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Cosa rischia chi vende una casa senza certificato di agibilità?

21 Dicembre 2021
Cosa rischia chi vende una casa senza certificato di agibilità?

Compravendita: è valida senza il certificato di agibilità? Conseguenze per il venditore e l’acquirente.

Salvo diverso accordo tra le parti, non si può vendere una casa senza il certificato di agibilità. Tale requisito è infatti condizione affinché il bene possa soddisfare l’interesse di chi compra e, quindi, realizzare la funzione che gli è propria: quella cioè abitativa.

Cosa rischia chi vende una casa senza certificato di agibilità? In linea generale, l’acquirente può optare per una di queste due soluzioni.

Se è stato già firmato il rogito notarile (ossia il contratto di compravendita), si ha diritto a ottenere la risoluzione del contratto (ossia il suo scioglimento) con restituzione dell’intero prezzo già versato.

Se viceversa è stato siglato solo il compromesso (il cosiddetto contratto preliminare), l’acquirente può rifiutarsi di presentarsi dinanzi al notaio per la firma del definitivo, a meno che, prima di esso, il venditore acquisisca e produca il certificato in questione. Sicché, l’acquirente avrà diritto a ricevere il doppio della caparra versata in precedenza e a liberarsi da qualsiasi vincolo contrattuale.

Una recente ordinanza della Cassazione [1] ha tuttavia spiegato che non sempre si può chiedere al giudice la risoluzione del contratto: non è cioè così scontato che l’acquirente possa pretendere la restituzione del prezzo di vendita. A fare il punto della situazione e a spiegare cosa rischia chi vende una casa senza certificato di agibilità è una recente e interessante pronuncia della Cassazione [1]. L’ordinanza in commento riprende un orientamento ormai stabile all’interno della giurisprudenza [2]. Per comprendere il pensiero della Corte bisognerà partire dal dato normativo.

L’articolo 1453 del Codice civile stabilisce che laddove una delle parti contraenti non rispetti gli impegni presi, l’altra può chiedere la cosiddetta risoluzione del contratto, ossia lo scioglimento da ogni vincolo, con conseguente restituzione delle prestazioni già effettuate. Ne deriva il diritto per l’acquirente ad ottenere il rimborso di quanto già versato in esecuzione del contratto, salvo l’ulteriore risarcimento in presenza di danni dimostrabili (ad esempio, la vendita del precedente immobile, le spese per il trasferimento, ecc.).

Senonché la risoluzione del contratto si può ottenere solo quando l’inadempimento viene giudicato «grave», ossia quando risulti che il contratto non sarebbe stato stipulato se solo si fosse stati al corrente, in anticipo, di tale violazione.

In buona sostanza, se la prestazione non rispettata risulta essenziale ai fini dell’economia del contratto è ben possibile chiederne lo scioglimento. Diversamente, si ha diritto tutt’al più a una riduzione del corrispettivo o, per chi ha pagato in anticipo, a un parziale rimborso di quanto versato.

Detto ciò, vediamo cosa rischia chi vende una casa senza certificato di agibilità. La Corte applica alla materia delle compravendite immobiliari lo stesso principio che abbiamo appena menzionato. In buona sostanza, tutto dipende dalla possibilità di ottenere, anche in un successivo momento, tale autorizzazione amministrativa: la risoluzione del contratto di compravendita di un immobile per inadempimento del venditore a causa della mancata consegna del certificato di abitabilità si verifica solo nel caso in cui non sussistono le condizioni per il suo conseguimento o, magari, queste risultano oltremodo gravose. Invece, nelle altre ipotesi, l’inadempimento non può ritenersi essenziale: sicché l’acquirente ben potrebbe, a propria cura, chiedere il certificato di agibilità rivalendosi poi sul venditore per il rimborso della spesa sostenuta. In tal caso, quindi, il contratto resta in piedi ma viene fatta salva la possibilità di ottenere un rimborso parziale del prezzo già versato o una riduzione di quello ancora da versare.

La Cassazione ha richiamato l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la sua mancata consegna costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti comportando l’inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico-sociale che gli è propria ed escludendo rilievo alla causa effettiva dell’omissione. Tutto quindi si risolve in una verifica sulla possibilità di ottenere comunque agevolmente, anche in un momento successivo alla compravendita, l’agibilità. Solo se ciò non dovesse essere agevolmente possibile, si potrà rivendicare la risoluzione del contratto. Ed allora il venditore dovrà restituire tutto il prezzo ricevuto per la compravendita e pagare i danni che l’acquirente abbia subìto a seguito dell’affare sfumato. Viceversa, il venditore rischierà solo di dover restituire all’acquirente parte del prezzo o a dover rinunciare a una parte di quanto non ancora versato: in buona sostanza, dovrà riconoscergli uno sconto.


note

[1] Cass. ord.n. 39369/2021.

[2] Cass. ord. n. 3851/2008, 17140/2006 e 24786/ 2006.


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