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Quanto tempo ha il proprietario di casa per restituire la caparra?

19 Dicembre 2021
Quanto tempo ha il proprietario di casa per restituire la caparra?

Deposito cauzionale: il proprietario deve versarlo all’inquilino immediatamente salvo che…

Fine dell’affitto. A contratto scaduto o risolto, l’inquilino deve restituire le chiavi e l’appartamento in buono stato di manutenzione, ossia come gli era stato consegnato salvo l’usura per il normale uso. Il locatore, dal canto suo, deve invece rimborsare la caparra che aveva ricevuto alla firma del contratto insieme agli interessi nel frattempo maturati. Cosa che però non sempre succede in modo tempestivo. A volte, è necessario più di un sollecito scritto. Ebbene, cosa prevede la legge a riguardo? Quanto tempo ha il proprietario di casa per restituire la caparra? Facciamo il punto della situazione.

A che serve la caparra?

In verità, non si chiama caparra, ma deposito cauzionale (o più semplicemente “cauzione”). La legge esige una specifica terminologia: a parole diverse corrispondono effetti diversi.

Fatta questa precisazione è bene sapere che la cauzione serve per garantire il locatore da eventuali morosità (ossia mancati pagamenti del canone) e dai danni all’appartamento eventualmente arrecati dal conduttore.

L’unica norma che si occupa della cauzione è l’articolo 11 della legge sull’equo canone che stabilisce solo alcune linee guida, lasciando alle parti la possibilità di regolare autonomamente le restanti questioni. La norma, che non può essere derogata, prevede solo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone (potrebbe però essere inferiore). Esso è produttivo di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Ma se il conduttore non fa richiesta degli interessi, questi vanno corrisposti alla fine della locazione, tutti ad una volta.

È nulla la clausola contenuta nel contratto di locazione che stabilisca l’improduttività di interessi della cauzione. La regola di produttività di interessi legali, prevista a favore del conduttore, non può quindi essere modificata.

Quando va restituita la caparra?

Come visto, la legge non dice quanto tempo ha il proprietario di casa per restituire la caparra (o meglio la cauzione). Tuttavia, è possibile farsi un’idea a seconda del caso concreto, tenendo conto di quelle che sono state le indicazioni della giurisprudenza.

Se l’appartamento è in buone condizioni e il locatore non ha avuto nulla da recriminare al momento del riacquisto del possesso, la cauzione va restituita immediatamente, ossia nel giorno stesso della riconsegna delle chiavi. Tuttavia, è bene sapere che il conduttore non può rifiutarsi di restituire le chiavi se prima non ottiene la cauzione: si tratta di obblighi che viaggiano su binari diversi. Sicché, se questi non dovesse restituire l’appartamento, sarebbe tenuto a versare anche i successivi canoni di locazione maturati.

Pertanto, se il locatore – anche a seguito di solleciti – non dovesse restituire la cauzione, l’inquilino potrà chiedere nei suoi confronti un decreto ingiuntivo. Lo dovrà fare presentando in tribunale la copia del contratto scritto di locazione e della quietanza del suddetto pagamento o, in mancanza, di copia dell’assegno o della documentazione bancaria da cui risulta il versamento.

Viceversa, se il conduttore non ha corrisposto alcune mensilità – come spesso succede in prossimità della scadenza del contratto – il locatore è autorizzato a procedere in autonomia alla compensazione tra il “dare” e l’“avere” e a trattenere la cauzione fino all’importo che gli è dovuto.

Infine, se l’appartamento non dovesse essere in buone condizioni e c’è da sostenere delle spese per il suo ripristino, le cose si complicano. Qui, chiaramente, potrebbero sorgere delle contestazioni tra l’inquilino che ritenga che il valore dei danni è inferiore e che i lavori possano essere fatti in economia e il locatore che invece pretende una cifra congrua per far eseguire lavori a regola d’arte. Se i due non trovano un accordo è chiaro che non può essere il locatore a determinare unilateralmente la misura del risarcimento dovuto; sarebbe quindi illegittimo il suo comportamento che, per autotutela, trattenga la cauzione.

Così, secondo la Cassazione, tutte le volte in cui il locatore intende compensare la cauzione con le spese da sostenere per la manutenzione dell’appartamento deve contestualmente agire in giudizio contro l’inquilino rimettendo al giudice la quantificazione dei danni e quindi l’importo a carico del conduttore (verificando anche quali danni sono ascrivibili alla sua incuria e non invece alla «normale usura» la quale, al contrario, non è oggetto di risarcimento). Solo in questo caso è consentito al locatore trattenere la cauzione.

Al contrario, se il locatore non volesse intentare il giudizio in questione sarebbe tenuto a restituire immediatamente la cauzione all’inquilino come nel primo caso che abbiamo trattato, ossia in assenza di danni e morosità.



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