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Come funziona un contratto

26 Dicembre 2021
Come funziona un contratto

Cos’è un contratto e come si stipula: quando è necessario il notaio (atto pubblico) e quando invece è sufficiente la scrittura privata. Il valore dei contratti conclusi online.

Cos’è un contratto?

Quando si parla di un contratto si pensa comunemente al tradizionale foglio di carta, datato e firmato. Il contratto però non è solo questo, è molto di più. Vediamo dunque cos’è un contratto.

Senza voler essere pedanti ed entrare nel tecnico, partiamo dalla definizione. In base al Codice civile, il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, modificare o estinguere tra loro un rapporto giuridico di contenuto patrimoniale.

Partiamo dal primo elemento. Il contratto richiede almeno due parti. Non per forza due persone fisiche, ma due centri di interesse diversi. Quindi, da un lato potrebbe essere presente una società e dall’altro un’associazione, un ente, una fondazione, gli eredi della stessa persona. 

Non si può fare un contratto con sé stessi. E non è un contratto quindi un testamento.

Il secondo elemento del contratto è l’accordo. Quindi, le due parti devono trovare un’intesa, devono cioè manifestare la propria volontà. Ciò è molto evidente in tutti i contratti dove ciascuna parte assume un’obbligazione, un impegno. Ne è un esempio la compravendita, dove a fronte di un soggetto che vende a un altro un bene, quest’ultimo si impegna a pagare il relativo prezzo. E così nel mutuo, ossia il prestito: una parte consegna all’altra una somma di denaro dietro impegno da parte di questa di restituirla. 

Ma è un contratto – contrariamente a quanto si pensa – anche una donazione: a fronte infatti della volontà di donare espressa da una parte, l’altra manifesta l’accettazione (elemento essenziale della donazione stessa, atteso che non si può regalare a qualcuno un bene che non vuole). 

Pertanto, non è un contratto una quietanza liberatoria, cioè la dichiarazione con cui una parte attesta di aver ricevuto un pagamento da un’altra: infatti, qui manca l’elemento dell’accordo. Invece, è un contratto l’atto costitutivo di una società.

Il terzo e fondamentale elemento del contratto è il tipo di rapporto che viene costituito, modificato o estinto: deve avere contenuto patrimoniale, deve cioè poter essere quantificabile in termini monetari. Ciò non vuol necessariamente dire che si deve trattare della prestazione di un bene o del denaro, ma anche di un «fare» o di un «non fare» che possa avere un risvolto economico per la parte. Si pensi all’impegno di mettere in sicurezza un immobile affinché non costituisca un pericolo per quelli adiacenti in caso di crollo. Proprio per tale ragione il matrimonio non è considerato un contratto: esso infatti ha un contenuto personale, con impegni anche di carattere morale.

Come si forma un contratto?

Il contratto, come detto, è un accordo non necessariamente scritto. Si può concludere un contratto anche in forma verbale. Ad esempio, quando andiamo dal giornalaio e compriamo il quotidiano stipuliamo un contratto. 

Spesso, i contratti vengono conclusi senza bisogno di dichiarazioni: è sufficiente un comportamento che manifesti la volontà di impegnarsi. Ad esempio, quando entriamo su un autobus di linea per raggiungere un’altra zona della città o quando posiamo sul rullo della cassa del supermercato i prodotti che abbiamo prelevato dagli scaffali stiamo concludendo un contratto in forma “tacita” (o, come i tecnici del diritto amano dire, «con un comportamento concludente»).

La modalità con cui si stipulano i contratti (scritta, verbale o in forma tacita) viene chiamata forma. La regola del nostro ordinamento stabilisce, in via generale, la libertà di forma per i contratti. Ciò significa che le parti sono libere di scegliere se concludere un contratto in forma verbale, scritta o magari con un click del mouse sull’icona del sito con scritto «Acquista».

Esistono però delle eccezioni. Ad esempio, i contratti con le banche devono essere necessariamente scritti. Lo stesso dicasi per i contratti di locazione, la cui mancata registrazione del documento presso l’Agenzia delle Entrate ne determina l’assoluta nullità. 

Un caso a parte sono i contratti con cui si cede la proprietà, il diritto di usufrutto o la superficie di beni immobili. In tali casi, non è sufficiente il semplice documento scritto: è necessario un contratto stipulato dinanzi al notaio, ciò che comunemente viene chiamato «rogito». 

Tutti gli atti sottoscritti in presenza di un notaio o di un altro pubblico ufficiale vengono detti atti pubblici.

La caratteristica di ogni atto pubblico è che fa piena prova legale dell’identità dei soggetti che lo hanno firmato e di ciò che hanno dichiarato dinanzi al pubblico ufficiale. Le parti quindi non potranno mai sostenere, un giorno, che la firma è stata falsificata o che era loro intenzione sottoscrivere un atto differente, di essere stati frodati e così via.

Dal lato opposto agli atti pubblici ci sono le scritture private che sono invece i contratti e gli altri atti formati e sottoscritti direttamente dai privati, senza l’assistenza di un pubblico ufficiale. Esse hanno chiaramente un valore legale meno forte degli atti pubblici. È infatti sempre possibile sostenere che la firma non è la propria: in tal caso, spetterà a chi vuol avvalersi del documento come prova dimostrare che la sottoscrizione è autentica. E lo dovrà fare con un apposito procedimento in tribunale. 

A metà strada ci sono le scritture private autenticate che sono contratti fatti da privati ma le cui firme sono poi certificate da un notaio, in modo che esse non possano più essere messe in discussione.

Dicevamo che, salvo la legge non disponga diversamente, le parti sono libere di scegliere la forma da dare al proprio contratto e, quindi, di stipularlo verbalmente, per iscritto o con comportamenti concludenti. È chiaro però che il documento scritto ha sicuramente il pregio di evitare equivoci in merito al contenuto dell’accordo (si pensi al termine entro cui restituire un immobile concesso in comodato o al prezzo da corrispondere per una compravendita ed al numero di rate). 

Inoltre, il documento scritto offre un ulteriore vantaggio: in caso di inadempimento da parte di uno dei firmatari, l’altro non avrà necessità di intentargli una causa ma potrà ben chiedere al giudice l’emissione, nei suoi confronti, di un decreto ingiuntivo, ossia di una condanna immediata. Il decreto ingiuntivo viene poi notificato al debitore che ha 40 giorni di tempo per decidere se adempiere o, in caso contrario, divenendo definitivo il decreto ingiuntivo e quindi non più contestabile, subire un pignoramento. 

Come si scrive un contratto?

La legge dice che gli elementi essenziali di un contratto sono l’oggetto ossia la prestazione (una casa, una somma di denaro, ecc.); la causa, ossia lo scopo che le parti intendono perseguire con la stipula del contratto (ad esempio una compravendita, un prestito, ecc.) e chiaramente le generalità delle parti firmatarie. Laddove imposta dalla legge, è poi necessaria la forma scritta (abbiamo visto che ciò avviene ad esempio nelle compravendite immobiliari).

Nel caso in cui il contratto venga stipulato verbalmente, tali elementi devono essere esplicitati. Non si può ad esempio ritenere che sussista un contratto nella promessa verbale, fatta da una persona, di vendere un oggetto se ancora non ha indicato il prezzo. Quindi, in assenza di un vero e proprio contratto, non scattano neanche obblighi per le parti. Siamo in questi casi nella fase anteriore delle trattative le quali non pongono obblighi giuridici per le parti. Ma non per questo ci si può comportare come si vuole. La legge dice che, durante le trattative, ci si deve comportare secondo buona fede, non tacendo all’altra parte eventuali cause di nullità del contratto o altre circostanze che potrebbero far desistere quest’ultima dalla stipula dell’accordo. Diversamente, si è responsabili e si è tenuti a risarcire l’eventuale danno. Si pensi a chi prometta di vendere una casa nascondendo un abuso edilizio: se il futuro acquirente, in forza di ciò, dovesse disdire l’affitto dell’appartamento ove abita, avrà poi diritto ad essere risarcito per aver confidato nella conclusione di un contratto a cui poi le parti non sono più pervenute.

Inoltre, quando le trattative arrivano a uno stato così avanzato da far legittimamente ritenere all’altra parte che la conclusione è certa, l’eventuale recesso senza valido motivo è fonte di risarcimento (si pensi a una banca che, dopo aver comunicato al cliente l’accettazione del mutuo, si tiri indietro all’ultimo minuto senza una giustificazione valida).

Una volta terminate le trattative, quando le parti hanno raggiunto l’accordo su tutti i punti, il contratto si considera concluso, sia che esso sia stato messo per iscritto che non. Quanto alla forma scritta, non esistono dei moduli o dei facsimili da rispettare obbligatoriamente: le parti sono libere di scrivere il contratto come preferiscono anche se l’assistenza di un professionista (come potrebbe essere un avvocato) sarà sicuramente più vantaggiosa, evitando l’utilizzo di frasi poco chiare, contraddittorie o con terminologia inadeguata. Nessuno come l’avvocato o il notaio sa evitare le clausole che potrebbero risultare nulle o inefficaci, come ad esempio le clausole contrarie alla legge o quelle vessatorie.

I contratti stipulati per email o chat hanno valore?

Spesso, il contratto non è che la sommatoria di una serie di contatti tra le parti con cui, via via, queste raggiungono un’intesa sull’intera operazione. Ciò avviene, il più delle volte, tramite strumenti informali come email, sms e chat. Che valore hanno eventuali accordi raggiunti con tali modalità?

Solo le Pec e i contratti con firma digitale hanno pieno valore legale. Tutte le altre forme di scambi telematici vengono considerate «riproduzioni meccaniche» come le fotocopie: esse hanno valore di prova solo se, in un eventuale processo, non vengono contestate dall’avversario. La contestazione evidentemente deve riguardare il ricevimento della comunicazione. Ed il problema di chat ed email è che, a differenza delle raccomandate o delle Pec, non garantiscono una prova certa e inconfutabile della loro ricezione da parte del destinatario. Ben potrebbe essere, infatti, che un’email finisca nello spam o venga inviata a una casella piena o che un sms non venga visualizzato per qualsiasi ragione. E siccome, per legge, le comunicazioni a un soggetto hanno effetto nei confronti di quest’ultimo solo se giungono al suo “domicilio” (sia esso materiale o virtuale), è chiaro che tutto ciò che non può dimostrarsi essere arrivato a destinazione non ha valenza legale.

A questo punto, per dar valore ai contratti stipulati con email, sms o chat è necessario dimostrarne la lettura da parte del destinatario. Ed il modo migliore per farlo è produrre un’eventuale risposta. Ecco perché i ripetuti scambi di chat ed email hanno ricevuto ormai l’avallo della giurisprudenza come prova della conclusione del contratto. È chiaro però che da essi dovrà risultare in modo chiaro e obiettivo il contenuto del contratto e l’accordo raggiunto su tutti i punti. 



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