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Quando si può aprire una finestra?

22 Dicembre 2021
Quando si può aprire una finestra?

Si può bucare il muro del palazzo condominiale per aprire una finestra? Quali autorizzazioni servono?

Si può aprire una finestra in un palazzo condominiale se questa non pregiudica il decoro architettonico dell’edificio. Ma nell’effettuare tale valutazione bisogna tener conto dell’aspetto che l’immobile ha al momento dell’esecuzione dei lavori. Sicché, se nel tempo è mutato rispetto al suo originario disegno, l’opera deve ritenersi legittima. A spiegare quando si può aprire una finestra in condominio è una recente ordinanza della Cassazione [1]. Ma procediamo con ordine.

Permessi comunali per aprire una finestra 

Per aprire una finestra non è necessario richiedere il permesso né al condominio, né al Comune. In entrambi i casi, si tratta di semplici comunicazioni. Ecco come comportarsi.

Per bucare un muro dell’edificio condominiale e aprirvi una finestra non è necessario il permesso di costruire ma il deposito della Scia. La Scia permette l’inizio immediato dei lavori senza dover attendere un nulla osta. Il Comune ha comunque 60 giorni di tempo per imporre variazioni o interruzioni nel progetto.

Della pratica dovrà interessarsi un tecnico abilitato: un ingegnere, un architetto o un geometra. 

Permessi condominio per aprire una finestra

Chi vuol aprire una finestra in condominio non deve chiedere l’autorizzazione preventiva né all’assemblea, né all’amministratore. A quest’ultimo però è dovuta una comunicazione preventiva affinché ne metta al corrente l’assemblea stessa alla prima riunione utile.

Una volta avuta notizia dell’intenzione del condomino di aprire la finestra, il condominio può opporsi – e chiedere il ripristino dei luoghi – solo se l’opera:

  • altera il decoro architettonico dell’edificio;
  • pregiudica la stabilità dell’edificio.

Insomma, quella del condominio è solo una difesa successiva e non preventiva. Il lavoro non richiede l’ok dell’assemblea ma questa può agire successivamente per la sua rimozione.

Apertura finestra e decoro architettonico

Quanto al rischio per la stabilità dell’edificio è sufficiente dotarsi di una perizia di un tecnico che possa rassicurare i condomini sulla bontà dei lavori.

Quanto invece al pericolo di una lesione del decoro architettonico, la questione si fa più complessa. In passato, la giurisprudenza ha ritenuto illegittima la sostituzione degli infissi se di colore diverso dagli altri già presenti sulla facciata. Ci si chiede allora come possa essere possibile ritenere legittima un’opera – come appunto l’apertura della finestra – molto più invasiva rispetto a una semplice distonia cromatica. 

Secondo la Cassazione, però, nella valutazione del decoro architettonico bisogna tenere conto della condizione in cui l’immobile si trova all’avvio dei lavori. Pertanto, se questo è stato già oggetto di precedenti interventi che ne hanno modificato la sagoma e l’aspetto, tanto da essere ormai evidente la difformità rispetto all’originario disegno tracciato dal costruttore, non si potrà più lamentare la lesione estetica. 

In sintesi, è legittima l’apertura di una finestra sulla facciata del fabbricato se è mutato l’aspetto originario dell’edificio. La realizzazione di una nuova finestra sulla facciata dell’edificio, per quanto invasiva, deve essere tollerata dagli altri condòmini, se, in virtù delle modalità esecutive dell’opera, non viene alterata l’attuale estetica dello stabile condominiale né si determina un pregiudizio economicamente apprezzabile a discapito della proprietà comune. Il decoro architettonico del fabbricato deve essere inteso come concetto dinamico e, dunque, valutato, al fine di determinarne l’eventuale lesione, non con riferimento all’epoca della costruzione, ma considerando lo stato di fatto dell’edificio al momento dell’esecuzione dell’intervento contestato.

La pronuncia in commento è conforme al costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, per il quale il giudicante chiamato a verificare la sussistenza della lesione del decoro architettonico di un edificio condominiale, a seguito dell’intervento operato dal singolo sul fabbricato, deve considerare, tra l’altro, le condizioni nelle quali versava l’edificio prima dell’opera in contestazione, ben potendosi ritenere che l’ulteriore innovazione non abbia determinato alcun deterioramento, ove lo stabile sia già stato sensibilmente menomato dai lavori precedenti [2].

Il decoro è un bene la cui tutela viene in rilievo per tutti i fabbricati che abbiano una sia pur minima identità estetica che li caratterizza e non solo in relazione a quegli edifici che siano di particolare pregio storico o artistico. In buona sostanza, ha un decoro architettonico anche l’edificio di periferia o la casa popolare. Tale decoro non è inteso in termini di valore commerciale ma di uniformità delle linee e dei colori, l’armonia rispetto al contesto. Pertanto, è lesiva l’innovazione che alteri le linee architettoniche, che limiti il potenziale pari uso degli altri comproprietari e che determini, inoltre, un sensibile deprezzamento per l’intero immobile [3].

Come deve essere la nuova finestra? 

Attenzione: la forma della vetrata e i colori impiegati per gli infissi devono richiamare le tonalità cromatiche dell’intero muro perimetrale, affinché la nuova finestra, complessivamente valutata, si inserisca armonicamente nella struttura dell’edificio, del quale non altera in alcun modo le linee architettoniche preesistenti.

Divieti all’apertura della finestra

Prima di aprire la finestra bisogna sempre leggere con attenzione il regolamento di condominio che potrebbe vietare tali opere. A tal fine, deve trattarsi di un regolamento «contrattuale» ossia approvato all’unanimità dall’assemblea oppure predisposto dall’originario costruttore/proprietario dell’edificio ed accettato con i singoli atti d’acquisto dagli acquirenti/condòmini.


note

[1] Cass. ord. n. 39598 del 13.12.2021.

[2] Cass. ord. n. 11177/17

[3] Cass. ord. n. 1748/13 e n. 10350/11


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