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Come tutelarsi contro i vizi dell’immobile acquistato?

21 Dicembre 2021
Come tutelarsi contro i vizi dell’immobile acquistato?

Acquisto casa con infiltrazioni: diritto alla garanzia del costruttore.

Gli articoli 1476 e 1490 del Codice civile spiegano dettagliatamente come tutelarsi contro i vizi dell’immobile acquistato. Si tratta della cosiddetta garanzia del venditore che, a differenza di quella del costruttore/appaltatore, è soggetta a termini molto più stringenti. Cerchiamo di fare il punto della situazione alla luce della normativa appena richiamata.

Quali obblighi ha il venditore di un immobile?

Il venditore è tenuto a garantire che il bene da lui venduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso a cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Si pensi al caso dell’assenza del certificato di agibilità o alla presenza di un impianto elettrico non a norma con conseguente rischio di folgorazione.

Se il contratto prevede una clausola con cui il venditore si esonera da ogni vizio dell’immobile (ad esempio, la clausola «visto e piaciuto»), la stessa non ha alcun valore se il difetto dell’immobile era noto a questi e lo ha taciuto in malafede.

Cosa può fare l’acquirente in caso di vizi dell’immobile?

In caso di inadempimento del venditore a tale obbligazione, il compratore può domandare, a sua scelta, la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento dell’accordo con diritto alla restituzione dei soldi corrisposti) o la riduzione del prezzo. In entrambi i casi, è salvo il diritto al risarcimento del danno (a meno che il venditore non provi di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa).

L’acquirente può anche esperire, laddove possibile, l’azione di esatto adempimento costringendo il venditore a rimuovere i vizi in questione: ad esempio, eliminando a sue spese l’abuso edilizio o richiedendo il certificato di agibilità.

Cosa deve fare l’acquirente per far valere la garanzia del venditore?

L’acquirente deve denunciare al venditore (ossia comunicargli formalmente, meglio se con raccomandata a.r. o pec) l’esistenza dei vizi riscontrati. Lo deve fare al massimo entro 8 giorni.

Nel caso si tratti di vizi apparenti – cioè rilevabili attraverso un esame rapido e sommario del bene – per i quali la decorrenza degli otto giorni va individuata al momento della consegna del bene. Viceversa nel caso di vizi occulti, il termine decorre dal momento della scoperta, da individuarsi nel momento in cui il compratore ha acquisito la certezza della sussistenza del vizio; il che avviene non appena l’acquirente si procuri una perizia di un tecnico il quale certifichi la natura e la provenienza del difetto [1].

Una volta comunicato al venditore l’esistenza del difetto, l’acquirente deve avviare contro di lui la causa in tribunale entro massimo un anno dalla consegna del bene (art. 1495 cod. civ.) «anche se i vizi non sono stati scoperti o non sono stati tempestivamente denunciati o se la denuncia stessa non è necessaria» [2].

Come si fa la denuncia al venditore dei vizi dell’immobile?

La legge non prescrive particolari formalità per la denuncia dei vizi al venditore. Non è neanche necessario che vi sia un’esposizione dettagliata dei vizi che presenta l’immobile. È sufficiente che il venditore sia messo al corrente del fatto che il compratore abbia riscontrato, seppur in maniera non ancora chiara e completa, che l’abitazione venduta è affetta da vizi.

Cosa fare se il venditore non vuole restituire i soldi?

Nel caso in cui si addivenga a un accordo e il venditore non voglia restituire all’acquirente i soldi della vendita o riparare a proprie spese l’immobile, è diritto del primo agire nei suoi confronti con un’azione civile in tribunale. A tal fine, però, dovrà rivolgersi a un avvocato affinché avvii il giudice, anticipando le relative spese.

Nel corso del giudizio, spetta all’acquirente dimostrare l’esistenza dei vizi e che gli stessi erano preesistenti alla vendita. In merito al primo punto, è sufficiente una perizia asseverata da un tecnico del settore immobiliare. In merito alla seconda, si potrà avvalere anche di prove testimoniali o dell’eventuale lettera di denuncia inviata al venditore dinanzi alla quale questi non abbia sollevato contestazioni.


note

[1] Cass. sent. n. 22107/2015

[2] Cass. sent. n. 8169/1991 e 5434/1996 .


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