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A cosa serve il fondo cassa condominiale?

17 Dicembre 2021
A cosa serve il fondo cassa condominiale?

Cosa dice l’articolo 1135 del Codice civile? Lavori straordinari e accantonamento nel fondo speciale.

Se stai leggendo questo articolo è perché probabilmente l’amministratore del tuo condominio ti ha chiesto il pagamento dei contributi millesimali da destinare a un fondo cassa. Non sei un esperto in materia legale, né sei aggiornato sulle ultime decisioni dell’assemblea, ma nonostante ciò vuoi vederci chiaro. Così ti chiedi: a cosa serve il fondo cassa condominiale? Per comprenderlo meglio dobbiamo innanzitutto spiegare cosa dice l’articolo 1135 del Codice civile. È proprio questo infatti che disciplina il famoso «fondo speciale» su cui vanno effettuati alcuni “accantonamenti”. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il fondo cassa condominiale e a cosa serve?

In questa norma si stabilisce che l’assemblea condominiale delibera sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni (esempi di manutenzione straordinaria sono: opere di rinnovamento e/o sostituzione di parti anche strutturali ecc.) stabilendo la ditta a cui affidare l’appalto ed incaricando l’amministratore a firmare il relativo contratto.

A tal fine però, ossia nel momento stesso in cui viene approvata la delibera dei lavori straordinari o delle innovazioni, l’assemblea deve obbligatoriamente deliberare la costituzione di un un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. In pratica, in questo fondo devono essere accantonate anticipatamente le quote dei condomini – in proporzione ai rispettivi millesimi – per pagare la ditta appaltatrice. Si provvede così a recuperare, in anticipo, dai vari condomini, i soldi necessari per far fronte alla spesa e non trovarsi poi con un debito.

Questa norma è stata creata per evitare il ricorrente fenomeno della morosità condominiale che si riverbera immancabilmente sulle ditte edili, di costruzioni o di ristrutturazioni, con conseguente pregiudizio per l’economia.

Dunque, in buona sostanza, il fondo cassa condominiale serve per raccogliere in anticipo le quote dei condomini con cui pagare i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni.

La norma stabilisce poi che se i lavori devono essere pagati gradualmente, ossia in base allo stato del loro avanzamento, anche il fondo può essere rimpinguato gradualmente, ossia in base al lavoro in corso.

In questo modo, si evita di sottoporre i condomini a un esborso cospicuo tutto in una volta, pagando invece a rate, ossia – così come succede ogni volta che si ha a che fare con lavori lunghi e costosi – a Sal (stato avanzamento lavori).

Esistono altri fondo cassa in condominio?

In realtà, esistono anche altre ipotesi in cui l’assemblea può deliberare la costituzione di un fondo cassa ma, a differenza del caso appena visto, queste sono tutte facoltative. È ad esempio il caso in cui l’amministratore, per far fronte a dei buchi di bilancio determinati dalle morosità di alcuni condomini, proponga agli altri di versare una quota extra, in attesa di recuperare quelle dovute, in modo da evitare la sospensione dei servizi condominiali e ulteriori danni. L’approvazione di un fondo del genere però, secondo la giurisprudenza, richiede l’unanimità. Questo perché imporre un ulteriore pagamento a chi ha già adempiuto agli obblighi condominiali significa violare la regola (art. 1123 del Codice civile) che impone la divisione delle spese secondo millesimi: regola che appunto solo l’unanimità può modificare.

Il fondo potrebbe però essere costituito anche in via preventiva, ossia ancor prima che si verifichi un’eventuale morosità, con obbligo di contribuirvi a tutti i condomini. In questo caso, la sua costituzione non richiede l’unanimità.

Che succede se l’assemblea non costituisce il fondo cassa?

La delibera di approvazione dei lavori straordinari senza l’accantonamento del fondo speciale è nulla. Questo significa che può essere contestata in qualsiasi momento, anche ben oltre i 30 giorni dalla data dell’assemblea o (per gli assenti) dal ricevimento del verbale previsto, a pena di decadenza, per tutte le delibere annullabili.

Questo significa, nella pratica, che se anche dopo diversi mesi dall’assemblea uno dei condomini si vede presentare una richiesta di pagamento da parte dell’amministratore o, del tutto, un decreto ingiuntivo, può sempre opporsi.

Peraltro, il fatto che la delibera sia nulla e non semplicemente annullabile fa sì che lo stesso giudice potrebbe rilevarne l’invalidità, anche se non c’è una specifica eccezione di parte. Significa che se il condomino debitore, in causa contro il condominio, non rileva l’assenza del fondo, può comunque farlo il giudice stesso, annullando la pretesa di pagamento da parte del condominio [2].

Come abbiamo appena anticipato, il fondo speciale di accantonamento deve essere costituito obbligatoriamente: la norma che lo prevede ha natura imperativa non potendo essere derogata dalla volontà dei privati. La sua violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata [1].


note

[1] Trib. Modena, 16.03.2021, Trib. Roma, 4.01.2021; Trib. Modena, 16.05.2019, n. 763; Trib. Roma, 19.06.2017; Trib. Udine, 17.01.2018.

[2] Trib. Milano, sent. n. 10293/2021. Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità d’ufficio dell’invalidità della delibera non opera quando si tratti di vizi implicanti la sua nullità, in quanto la validità della delibera rappresenta un elemento costitutivo della domanda di pagamento; l’opposizione apre, quindi, un ordinario giudizio di cognizione sulla domanda proposta dal creditore, il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto, ma si estende all’accertamento dei fatti costitutivi del diritto in contestazione, ossia al merito del diritto fatto valere dal creditore con la domanda di ingiunzione (Cassazione a sezioni Unite 9839 del 14 aprile 2021).


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