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Amministratore di condominio: difetto di rappresentanza

8 Aprile 2022 | Autore:
Amministratore di condominio: difetto di rappresentanza

L’amministratore di condominio difetta di rappresentanza processuale quando, privo dell’autorizzazione assembleare, è parte in un giudizio che esorbita dalle sue attribuzioni.

Il Codice civile attribuisce all’amministratore di condominio la rappresentanza processuale del condominio, strettamente connessa ai poteri allo stesso riconosciuti ed alla collegata rappresentanza sostanziale in base alla quale può operare a tutela dell’interesse comune del condominio sia contro i terzi sia contro gli stessi condomini.

In sostanza, l’amministratore può agire in giudizio o esservi convenuto in tutte le materie che riguardano le parti comuni dell’edificio e, più in generale, per le materie indicate nell’articolo 1130 del Codice civile, senza autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.

L’amministratore può costituirsi in giudizio anche nei procedimenti che esorbitano dalle proprie attribuzioni oppure può impugnare l’eventuale sentenza sfavorevole sempre senza la predetta autorizzazione; in tali ipotesi, però, poiché l’amministratore di condominio agisce in difetto di rappresentanza, deve darne senza ritardo comunicazione all’assemblea e, conseguentemente, deve farsi ratificare dalla stessa l’operato.

La rappresentanza processuale dell’amministratore di condominio, quindi, è sia attiva che passiva.

Amministratore di condominio: cos’è la legittimazione attiva?

La legittimazione attiva dell’amministratore di condominio consiste nella facoltà di agire in giudizio entro i limiti delle sue ordinarie attribuzioni, tassativamente elencate dalla legge, e in quelli dei poteri conferiti dal regolamento e dall’assemblea.

In relazione alle materie rientranti nelle sue competenze, l’amministratore può promuovere qualsiasi lite senza necessità di apposita autorizzazione assembleare la quale, invece, necessita quando deve dar corso a liti che attengono a materie esorbitanti dai suoi poteri.

Più precisamente l’amministratore, salva l’estensione della legittimazione ad agire ai casi previsti dal regolamento di condominio o a quelli in cui è l’assemblea a dargli mandato, può procedere nei confronti dei singoli condomini senza bisogno dell’autorizzazione assembleare per:

  • eseguire le delibere assembleari;
  • garantire l’osservanza del regolamento condominiale;
  • disciplinare l’uso dei beni e dei servizi comuni;
  • compiere gli atti conservativi.

Altresì, senza bisogno di specifica autorizzazione assembleare, è competente:

  • ad avviare un’azione di danno temuto contro i confinanti o contro gli stessi condomini, quando la stessa è necessaria per la tutela degli interessi comuni;
  • ad iniziare l’azione di recupero giudiziale del credito nei confronti dei condomini morosi;
  • a promuovere un giudizio per rimuovere le aperture abusive realizzate sulla facciata dello stabile [1].

Tranne che per le transazioni o per le altre cause estintive delle liti nelle quali il condominio è parte attiva, l’amministratore, una volta avviata l’azione, può agire in ogni grado di giudizio.

Amministratore di condominio: cos’è la legittimazione passiva?

La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio si ricava dal disposto del secondo comma dell’articolo 1131 del Codice civile, il quale prevede che tale soggetto può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio. L’amministratore, quindi, ha la capacità di resistere ed essere coinvolto nelle vertenze giudiziarie inerenti al condominio da lui rappresentato e la sua legittimazione passiva sussiste con riferimento ad ogni azione riguardante gli interessi del condominio e i rapporti giuridici nascenti o aventi incidenza sulle parti comuni.

La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio è stata affermata anche in relazione alle:

  • azioni di natura reale promosse contro il condominio da terzi o dal singolo condomino relativamente alle parti comuni dell’edificio [2];
  • alle impugnazioni delle delibere assembleari [3];
  • alle controversie relative ai servizi comuni [4].

Altresì, all’amministratore di condominio sono notificati tutti gli atti e provvedimenti di carattere giudiziario e amministrativo riguardanti il condominio. Solo successivamente, cioè quando si andrà a valutare l’attività da porre in essere per contrastare l’azione promossa contro il condominio, si dovrà verificare se la materia è tra quelle che rientrano nelle sue ordinarie attribuzioni ovvero se è necessaria l’autorizzazione assembleare. In caso di comportamento errato, comunque, l’amministratore potrà essere revocato [5].

Amministratore di condominio: quando c’è il difetto di rappresentanza?

Si ha il difetto di rappresentanza dell’amministratore di condominio quando tale soggetto, privo dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale, è parte in un giudizio che esorbita dalle sue attribuzioni. In tale ipotesi, l’amministratore deve darne comunicazione senza ritardo all’assemblea e, conseguentemente, deve farsi ratificare dalla stessa l’operato.

La ratifica assembleare sana retroattivamente l’operato dell’amministratore carente della preventiva autorizzazione. A tal fine, il giudice assegna un termine perentorio [6] entro cui l’amministratore deve convocare l’assemblea dei condomini per provvedere alla ratifica del proprio operato. L’osservanza di detto termine sana i vizi e permette il prodursi degli effetti sostanziali e processuali della domanda fin dal momento della prima notificazione.

Tuttavia, la regola relativa alla concessione di un termine per il rilascio dell’autorizzazione, risulta applicabile solo quando il rilievo della mancanza di autorizzazione assembleare avviene d’ufficio, cioè quando viene rilevato dal giudice. Quando, invece, l’eccezione del difetto di rappresentanza dell’amministratore – ovviamente nelle materie che esorbitano dalle sue attribuzioni – viene sollevata dalla controparte, l’onere della sanatoria sorge immediatamente, senza possibilità per il giudice di assegnare un termine perentorio per provvedervi.

Il condominio, quindi, deve prontamente depositare la delibera assembleare di ratifica sotto pena, in mancanza, di declaratoria del difetto di rappresentanza e di legittimazione dell’amministratore [7].

Quando non c’è il difetto di rappresentanza?

Non c’è, invece, difetto di rappresentanza e, quindi, l’amministratore può essere legittimato processuale attivo o passivo quando:

  1. il condominio rimane senza amministratore per scadenza del termine del mandato o dimissioni;
  2. nel caso in cui la sua nomina sia avvenuta con delibera nulla e fino a che non viene sostituito da un altro amministratore [8].

note

[1] Cass. Civ., sent. n. 26849/2013.

[2] Cass. Civ., sent. n. 22886/2010, sent. n. 9093/2007, sent. n. 919/2004.

[3] Cass. Civ., sent. n. 14951/2008 e sent. n. 16228/2006.

[4] Cass. Civ., sent. n. 8139/2004 e sent. n. 852/2000.

[5] Art. 1129 cod. civ.

[6] Art. 182 cod. proc. civ.

[7] Cass. Civ., sent. n. 12525/2018.

[8] Cass. Civ., sent. n. 7699/2019.


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