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La divisione giudiziale del condominio

8 Aprile 2022 | Autore:
La divisione giudiziale del condominio

Per la divisione giudiziaria delle parti condominiali non è necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio ma si può realizzare solo se ciascun condomino riceve una porzione del bene comune.

Sei proprietario di un appartamento situato all’interno di un condominio dotato di un’area di parcheggio. Vorresti che tale spazio venisse suddiviso in tanti posti auto da assegnare in proprietà individuale ai singoli condomini. In altre parole, vorresti la divisione dell’area condominiale. È possibile ottenerla? La risposta a questa domanda è affermativa a patto che sussistano determinate condizioni. Infatti, la divisione può avvenire solo se non crea disagio agli altri condomini e se c’è l’unanimità, ovvero se tutti i partecipanti al condominio sono specificatamente d’accordo. Se manca l’unanimità, l’altra strada percorribile è quella di chiedere al giudice la cosiddetta divisione giudiziale del condominio o, nel caso in esame, dell’area di parcheggio.

In generale, la divisione del condominio consiste nel frazionamento delle parti comuni con assegnazione delle medesime pro-quota a ciascun proprietario. Come tale, va tenuta distinta dallo scioglimento del condominio che, invece, non realizza un’assegnazione pro-quota delle parti comuni bensì una loro separazione, attuata mediante lo scioglimento del vincolo. Vedi ad esempio il caso dell’edificio dotato di più scale indipendenti e autonome l’una dall’altra, nel quale i due corpi di fabbrica si possono dividere per comporre due condomini diversi.

Condominio: si può dividere?

L’articolo 1117 del Codice civile individua le parti comuni dell’edificio laddove prevede che sono oggetto comune dei proprietari delle singole unità immobiliari, se non risulta il contrario dal titolo:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, quali il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, i sottotetti, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, incluso l’insieme degli elementi architettonici e decorativi centralizzati;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, quale la portineria, inclusi l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi, gli impianti centralizzati;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

Si tratta di un’elencazione esemplificativa per cui è possibile che nella stessa vadano ricomprese altre parti o, viceversa, che alcune di quelle già incluse non siano in comune.

Il Codice civile detta anche il principio generale dell’indivisibilità delle parti comuni, disponendo che nessun condomino può rinunciare al suo diritto sulle stesse. Inoltre, il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali [1].

In generale, quindi, le parti comuni dell’edificio sono state dichiarate non soggette a divisione, in quanto dividendosi non assolverebbero più alla loro funzione. Inoltre, la Corte di Cassazione ha chiarito che la divisione non è consentita poiché impedirebbe o renderebbe più incomodo il godimento dei locali di proprietà esclusiva di ciascun condomino [2].

Tuttavia, l’articolo 1119 del Codice civile prevede un’eccezione ovvero che le parti comuni non sono soggette a divisione a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

In sostanza, è possibile derogare al principio generale dell’indivisibilità delle parti comuni se la divisione non reca disagio agli altri condomini e sempre che vi sia l’unanimità di tutti i partecipanti (divisione volontaria). Se manca quest’ultimo requisito, è possibile rivolgersi al tribunale, chiedendo la divisione giudiziale.

Come si può dividere il condominio?

Da quanto si è venuto dicendo finora discende che esistono due modalità per dividere il condominio:

  1. la divisione volontaria, per effettuare la quale è necessario che il consenso di tutti i partecipanti al condominio sia riportato in un contratto, cioè in una scrittura privata o in un atto pubblico, che poi, va trascritto presso la Conservatoria ai fini dell’opponibilità ai terzi;
  2. la divisione giudiziaria, fatta mediante la presentazione di apposito ricorso all’autorità giudiziaria (tribunale).

Divisione giudiziale del condominio: in cosa consiste?

Se la divisione volontaria è difficile da realizzare, non potendosi raggiungere l’unanimità dei consensi, il Codice civile prevede la possibilità di addivenire alla suddivisione delle parti comuni ricorrendo alla divisione giudiziale.

Il singolo interessato alla divisione, quindi, può chiedere al tribunale di dividere un bene in comune a condizione che ciò possa farsi senza rendere più scomodo l’uso della cosa comune a ciascun condomino. Infatti, non si può procedere alla divisione giudiziaria quando le singole porzioni della cosa già comune non sarebbero idonee a svolgere il servizio ai beni esclusivi con la stessa qualità garantita dal bene comune indiviso.

Tale situazione, sotto l’aspetto strutturale, comporta che il frazionamento della parte comune è attuabile mediante determinazione di porzioni concrete suscettibili di autonomo e libero godimento da parte di ciascun condomino, che possono formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi.

Spetta, quindi, al magistrato valutare, caso per caso, se la divisione sia tecnicamente possibile e che la stessa non renda scomodo l’uso della cosa comune ai vari condomini.

Approfondimenti

Per ulteriori approfondimenti è consigliata la lettura dei seguenti articoli:


note

[1] Art. 1118, co. 2, cod. civ.

[2] Cass. civ., sent. n. 2151/1963.


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