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Il viale d’accesso alla villetta è condominiale?

26 Dicembre 2021
Il viale d’accesso alla villetta è condominiale?

I presupposti per l’usucapione abbreviata: il titolo di acquisto deve citare l’area in questione. 

Una recente sentenza della Cassazione [1] si preoccupa di stabilire quando il viale d’accesso alla villetta è condominiale e quando invece è di proprietà esclusiva. Dinanzi ai giudici un uomo rivendicava la titolarità della stradina prospiciente alla propria abitazione acquistata da una cooperativa edilizia in quanto area pertinenziale all’abitazione, e quindi non condominiale, e comunque oggetto di usucapione abbreviata.

I giudici partono dal ricordare che, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, rientrano tra le parti comuni dell’edificio le aree scoperte, gli ambienti che servono a dare aria e luce alle singole unità immobiliari nonché i vialetti di accesso. Con la trascrizione degli atti di vendita delle singole unità immobiliari (ovvero, nel caso in esame, con la trascrizione delle assegnazioni) i beni comuni che originariamente appartenevano al costruttore (ovvero alla cooperativa assegnataria del lotto) si trasferiscono, pro quota, ai singoli proprietari. Tutte le regole hanno la propria eccezione così, le aree di accesso (che normalmente sarebbero comuni) diventano di proprietà esclusiva quando, «per le proprie caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio di una o più unità immobiliari». Nel caso in esame, in mancanza di ogni accertamento diretto a chiarire la oggettiva destinazione del vialetto a servizio di una singola unità immobiliare, esso deve essere considerato un bene condominiale. Detto in altri termini, il vialetto si presume condominiale in mancanza di elementi che potrebbero dimostrare il contrario.

Detto ciò, non si può neanche parlare di usucapione abbreviata se il titolo di acquisto – ossia il contratto di compravendita – non cita l’area in questione tra i beni che vengono trasferiti all’acquirente. Difatti «costituisce elemento oggettivo essenziale dell’usucapione abbreviata … l’esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprietà…Ne consegue che non può essere acquistata la proprietà esclusiva di un bene accessorio in virtù dell’usucapione decennale, qualora si individui quale titolo idoneo …un atto di alienazione di una unità immobiliare compresa in un condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento, e piuttosto lo ricomprenda tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., cui si estende l’effetto traslativo pro quota».


note

[1] Cass. sent. n. 40835/21 del 20.12.2021.

Autore immagine: depositphotos.com

Cass. civ., sez. II, sent., 20 dicembre 2021, n. 40835

Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa

Fatti di causa

G.A. ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 2616/2016, pubblicata il 29 giugno 2016.

T.M. , G.R. ed il Condominio (omissis) resistono con controricorso.

G.A. con citazione del 13 febbraio 2003 convenne T.M. e G.R. davanti al Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Marano, domandando la condanna dei convenuti a rimuovere uno stenditoio causa di immissioni sul vialetto di accesso all’appartamento di loro proprietà sito nel Condominio (omissis) . T.M. e G.R. proposero domanda riconvenzionale per accertare la proprietà condominiale del vialetto e la condanna dell’attrice a rimuovere il cancello posto a chiusura dello stesso. Intervenne volontariamente il Condominio (omissis) , che domandò parimenti l’accertamento della proprietà condominiale del vialetto e la condanna a rimuovere il cancello. Con la memoria ex art. 183 c.p.c., comma 5, gli attori chiarirono che la proprietà del vialetto spettasse loro non a titolo negoziale, come inizialmente affermato, ma per usucapione ai sensi dell’art. 1159 c.c.. Con sentenza del 15 settembre 2008 il Tribunale accertò la proprietà condominiale del vialetto e ritenne inammissibile perché tardiva l’eccezione di usucapione formulata dall’attrice.

La Corte d’appello di Napoli ha poi respinto il gravame avanzato da G.A. , pur ritenendo ammissibile la deduzione dell’usucapione decennale ex art. 1159 c.c., posta a fondamento della proprietà esclusiva in forza dell’atto di assegnazione dell’alloggio intervenuto in data 17 dicembre 1990 con la (omissis) . I giudici di secondo grado hanno negato che la clausola n. 6 dell’atto di assegnazione, che ricomprendeva altresì “i vialetti interni” (oltre che, tra l’altro, l’area su cui insiste il fabbricato, le fondazioni, i muri perimetrali, ecc.), letta sistematicamente con la clausola n. 4 sulla proprietà comune, valesse come titolo idoneo agli effetti dell’art. 1159 c.c.. La sentenza impugnata ha altresì escluso che ricorressero l’acquisto a non domino, la buona fede ed il tempo necessario all’usucapione.

Il ricorso è stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui al D.L. 28 ottobre 2020, n. 137, art. 23, comma 8 bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176.

Ragioni della decisione

Deve essere respinta l’eccezione pregiudiziale di

inammissibilità del ricorso sollevata dai controricorrenti: lo scrutinio ex art. 360 bis c.p.c., n. 1, va svolto relativamente ad ogni singolo motivo e con riferimento al momento della decisione, ed è finalizzato ad esonerare la Suprema Corte dall’esprimere compiutamente la sua adesione al persistente orientamento di legittimità, cui la sentenza impugnata si sia conformata, e sempre che le censure si limitino a dissentire da esso senza prospettare argomenti per modificarlo (Cass. Sez. U, 21/03/2017, n. 7155). Il ricorso in esame, invece, deduce un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, delle fattispecie astratte recate da più norme di legge, nonché, essenzialmente, un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa.

1. Il primo motivo del ricorso di G.A. denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., nonché l’insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata relativa all’interpretazione del titolo di acquisto della proprietà del vialetto, di cui alla clausola n. 6 e n. 4 dell’atto di assegnazione. Dice la censura che il contratto di assegnazione dell’alloggio alla ricorrente da parte della (omissis) comprendeva ogni accessorio e pertinenza e fra essi erano inclusi i vialetti interni. Si assume anche che la Cooperativa non fosse proprietaria degli immobili assegnati, appartenendo gli immobili al patrimonio indisponibile del Comune.

Il secondo motivo di ricorso allega la violazione e falsa applicazione degli artt. 1159,1147 e 832 c.c., e art. 42 Cost., ed ancora l’insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata. Si assume che la ricorrente abbia goduto del possesso continuativo ed indisturbato del viale d’accesso antistante alla propria unità immobiliare quale accessorio e pertinenza dell’unità immobiliare acquistata con atto 17 dicembre 1990.

Il terzo motivo di ricorso denuncia l’insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata, che non ha tenuto conto delle prove testimoniali ammesse ed espletate in primo grado.

2. Va premesso che, a fronte delle domande riconvenzionali di T.M. e G.R. e del Condominio (omissis) , volte ad accertare la proprietà condominiale del vialetto, G.A. , la quale aveva agito in citazione per la cessazione dell’immissioni d’acqua e la rimozione dello stenditoio, non ha formulato, ai sensi dell’art. 183 c.p.c., comma 4, un’apposita “reconventio reconventionis” per accertare la proprietà esclusiva di tale bene, con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato, di tal che non risulta sussistente la necessità di integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini (cfr. Cass. Sez. U, 13/11/2013, n. 25454).

3. I tre motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente e si rivelano affetti da comuni profili di inammissibilità, nonché comunque infondati.

3.1. Innanzitutto, nel vigore del testo dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), introdotto dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito con modifiche nella L. 7 agosto 2012, n. 134, non è più configurabile il vizio di insufficiente e/o contraddittoria motivazione della sentenza, atteso che la norma suddetta attribuisce rilievo solo all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti, mentre rimangono censurabili ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, le ipotesi della motivazione totalmente mancante o meramente apparente, ovvero afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, oppure perplessa ed obiettivamente incomprensibile.

3.2. La causa ha comunque avuto ad oggetto la titolarità di viali di accesso alle unità immobiliari comprese nel Condominio (omissis) . Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, viene inclusa nelle parti comuni dell’edificio elencate dall’art. 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l’accesso (Cass. Sez. 2, 15/02/2018, n. 3739; Cass. Sez. 2, 02/08/2010, n. 17993; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14559; Cass. Sez. 2, 29/10/2003, n. 16241). L’individuazione delle parti comuni di un condominio, come appunto le aree di accesso, non opera con riguardo invece a quelle cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449, nonché, da ultimo, Cass. Sez. 2, 08/09/2021, n. 24189).

Sorta la comproprietà delle parti comuni dell’edificio indicate nell’art. 1117 c.c., per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva – i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni la situazione condominiale è opponibile ai terzi dalla data dell’eseguita formalità (Cass. Sez. 2, 09/12/1974, n. 4119).

3.3. Nella specie, non risulta compiuto alcun accertamento volto a verificare l’obiettiva destinazione primaria del vialetto a dare accesso unicamente all’unità immobiliare di proprietà G. . Nè è dedotto, per superare eventualmente la presunzione di condominialità, quale fosse il titolo che aveva dato luogo alla formazione del condominio per effetto del primo frazionamento del complesso in proprietà individuali. Per verificare se la (omissis) potesse, o meno, disporre del vialetto di accesso che G.A. sostiene di aver acquistato in forza dell’atto di assegnazione dell’alloggio intervenuto in data 17 dicembre 1990, era quindi da accertare nel titolo originario una eventuale chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente al costruttore o comunque all’iniziale unico proprietario dell’edificio la proprietà dello stesso.

3.4. La circostanza che la (omissis) fosse in realtà titolare di un diritto di superficie “ad aedificandum”, attribuitole dal Comune nell’ambito di un programma di edilizia residenziale pubblica, a norma della L. n. 865 del 1971, art. 35, costituisce circostanza di fatto che non trova riscontro nella sentenza impugnata e che deve ritenersi inammissibilmente dedotta per la prima volta soltanto nel giudizio di legittimità, non essendo indicato, ai sensi dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, in quale atto dei pregressi gradi di giudizio tale questione fosse stata allegata.

3.5. La ricorrente ha tentato altrimenti di sopperire alla prova dell’appartenenza esclusiva del viale di accesso sostenendo di averlo acquistato per usucapione decennale ex art. 1159 c.c..

3.6. La Corte d’appello di Napoli ha affermato al riguardo che non valesse quale titolo idoneo a trasferire la proprietà (esclusiva) del vialetto di accesso la dedotta clausola n. 6 dell’atto di assegnazione dell’alloggio intervenuto in data 17 dicembre 1990 tra G.A. e la (omissis) . Tale clausola ricomprendeva nell’assegnazione altresì “i vialetti interni” (oltre che, tra l’altro, l’area su cui insiste il fabbricato, le fondazioni, i muri perimetrali, le condotte di fognatura, ecc.). Per la Corte d’appello, la clausola 6 va letta sistematicamente con la clausola n. 4 attributiva della proprietà condivisa sulle parti destinate all’uso comune.

L’interpretazione del titolo invocato, raggiunta dalla Corte di Napoli, non risulta nè contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, nè confliggente con l’intenzione comune dei condomini ricostruita dai giudici del merito, nè contraria a logica o incongrua. L’art. 1362 c.c., invero, allorché nel comma 1, prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, pur senza svalutare l’elemento letterale del contratto, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Cass. Sez. 3, 27/07/2001, n. 10290). D’altro canto, concorre con l’art. 1362 c.c., il criterio di cui all’art. 1363 c.c., sicché bisogna aver riguardo, in primo luogo, allo scopo pratico che le parti hanno inteso realizzare con la stipulazione del contratto, e comunque interpretare le clausole le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell’atto, nonché dal comportamento tenuto dalle parti anche dopo la conclusione dello stesso.

L’interpretazione della dichiarazione negoziale contenuta nella clausola n. 6 dell’atto di assegnazione del 17 dicembre 1990 in favore G.A. , come operata dalla Corte d’appello nella sentenza impugnata, in quanto immune dalla violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale, così come non viziata da omesso esame di alcun fatto storico decisivo, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, risulta incensurabile in questa sede.

3.7. Qui interessa verificare non se la (omissis) avesse effettiva legittimazione a disporre della proprietà esclusiva del vialetto di accesso allorquando assegnò l’alloggio ad G.A. (il che, come detto, avrebbe supposto una riserva di titolarità del bene operata nel titolo da cui ebbe origine il condominio), quanto se l’atto di assegnazione del 17 dicembre 1990 costituisse titolo per il trasferimento della medesima proprietà esclusiva del bene, giacché inteso come pertinenza del singolo appartamento ceduto alla ricorrente.

Per come ricostruita dalla Corte di Napoli, la clausola n. 6 dell’atto di assegnazione non era diretta a trasferire la proprietà esclusiva del conteso vialetto di accesso dalla (omissis) ad G.A. . Tale clausola era piuttosto soltanto espressione del principio accessorium sequitur principale operante per le parti comuni ex art. 1117 (e 1118) c.c., necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili in proprietà solitaria (Cass. Sez. 2, 27/04/1993, n. 4931; Cass. Sez. 6 – 2, 26/10/2011, n. 22361). Il collegamento tra beni propri e comuni, ovvero la “relazione di accessorietà”, su cui poggia l’art. 1117 c.c., spiega perché gli atti concernenti le cose principali riguardino anche le cose accessorie. La vicenda traslativa riguardante le unità immobiliari propaga i suoi effetti alle cose, ai servizi ed agli impianti di uso comune, secondo il criterio che alle cose accessorie estende l’efficacia degli atti riguardanti la cosa principale, criterio espresso in tema di pertinenze dalla disposizione di cui all’art. 818 c.c., comma 1.

3.8. In tal senso, come deciso dalla Corte d’appello, l’atto di assegnazione del 17 dicembre 1990 non costituiva titolo idoneo in astratto a determinare il trasferimento del diritto reale di proprietà esclusiva del vialetto oggetto di lite, e perciò non ha effetto ai fini dell’usucapione decennale ex art. 1159 c.c., vantata dalla G. , postulando essa l’identità fra il diritto immobiliare del quale si sostiene l’acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede “a non domino” (corrispondenza che va accertata in base a una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso), nonché la trascrizione del titolo. Solo attraverso la trascrizione e la perfetta corrispondenza tra l’oggetto del titolo e quello del possesso i terzi interessati sono, invero, posti in grado di conoscere in maniera sicura ed autentica l’acquisto per usucapione che dell’immobile o del diritto reale immobiliare venga facendo il possessore (cfr. Cass. Sez. 2, 14/10/2010, n. 21227; Cass. Sez. 2, 26/01/2000, n. 866; Cass. Sez. 2, 29/04/1993, n. 5071).

Va pertanto enunciato il seguente principio:

Costituisce elemento oggettivo essenziale dell’usucapione abbreviata decennale di cui all’art. 1159 c.c., l’esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento), intendendosi per tale quello che in astratto, se proveniente dal titolare, sarebbe sufficiente al trasferimento ed al conseguente acquisto immediato del diritto, e che in concreto, nel suo specifico contenuto, comporti un’esatta corrispondenza tra il diritto immobiliare del quale si sostiene l’acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede “a non domino”. Ne consegue che non può essere acquistata la proprietà esclusiva di un bene accessorio in virtù dell’usucapione decennale, qualora si individui quale titolo idoneo, ai sensi dell’art. 1159 c.c., un atto di alienazione di una unità immobiliare compresa in un condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento, e piuttosto lo ricomprenda tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., cui si estende l’effetto traslativo pro quota.

4. Ciò rende superfluo l’esame del censure con riferimento alla sussistenza del possesso per il periodo di tempo necessario al compimento dell’usucapione ex art. 1159 c.c..

5. Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato e, in ragione della soccombenza, la ricorrente va condannata a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di cassazione, nell’importo liquidato in dispositivo, con distrazione ex art. 93 c.p.c., in favore dell’avvocato Leonardo Maiolica.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, – da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, con distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore dell’avvocato Leonardo Maiolica.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.


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