamente ad un’esecuzione per consegna e rilascio, deve contenere l’indicazione esplicita dell’obbligo, assunto dal venditore, di trasferire il possesso materiale del bene all’acquirente.

Valgono anche per l’accordo conciliativo, quindi, le stesse considerazioni fatte per l’atto pubblico di compravendita rogitato dal notaio. Ed anche per l’accordo conciliativo occorre una clausola esplicita che sancisca l’obbligo di consegna per il venditore nei confronti dell’acquirente. In mancanza, l’accordo conciliativo non potrà valere come titolo esecutivo in forza del quale pretendere la consegna dell’immobile.

Articolo tratto dalla consulenza resa all’avv. Angelo Forte



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