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Perizia tecnica per accertare crollo solaio in condominio

1 Gennaio 2022
Perizia tecnica per accertare crollo solaio in condominio

Un vecchio fabbricato condominiale imbarcava acqua piovana da oltre un ventennio, trasmettendola al pavimento dell’appartamento sottostante disabitato. Mentre i lavori al tetto erano in corso, di notte, quando l’impresa non lavorava, una parte del solaio dell’appartamento disabitato è crollato provocando danni alla merce del locale sottostante. Esiste un nesso di causalità fra i lavori commessi e il crollo del solaio?

Occorre premettere che solo una perizia tecnica può accertare se sussiste effettivamente un nesso di causalità tra i lavori e il crollo del solaio, atteso che dal quesito non ci sono elementi da cui evincere il sussistere di tale responsabilità: andrebbe infatti accertato, sul luogo e mediante consulenza di un esperto, se i lavori hanno in qualche modo intaccato il solaio in questione. Per fare ciò, è possibile non solo avvalersi di tecnici privati, ma anche del Ctu nominato dal giudice nell’ambito di una procedura di accertamento tecnico preventivo finalizzato alla composizione bonaria della crisi.

Detto ciò, dalla narrazione sembrerebbe non potersi escludere l’incidenza che le copiose infiltrazioni, protrattesi per anni, hanno potuto avere sulla stabilità del solaio. In questa ipotesi, la responsabilità sarebbe da imputare al condominio, il quale ha omesso di curare la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio e, in particolare, della sua copertura.

Secondo la giurisprudenza (tribunale di Napoli, II sez. civ.,15.5.2018 n. 4815), in casi del genere può sussistere non solo la responsabilità del condominio (per la mancata manutenzione ordinaria e straordinaria del fabbricato e per il mancato corretto smaltimento delle acque piovane), ma anche quella del Comune, responsabile per la mancata manutenzione della caditoia (opera idraulica che serve ad evitare all’acqua piovana di accumularsi), se questa, confinando con l’appartamento, è caratterizzata dalla presenza di una griglia che, dopo aver raccolto le acque in un pozzetto, tramite un canale viene convogliata verso la rete fognaria.

Ma non solo. Nel caso in cui dovesse esserci anche un piano superiore a quello disabitato (ma dal quesito sembrerebbe di no), profili di responsabilità potrebbero sussister anche in capo al proprietario dell’appartamento sovrastante, responsabile di aver eseguito lavori sul piano di calpestio del suo solaio in modo inadeguato.

Nel caso di specie, volendo escludere responsabilità dei singoli proprietari e del Comune, resta la colpa del condominio che, per anni, non ha provveduto a manutenere la copertura (tetto o lastrico che sia) dell’edificio, favorendo infiltrazioni d’acqua che, probabilmente, hanno poi condotto al crollo del solaio.

Quanto appena detto non rappresenta, però, che un mero giudizio di massima, fornito sulla base dei pochissimi elementi a disposizione. Tali considerazioni potranno comunque essere fatte valere in un’eventuale sede giudiziale (o stragiudiziale, si spera) per difenderà la bontà del proprio operato e sottolineare le manchevolezze del condominio.

Non è da escludere una concomitanza di circostanze, e cioè che i lavori abbiano già aggravato una situazione di deterioramento favorita dalle infiltrazioni. In un’ipotesi del genere, il nesso causale sussisterebbe, anche se la colpa andrebbe contemperata con le altre circostanze. Sarebbe dunque il giudice a stabilire le percentuali di responsabilità.

Per quanto riguarda la figura del direttore dei lavori, un’eventuale responsabilità riconducibile all’impresa si estenderebbe anche a tale importante ruolo, salvo che non si dimostri che il crollo è dipeso da circostanze assolutamente non imputabili a lui, come ad esempio all’esecuzione di lavori non autorizzati.

Per pacifica giurisprudenza (tra le tante, Corte appello L’Aquila, 06/05/2020, n.658), l’obbligazione del direttore dei lavori consiste nell’accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica e pertanto egli non si sottrae a responsabilità ove ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonché di controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore e, in difetto, di riferirne al committente.

Gravando sul direttore dei lavori una responsabilità di mezzi e non di risultato, egli può andare esente da responsabilità solo se dimostra di aver adempiuto al proprio incarico con la massima diligenza possibile, tenuto conto le particolari circostanze del caso concreto. Ciò significa che, tanto più è difficile l’incarico, maggiore dovrà essere l’attenzione da prestare.

Nel caso di specie, il direttore dei lavori avrebbe dovuto mettere in conto che l’immobile (o meglio, parte di esso) potesse essere pregiudicato dalle infiltrazioni e che queste avrebbero magari potuto indebolire alcuni suoi elementi, così da favorire un crollo nell’ipotesi in cui i lavori fossero svolti in un determinato modo.

Sul direttore dei lavori incombe l’obbligo di adottare tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera; sicché non si sottrae a responsabilità il professionista che ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonché di controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore e, in difetto, di riferirne al committente (Corte appello Genova sez. III, 12/05/2020, n.436).

Tirando le fila di quanto detto sinora, ribadendo che dal quesito non è possibile evincere elementi chiari inerenti al nesso di causalità tra i lavori e il crollo e che ciò può essere appurato solo da un tecnico (magari Ctu incaricato dal tribunale), lo scrivente ritiene sommessamente che le copiose infiltrazioni abbiano potuto causare il crollo del solaio, con conseguente responsabilità del condominio. È però probabile che le infiltrazioni siano state solo una concausa, e che quindi abbiano solo contribuito (in quale misura, è difficile stabilirlo) alla rovina del solaio, restando dunque la restante parte di responsabilità in capo ai lavori.

A propria volta, se il nesso di causalità è imputabile (anche solo in parte) ai lavori, occorrerà verificare se v’è responsabilità del direttore, il quale agisce su mandato del committente (il condominio), responsabilità che potrà essere esclusa se prova di aver eseguito il proprio incarico con la massima diligenza e professionalità possibile, tenendo in considerazione tutte le peculiarità del caso concreto, ovvero se è provato che l’impresa ha svolto i lavori in difformità a quanto stabilito e che, in quest’ultimo caso, il direttore dei lavori abbia prontamente intimato alla ditta esecutrice di cessare dalla propria condotta.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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