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Debiti arretrati col condomino: chi deve pagare?

23 Dicembre 2021
Debiti arretrati col condomino: chi deve pagare?

Passaggio di proprietà di un appartamento condominiale: a chi deve chiedere i soldi l’amministratore e che succede se la sentenza esce dopo molti anni?

Potrebbe succedere di acquistare un appartamento e di scoprire, solo dopo molto tempo, che il precedente proprietario non ha pagato alcuni importi al condominio a titolo di spese mensili, di oneri straordinari o di conguagli. Cosa succede in questi casi? Per i debiti arretrati col condominio chi deve pagare?

La questione potrebbe farsi più contorta laddove, al momento della compravendita, sia ancora in corso una causa tra il venditore e il condominio e la sentenza esca successivamente alla stipula del rogito, quando cioè la proprietà è già passata in capo ad un’altra persona. In un caso del genere, a chi deve rivolgersi l’amministratore per ottenere le somme indicate dal giudice: al precedente condomino o all’acquirente? Sul punto la giurisprudenza ha più volte fornito numerosi chiarimenti, da ultimo il tribunale di Roma con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine.

Passaggio di proprietà: chi paga i debiti col condominio?

Vediamo innanzitutto cosa dice la legge. La norma che regola tale fattispecie è l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile che prevede quanto segue: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente». In buona sostanza, chi compra l’appartamento, anche se non è al corrente dei debiti col condominio lasciati dal venditore, può essere comunque costretto a pagare, per conto di questi, tutte le somme da lui non versate nell’anno del rogito e in quello anteriore. 

Anzi, a voler essere più precisi, non si deve tenere conto della firma dell’atto notarile di compravendita ma della successiva comunicazione dello stesso all’amministratore affinché aggiorni l’anagrafe condominiale. Ad esempio, se l’acquirente o il venditore informano l’amministratore del passaggio di proprietà il 15 marzo, l’acquirente è responsabile insieme al venditore per i debiti da questi lasciati da gennaio a marzo e nell’anno precedente. L’amministratore dunque può agire indifferentemente tanto nei confronti dell’una o dell’altra parte.

Vien da sé che, per i debiti anteriori a tale arco di tempo (ossia quelli prima di un anno dal rogito) risponde sempre il venditore mentre per quelli successivi all’atto di compravendita risponde sempre l’acquirente. 

Causa in corso: chi paga i debiti condominiali?

Come dicevamo, potrebbe succedere che solo dopo alcuni anni dal rogito esca la sentenza che decida in merito all’obbligo del precedente condomino (il venditore) di pagare le spese condominiali. A chi si dovrà rivolgere a questo punto l’amministratore per ottenere i soldi, stante l’ormai avvenuto passaggio di proprietà dell’immobile: al venditore o all’acquirente? Per individuare correttamente il soggetto passivo del rapporto obbligatorio coinvolto da lungaggini processuali e vicende varie, occorre valutare il momento esatto in cui l’obbligazione è sorta. Non rilevano né il momento in cui il credito diviene definitivo, né che sia ripartito con delibere coinvolgenti nuovi e diversi condòmini. Pertanto, se la questione controversa attiene a debiti sorti nell’anno in cui è stato comunicato il rogito all’amministrato o in quello precedente sussiste la responsabilità solidale tra venditore ed acquirente. Viceversa, se si tratta di debiti anteriori a tale forbice temporale, a dover pagare è solo il venditore ed è soltanto a questi che l’amministratore può rivolgersi per ottenere il versamento dell’importo per come liquidato dal tribunale. 

La prescrizione dei debiti condominiali

Ricordiamo, ad ogni modo, che i debiti con il condominio si prescrivono in cinque anni da quando sono sorti. Tuttavia, la prescrizione può essere interrotta da una diffida purché spedita con raccomandata a.r., con pec o lettera consegnata a mani e controfirmata per accettazione. Anche l’avvio di un giudizio sospende il decorso della prescrizione per tutta la durata della causa. Sicché, se il processo è iniziato prima che la prescrizione si compisse, anche se la sentenza dovesse uscire dopo dieci anni, non si potrebbe comunque invocare la prescrizione.


note

[1] Trib. Roma sent. n. 17800, del 16.11.2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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