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Liti in condominio: se il vicino di casa dà fastidio

20 Luglio 2014
Liti in condominio: se il vicino di casa dà fastidio

Rumori, litigi, gettito di cose pericolose dal balcone, infiltrazioni: tutto sulle liti in condominio, sui poteri dell’amministratore e come risolverli.

Gli italiani non amano troppo rumori e odori molesti, ma anche un uso disinvolto delle parti comuni, dispute con l’amministratore, piante invadenti sui balconi dei vicini e animali domestici dispettosi.

La lista delle doglianze condominiali è infinita. Molto spesso tendiamo a essere ben poco tolleranti nei confronti dei condomini disturbatori. Alla fine, però, l’intolleranza si spinge ai limiti del masochismo: pur di farla pagare al vicino, siamo disposti a scatenare cause per “questioni di principio”. Sennonché, poi, puntualmente si scopre che ogni giudizio ha, in media, una durata di non meno di tre anni solo per il primo grado, costi significativi (dai 2 ai 3 mila euro) e risultati tutt’altro che  definitivi: spesso neppure una sentenza riesce a far cessare del tutto un comportamento molesto, e se subentra una condanna al pagamento di un risarcimento, la riscossione è tutt’altro che scontata.

Le strade alternative: l’amministratore di condominio

Ecco perché, prima di rivolgersi a un avvocato e attivare una causa farraginosa e dagli esiti incerti, è sempre meglio valutare la possibilità di risolvere le cose in via amichevole.

La prima figura che è tenuta a intervenire è l’amministratore di condominio.

Attenzione però: l’amministratore non può intervenire per le questioni concernenti controversie private tra due condomini, cioè nei casi in cui si tratti di tutelare una delle due proprietà individuali.

Facciamo qualche esempio. L’amministratore non può intervenire se Tizio butta materiale sotto la finestra, sporcando il balcone di Caio; se Tizio insulta Caio o riempie di cartacce la sua cassetta delle lettere; se dall’appartamento di Tizio giungono infiltrazioni d’acqua nell’appartamento di Caio ed è dimostrato che la perdita non dipende da tubature di proprietà del condominio.

Al contrario, l’amministratore ha il dovere di intervenire in due casi:

  • 1. se la lite riguarda un comportamento che costituisce anche violazione del regolamento condominiale: per esempio: un condomino che, a differenza di quanto prescritto nel regolamento, usa l’aspirapolvere alle 5 di mattina; un soggetto che lascia puntualmente il portone dell’edificio aperto, agevolando l’ingresso di sconosciuti nello stabile, ecc.
  • 2. se la lite riguarda questioni legate all’uso delle parti comuni: per esempio: un condomino che parcheggia l’auto nel giardino in modo da impedire il transito alle altre auto; un condomino che sporca l’ascensore ecc.

A essere precisi, ogni singolo condomino può rivolgersi al giudice, nel caso in cui ritenga che il regolamento sia stato violato da uno dei vicini: prima di ricorrere, però, all’arma finale della giustizia civile, meglio attivare l’amministratore, che in fin dei conti non è una figura del tutto priva di poteri. Quest’ultimo può infatti avvisare verbalmente il colpevole e, se non basta, richiamarlo all’ordine in via formale con una raccomandata.

Nel caso di richiesta di intervento alla magistratura, generalmente l’organo coinvolto è il giudice di pace. Attenzione, però: la strada è lunga, i costi tutt’altro che irrisori e se il comportamento da punire è di minore entità e difficilmente documentabile, l’esito è tutt’altro che certo.

Mediare prima di tutto

Proprio per evitare l’intasamento degli uffici del giudice di pace per questioni che non si riesce a gestire senza entrare in conflitto, la legge sulla mediazione entrata in vigore a settembre 2013, ha imposto a chi volesse intentare una causa condominiale, l’obbligo di tentare un accordo di mediazione prima di andare in giudizio. Vediamo come funziona.

Anzitutto, l’incontro tra le parti e il mediatore deve avvenire in uno degli organismi abilitati: l’elenco lo trovate sul sito del ministero della Giustizia (www.giustizia.it). A questo proposito, ricordatevi che è obbligatorio che la mediazione sia tenuta all’interno della circoscrizione per cui è competente il tribunale del luogo dove si trova il condominio.

Attenzione: la mediazione è obbligatoria solo per dispute relative a cause che riguardano il condominio (uso parti comuni, regolamento condominiale…) e non per i rapporti di vicinato, che esulano da questi aspetti, per i quali, comunque, è possibile ricorrervi volontariamente.

Infine, se le parti arrivano a un accordo, questo viene steso dal mediatore ed entrambi sono tenuti a rispettarlo. Il mediatore non prende nessuna decisione: non è un giudice e nemmeno un arbitro. Il suo compito è aiutare le parti a raggiungere un accordo. Se non si arriva a una decisione condivisa, il tentativo si conclude nel nulla e si può procedere con la causa vera e propria.

Le liti extracondominiali

Se i problemi esulano dai comportamenti elencati nel regolamento condominiale, si entra nel campo delle controversie tra i vicini.

In questo caso, i punti che ne determinano la deflagrazione sono più comunemente le immissioni e i rumori molesti. Se per questi ultimi è chiaro cosa siano, le prime sono generalmente odori, vapori, ecc.

Secondo la giurisprudenza chi può innescare il giudizio è soltanto colui che ritiene di essere molestato, sia che si tratti del proprietario dell’immobile sia che si tratti dell’inquilino.

Per i disturbi che provengono da un’attività commerciale o artigianale, il primo passo è rivolgersi all’Asl o alla polizia municipale. Se però questo non basta, bisogna ricorrere al giudice.

Sempre meglio, comunque, prima di andare in giudizio, avvisare il disturbatore con una raccomandata a/r, nella quale si invita a porre fine ai disturbi.

Il giudice ha poteri molto ampi: se i rumori o le immissioni derivano da una attività  commerciale o artigianale può anche chiuderla e disporre il risarcimento del danno.

Su quali parametri decide il giudice?

Anzitutto i regolamenti comunali e le norme di legge (come quelle sull’inquinamento acustico).

Queste però sono solo le basi di partenza. Il rispetto della norma generale non impedisce infatti che le immissioni formalmente in regola siano comunque fonte di disturbo e intollerabili per i vicini.

Soprattutto nei rapporti tra privati, la tollerabilità di rumori e odori deve essere stabilita di caso in caso, tenendo conto degli aspetti particolari di luoghi e situazioni. In pratica, l’unico modo con cui il giudice può capirci davvero qualcosa è ricorrere a una consulenza tecnica di ufficio.

Per i rumori è relativamente facile: generalmente si tratta di confrontare la media dell’intensità del rumore di fondo con quello delle immissioni: se supera i tre decibel il risultato è di solito ritenuto intollerabile.

Per gli odori, invece, diventa tutto più difficile e spesso bisogna basarsi anche sulle dichiarazioni di testimoni.

Se il civile diventa penale

Generalmente le molestie condominiali rimangono confinate nell’ambito della giustizia civile. Alcuni articoli del codice penale prevedono però reati che la giurisprudenza che si è accumulata nel corso degli anni ha ritenuto poter applicare anche nell’ambito delle banali liti tra vicini. Vediamo qualche esempio qui di seguito.

Arresto fino a un mese o ammenda di 206 euro sono le pene che possono essere applicate a chi getta mozziconi di sigarette, detersivi corrosivi e cenere sul balcone del vicino. Il reato commesso viene definito “getto pericoloso di cose”.

L’ingiuria non è più un reato anche se può essere facilmente commessa nel corso delle liti. Dire al vicino di posto auto che “fa schifo” o mandarlo pesantemente “aff…”, magari perché nel parcheggiare la vettura ha invaso il vostro spazio, viola il rispetto dovuto nei rapporti di vicinato e dà diritto a un risarcimento del danno. Quindi, anche se le frasi volgari sono in fin dei conti entrate ormai nel linguaggio comune, usarle al fine di mostrare disprezzo verso l’interlocutore danneggia l’onore e il decoro della parte, causando l’ingiuria; al termine del processo civile il giudice può infliggere una multa.

Evitate anche di spettegolare sui vicini: un condomino che ha diffuso la notizia di una presunta tresca di una vicina ha visto condannata la sua incapacità di tener chiusa la bocca. Il reato contestato è stato “diffamazione”.

Farsi giustizia da sé è una cattiva idea: due coniugi esasperati dai rumori e dalle immissioni moleste di un panificio hanno pensato di vendicarsi gettando acqua sul negozio. Risultato: condanna penale per molestie.

Lo stesso reato è stato contestato a una donna che, per vendicarsi di vecchi rancori, lavava il pianerottolo comune con detersivi che causavano allergia alla vicina. La pena è stata un’ammenda di 100 euro, oltre al pagamento di mille euro alla cassa delle ammende e delle spese processuali alla parte civile.

Attenti allo stalking condominiale

Identica sorte con condanna per molestie ha subito chi aveva preso di mira una coppia di vicini, disturbandoli dalle finestre e irridendoli quando li incontrava sulle scale. Se le molestie e le minacce vengono reiterate nel tempo diventano atti persecutori. Un fenomeno meglio noto come stalking. In questo caso niente ammenda: la pena è la reclusione da sei mesi a cinque anni.

Gli atti persecutori non devono essere diretti necessariamente a una stessa persona: i giudici di cassazione hanno condannato per stalking un maniaco che aveva preso di mira i condomini di un intero edificio.

Bacheca condominiale: non è una gogna

Le bacheche condominiali servono a trasmettere comunicazioni riguardanti tutto il condominio e non singoli condomini.

Detta così sembra banale, ma la giurisprudenza della Corte di cassazione ci ha tenuto a sottolineare che la bacheca non può diventare una sorta di gogna, dove indicare a lettere scarlatte nome e cognome dei condomini morosi.

Secondo la Suprema corte, se la decisione dell’assemblea di considerare morosi alcuni condomini viene resa nota in un luogo accessibile non solo agli abitanti del condominio ma anche ad altri soggetti estranei, si cade nel reato di diffamazione.

L’amministratore, invece, ha il dovere di comunicare il nome dei morosi ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che ne facciano richiesta.

Anche il Garante della privacy segue la stessa linea, sottolineando che l’eventuale morosità non deve essere portata a conoscenza all’esterno del condominio. La stessa però deve essere comunicata dall’amministratore nel rendiconto annuale destinato ai condomini o su richiesta di uno di questi.

In questi casi, la trasparenza condominiale prevale e il moroso non può appellarsi alla tutela della propria privacy per impedire che l’informazione venga data agli altri abitanti del palazzo.


note

Autore immagine: 123rf com


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6 Commenti

  1. Io ho subito un danno palese da infiltrazioni d’acqua provenienti dall’appartamento sovrastante. Il proprietario si rifiuta di pagare i danni. L’amministratore, da quanto ho capito, non ha competenza in materia di controversie tra condomini. Chi devo allora chiamare, per tutelarmi? I vigili urbani? I carabinieri? I vigili del fuoco? So che è possibile adire le vie legali, ma parliamoci chiaro: costa di più una causa o riparare il danno? E inoltre: se l’inquilino apportatore del danno non risponde, non si fa trovare, insomma se ne frega e a me viene giù l’intonaco e la perdita d’acqua si allarga, intanto che faccio? Grazie

  2. Salve, scrivo per sapere se sono nel torto o meno.
    Allora, Io vivo con la mia famiglia in una bifamiliare su 4 piani , due dei quali miei, quelli inferiori, da dieci anni. Di nostra proprietà il giardino su cui affacciano i balconi nostro e dell’appartamento sovrastante. All’inzio il rapporto non era splendido , ma normale ,non ci conoscevamo, certo è che la signora era molto contenta di noi, diceva che da quando eravamo arrivati noi non c’era più odore sgradevole, né rumore né altro che le desse noia. Abbiamo vissuto in pace per tempo. nel frattempo abbiamo preso un cane, che viene tenuto bene ,vive in casa, non è un cane né aggressivo né confusionario. Non essendo un condominio ci occupiamo noi della pulizia delle scale di ingresso. Dove prima condividevamo un tappeto.
    Tutto è iniziato da questo.
    Ha iniziato a prendere il tappeto da fuori e a scuoterlo nel nostro giardino noncurante del fatto che ci potessero essere panni stesi o persone sotto, perchè poi ci ha spiegato nella discussione, i peli erano del nostro cane e in casa nostra dovevano stare. Sempre con la stessa arroganza annaffiava abbondantemente le piante nel suo balcone facendo grondare litri e litri di acqua sporca di terra su qualunque cosa ci fosse sotto e questo lo faceva anche dall’altra parte della casa sul suolo pubblico, un marciapiede trafficato in quanto vicino alla stazione. Per quanto riguarda lavatrici notturne, tacchi a ogni ora del giorno e della notte e chiusure moleste del portone non mi soffermo più di tanto .In più tendeva vestiti senza averli centrifugati, accidentalmente le sono cadute detersivo,forbici,e quant’altro dal balcone sul nostro giardino. Premetto che siamo in quattro in famiglia, più il cane , e siamo persone attive, abbiamo una grande famiglia , e passiamo gran parte della giornata in casa ma nessuno eccetto questa persona si è mai lamentato di noi, anzi abbiamo buoni rapporti con chiunque. Sebbene “vittime” ci siamo pure dovuti sorbire una bella ramanzina da questa persona, che ci ha accusato di essere : pettegoli, sporchi,rumorosi,maleducati,e bugiardi e che abbiamo troppi ospiti e cuciniamo cose che puzzano e imbrattano i suoi vestiti….i soliti Meridionali. Mentre di tutto ciò di cui l’abbiamo “incolpata “noi ,avendo anche molti testimoni ,diciamo anche tutto il resto del vicinato, si è discolpata dicendo che lei non è quasi mai in casa e che non ha mai fatto cose del genere. E da quel momento in effetti si è data una regolata anche se continuano a cadere oggetti e tacchi e lavatrici continuano.
    E’ molto complessa questa situazione e siamo arrivati al punto che vogliamo cambiar casa . Cosa ci consigliate?

  3. E’ durissima e difficile . Ci vorrebbe veramente quasi un miracolo perché la Signora si ravveda. Abito con i miei genitori anziani , oltre gli 80. Gli Inquilini sovrastanti al nostro appartamento hanno due figli di 14 anni e 10 anni . Non sono proprio bambini .
    Questi possono fare quello che vogliono . Saltare a tutte le ore,soprattutto dalle 22 alle 24 . I ragazzi vanno a letto dopo mezzanotte . Corrono facendo dei salti come piombassero dall’alto. Si figuri noi sotto . E’ possibile che ci venga un infarto innescato dai botti improvvisi. Abbiamo già chiesto se era possibile diminuire le emissioni rumorose , con gentilezza ecc .
    Abbiamo chiesto l’intervento dell’Amministratore , ma nulla è valso . C’è un regolamento di Condominio che dopo le 22 non dovrebbero esserci rumori . MA…. e poi la Signora dà l’aspirapolvere alle 21.30 tutte le sere . E’ mai possibile?
    Noi , se potessimo , cambieremmo casa , subito . Un bell’Attico o una casetta indipendente …. magari ! Mi sono messa a giocare al Gratta e Vinci per vedere se vinco almeno 50 mila euro !!! . Forse mi rivolgerò all’Avvocato .

  4. come si può risolvere un problema con vicini rumorosi e molesti, spiego la situazione, vivo con mia madre in una villetta che fa parte di un set di 12 ville in totale, siamo in campagna quindi rumori e altro sono alla norma del giorno, ma mi chiedo se sia possibile adibire illegalmente una casa in una palazzina a 2 piani(affittata per due diversi nuclei familiari),ciliegina sulla torta le persone che abitano di sotto, punto primo due cani maleducati che invadono i giardini altrui defecando dove vogliono, abbagliando tutto il giorno e la notte, ma il vero problema è la famiglia Padre che è uno scaricatore di porto che non fa altro che urlare e bestemmiare pesantemente tutto il giorno anche cose realmente cattive verso i propri famigliari(perché io credo che urlare ad una bambina di 4 anni sei una disgrazia vai m…ecc non sia bello), la moglie idem e i figli uno peggio dell’altro urla e bestemmie tutto il giorno a qualunque orario, qui praticamente nessuno si affaccia più pur di non incontrarli.
    un consiglio su come risolvere la faccenda perché sono davvero molto tentata di chiamare i carabinieri alla prossima crisi

  5. mia madre e’ disperata vive in una casa privata con quattro appartamenti mia sorella sotto e mia mamma sopra mia cugina
    di fianco e adesso le e venuta la brillante idea di affittare al nipote
    l’appartamento sopra accanto a mia madre con scale in comune
    questo ragazzo 24 enne arriva di notte alle 5 o alle 3sale le scale
    battento i piedi invita amici schiamazzi perche bevono bottglie
    arrivano persone strane tutte incapuccite e a notato che al lunedi arriva una macchina lui scende le danno qualcosq e fuggono
    poi gli altri giorni arrivano amici salgono e poi se ne vanno tutti sempre di corsa la ripreso piu’ volte e lui se ne frega mia cugina proprietaria di dice che non fa baccano il sindaco dice che non si puo’ fare nulla ma se non c’e nessuna sistemazione e’ obbligata a subire lei e dopo 50 anni di sua casa andarsene per colpa di un balordo che e’ gia’ la seconda volta che le tolgono la patente aspetto una vostra opinione e ringrazio

  6. buongiorno abito da 16 anni in condominio tutto normale da circa un mese una persona donna con il proprio figlio mi fanno urla e schiamazzi xche’ torno tardi dal lavoro ed porto fuori il mio cagnolino tutto in rigoroso silenzio giustamente come prevede regolamento e buon senso, questa dice che faccio rumore premetto non porto tacchi e suole in gomma x problemi miei!!!!!!!! Questa dice che faccio rumore ed impossibile nessuno si mai lamentato tutti in buona armonia ,mi sento esausta della anche xche’ son persone con passato di alcolismo ed il figlio con residui dei genitori .Cossa posso fare.

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