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Cosa fare se l’amministratore non tutela il condominio?

19 Dicembre 2021
Cosa fare se l’amministratore non tutela il condominio?

Legittimazione processuale: i singoli condomini possono fare causa e rivolgersi al giudice al posto dell’amministratore?

L’amministratore non ha potere di intervento per le liti tra singoli condomini (ad esempio, in materia di rumori o di infiltrazioni). È invece suo dovere intervenire laddove il comportamento di uno dei condomini o di un terzo possa pregiudicare le parti comuni dell’edificio o i servizi condominiali. 

Ma che succede se il capo condomino dovesse essere del tutto assente e sordo alle istanze della collettività? Che fare se l’amministratore non tutela il condominio dinanzi a una situazione illegittima e non promuove un giudizio in tribunale per tutelare gli interessi comuni? Ecco ciò che è ormai pacificamente affermato dalla Cassazione.

Legittimazione processuale del singolo condomino concorrente con quella dell’amministratore

La questione coinvolge un aspetto che, tecnicamente, viene definito legittimazione processuale: ossia il potere del singolo condomino di rivolgersi al giudice in luogo dell’amministratore per tutelare il condominio al posto suo. 

Ebbene, fermo restando che l’amministratore che non fa il proprio dovere, può sempre essere revocato per giusta causa dall’assemblea o, in assenza di maggioranza, dal giudice (anche su ricorso di un singolo condomino), la Cassazione [1] ha comunque ritenuto che, laddove si tratti di «tutelare i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni», sussiste una legittimazione processuale concorrente: ossia ad agire in giudizio possono essere sia questi ultimi che l’amministratore. Pertanto, in caso di sua inerzia, ciascuno è legittimato ad additare un processo in difesa degli interessi del gruppo.

Detto in parole ancora più semplici, indipendentemente da quelle che possono essere le intenzioni dell’amministratore, ogni condomino può agire singolarmente per la tutela delle parti comuni e dei servizi dell’edificio, essendo proprietario pro quota, qualora dovesse sussistere un pregiudizio causato da uno dei condomini o da un terzo.

Che fare se l’amministratore non agisce in giudizio?

Se l’amministratore non agisce in giudizio, ogni singolo condomino può rivolgersi al giudice al posto suo per tutelare gli interessi comuni. Chiaramente, dovrà farlo a proprie spese, rivolgendosi a un avvocato e anticipando le spese del giudizio nella speranza di recuperarle in caso di successo. In caso invece di sconfitta, su di lui potrebbe ricadere l’obbligo di rimborsare le spese processuali dell’avversario, senza possibilità di recuperarle poi dall’assemblea dei condomini.

Come anticipato in apertura, resta impregiudicata la possibilità di chiedere al giudice – in un autonomo giudizio – la revoca dell’amministratore inerte in uno dei suoi obblighi istituzionali: la tutela delle parti comuni.

Perché la legittimazione processuale in capo ad ogni condomino

La ragione di tale interpretazione che vede in capo al singolo condomino una legittimazione processuale rivolta a tutelare i beni comuni è abbastanza semplice e risiede in due considerazioni. La prima: il condomino è proprietario pro quota delle parti comuni e, in quanto tale, ha il potere di tutelare i suoi beni dinanzi al giudice. La seconda: il condominio non ha una sua personalità giuridica come le società o le associazioni, la cui rappresentanza è inscindibilmente affidata solo al legale rappresentante pro tempore (ossia l’amministratore). Nel condominio, l’amministratore è solo un delegato a svolgere i compiti impartitigli dall’assemblea e dalla legge, ma non si sostituisce al condominio. Sicché quest’ultimo, nella persona di ciascun singolo condomino, continua ad avere una propria legittimazione processuale attiva (ossia rivolta ad avviare una causa) o passiva (ossia rivolta a difendersi da una causa avviata da altri).

Questo ragionamento porta a ritenere legittimo il comportamento di uno dei condomini che, ad esempio, intravedendo l’illegittima occupazione della terrazza, del giardino o del lastrico solare da parte di uno dei vicini di casa, agisca contro di lui nell’interesse di tutti. E, allo stesso modo, il singolo condomino potrebbe attivarsi nella riscossione delle quote condominiali non versate dai morosi se l’amministratore non si attiva (obbligo che invece incombe su di lui non appena decorsi sei mesi dalla chiusura del bilancio).

Secondo l’interpretazione della Cassazione, non osta a tale principio il fatto che l’articolo 1131 Codice civile stabilisce che: «i condomini possono agire o essere convenuti in giudizio nella persona dell’amministratore». Risulta quindi giuridicamente errato ritenere che il condòmino non possa agire in quanto tale a tutela di tutte le aree di proprietà condominiale: non è affatto corretto ritenere che il potere spetterebbe soltanto all’amministratore del condominio.

Come già in passato la Cassazione [2] ha avuto più volte modo di sottolineare, rimane intatto il potere del singolo condomino di agire a tutela dei beni condominiali, nonostante la previsione dell’articolo 1131 Codice civile.


note

[1] Cass. ord. n. 12626/21 del 12.05.2021. Cass. S.U. sent. n. 10934/2019.

[2] Cass. sent. n. 1208/2017; 26557 /2017; 22856/2017; 4436/2017; 16562/2015: «la legittimazione processuale dell’amministratore di condominio, accordata dall’articolo 1131 Codice civile nei limiti delle sue attribuzioni in ordine alle liti aventi ad oggetto interessi comuni dei condòmini, dà luogo unicamente ad una deroga rispetto alla disciplina generalmente valida per ogni altra ipotesi di pluralità di soggetti del rapporto giuridico dedotto in lite, sopperendo all’esigenza di rendere più agevole la costituzione del contraddittorio nei confronti del condominio,nel senso di evitare la necessità di promuovere il litisconsorzio nei confronti di tutti i condòmini».


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