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Che fare se non si rispetta una delibera dell’assemblea condominiale?

22 Dicembre 2021
Che fare se non si rispetta una delibera dell’assemblea condominiale?

Illegittima l’azione del condomino nei confronti di un altro comproprietario per l’esecuzione di una votazione del condominio.

Ipotizziamo che l’assemblea di condominio, riunitasi regolarmente a seguito di avviso di convocazione dell’amministratore, adotti una determinata decisione (ad esempio, approva una delibera per l’esecuzione di alcuni lavori o impone il rispetto di un preciso obbligo a carico di uno dei condomini). Cosa succede se tale volontà collegiale non dovesse poi essere attuata? Che fare se non si rispetta una delibera dell’assemblea condominiale? La risposta è stata fornita di recente da un’ordinanza della Cassazione [1] che farà discutere. La Corte offre un’importante indicazione di carattere procedurale la cui mancata ottemperanza però determina l’insuccesso del giudizio e il rischio di passare dalla parte della ragione a quella del torto. 

Per comprendere meglio che fare se non si rispetta una votazione dell’assemblea condominiale dobbiamo spiegare il caso da cui ha avuto origine una controversia. 

La proprietaria di un appartamento, con annesso giardino, su cui si aprivano delle griglie di un sottostante garage, di proprietà di un altro condomino, si lamentava per il fatto che, attraverso dette aperture, entravano nel proprio giardino e nell’appartamento di sua proprietà i gas di scarico delle autovetture provenienti dal garage, impedendo così il normale uso e la vivibilità dei suoi ambienti. I due raggiungevano un accordo per la chiusura di tali luci finestrate tramite la realizzazione di un muro a spese di entrambi. Tale accordo – e qui sta la questione più importante – veniva anche messo ai voti e approvato dall’assemblea condominiale. Senonché, dopo diversi mesi, il proprietario del garage non aveva fatto ancora nulla per avviare i lavori. La donna così lo ha citato dinanzi al tribunale affinché il giudice gli ingiungesse il rispetto della delibera. Tanto il tribunale in primo grado quanto la Cassazione però le hanno dato torto.

La ragione della sconfitta è da individuarsi nell’articolo 1105 del Codice civile. Tale norma, all’ultimo comma, stabilisce che se una deliberazione adottata dall’assemblea non viene eseguita, ciascun condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Dunque, l’aspetto cruciale della questione è che, seppur il giudizio può essere avviato anche dal singolo condomino interessato e non necessariamente dall’amministratore, la forma non deve essere quella di una causa, ma di un ricorso in sede di volontaria giurisdizione, affinché sia la stessa autorità ad adottare gli opportuni provvedimenti, inclusi gli atti di conservazione, ed eventualmente a nominare un amministratore a tale scopo. 

Il principio era già stato affermato in passato dalla stessa Cassazione [2].

Ecco alcuni passaggi delle ultime sentenze che hanno spiegato che fare se non viene rispettata la delibera condominiale, ossia la volontà dell’assemblea adottata con apposita votazione.

«La previsione, ad opera del medesimo art. 1105 c.c., comma 4, dello specifico rimedio del ricorso, da parte di ciascun partecipante, all’autorità giudiziaria perché adotti gli opportuni provvedimenti in sede di volontaria giurisdizione (ivi compresi gli atti di conservazione), preclude, dunque, al singolo partecipante alla comunione di rivolgersi al giudice in sede contenziosa per ottenere provvedimenti di gestione della res, ai fini della sua amministrazione nei rapporti interni tra i comunisti [3]».

Ed ancora: «In tema di comunione, l’art. 1105, comma 4, c.c. prevede che, ove non si formi una maggioranza ai fini dell’adozione dei provvedimenti necessari all’amministrazione della cosa comune, ciascun partecipante possa adire l’autorità giudiziaria, perché adotti gli opportuni provvedimenti in sede di volontaria giurisdizione, così precludendo al medesimo partecipante di rivolgersi al giudice in sede contenziosa. Tale preclusione concerne esclusivamente la richiesta di decisioni per la gestione della cosa comune, riferita ai rapporti interni tra comunisti, e non opera, invece, con riguardo alle iniziative giudiziarie promosse dal comunista in qualità di terzo, come avviene nel caso in cui quest’ultimo faccia valere la posizione di proprietario di cose estranee alla comunione, che abbiano subito pregiudizio dalla rovina della cosa di cui è comproprietario».

Infatti, per la Cassazione, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun comproprietario non è legittimato ad agire direttamente nei confronti del condomino inadempiente per ottenere l’esecuzione della decisione assembleare, ma – in base all’articolo 1105 quarto comma del Codice civile – può solo ricorrere e denunciare la situazione all’autorità giudiziaria, che provvede in camera di consiglio ad adottare i provvedimenti più opportuni, potendo anche nominare un amministratore giudiziario.


note

[1] Cass. ord. n. 38212 del 3.12.2021. 

[2] Cass. sent. n. 18038/2020, 11802/2020, 8876/1998. 

[3] così Cass. Sez. 3, 08/09/1998, n. 8876; Cass. Sez. U, 19/07/1982, n. 4213

Autore immagine: depositphotos.com


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