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L’amministratore non paga la ditta servizi: cosa fare?

18 Aprile 2022 | Autore:
L’amministratore non paga la ditta servizi: cosa fare?

Come revocare l’amministratore che non paga i fornitori del condominio? Quando sussistono gravi irregolarità di gestione?

L’amministratore si occupa della gestione del condominio, dando attuazione alle delibere dell’assemblea e occupandosi, anche senza il consenso di quest’ultima, degli interventi di ordinaria manutenzione. L’amministratore rappresenta il condominio nei confronti dei terzi; ciò significa che, verso l’esterno, il condominio è impersonato dall’amministratore, al quale quindi andranno notificati tutti gli atti che riguardano l’edificio, come ad esempio le diffide e gli atti di citazione in giudizio. Sull’amministratore gravano dunque delle precise responsabilità. Con questo articolo ci concentreremo su uno specifico aspetto: vedremo cioè cosa fare se l’amministratore non paga la ditta servizi.

Mettiamo il caso che uno dei condòmini, dopo un po’ di tempo, scopra che l’amministratore non paga i fornitori dei servizi condominiali, come ad esempio l’impresa di pulizie, la società che eroga riscaldamento ed energia elettrica o il portiere. In un caso del genere, cosa succede? Se il condominio viene citato in giudizio per i debiti causati dall’amministratore, cosa fare? Ma soprattutto, che fare se l’amministratore non paga la ditta servizi?

Amministratore condominio: cosa fa?

Come anticipato in apertura, l’amministratore ha la responsabilità del buon andamento dell’intero condominio, visto che non deve solamente occuparsi delle questioni interne (convocazione dell’assemblea, riscossione dei pagamenti, rispetto del regolamento, ecc.), ma anche di quelle esterne: è l’amministratore, infatti, a dover commissionare formalmente i lavori decisi dall’assemblea, oppure quelli urgenti e indifferibili, rivolgendosi a terzi (imprese, società, professionisti, ecc.) e conferendo loro gli incarichi.

Sempre l’amministratore paga le bollette e, nel caso di contenziosi, rappresenta l’intero condominio innanzi all’autorità giudiziaria.

L’amministratore ha l’obbligo di vigilare circa la corretta erogazione dei servizi comuni, ben potendo lo stesso esperire idonei sopralluoghi ed effettuare verifiche periodiche. L’amministratore provvede poi a stipulare efficacemente, vincolando conseguentemente tutti i condòmini, i contratti necessari a garantire la corretta manutenzione ordinaria (in questo caso senza particolari vincoli; ad esempio, contratto di fornitura per il riscaldamento centralizzato) e straordinaria (previa autorizzazione assembleare) del condominio.

Amministratore non paga fornitori e ditta servizi: cosa fare?

L’amministratore che non paga la ditta servizi e, più in generale, i fornitori del condominio, incorre in una grave responsabilità, in quanto viene meno ai doveri propri del suo mandato.

Davanti a tale inadempimento, i condòmini possono agire decidendo di revocare l’incarico all’amministratore.

Per la precisione, la legge (art. 1129 cod. civ.) dice che, in caso di inadempimenti dell’amministratore, i condòmini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

La revoca può quindi essere di due tipi:

  • assembleare, quando è votata dai condòmini riuniti in assemblea;
  • giudiziale, quando è disposta dal giudice, su ricorso anche di un solo condomino, ma solo nei casi di gravi irregolarità.

Approfondiamo questi aspetti vedendo come procedere alla revoca dell’amministratore inadempiente ai propri obblighi.

Revoca amministratore: come fare?

L’amministratore di condominio può essere sempre revocato, in qualsiasi momento. Per farlo, occorre una delibera assembleare, esattamente come accade per la nomina.

In pratica, l’assemblea può sia nominare che revocare l’amministratore, magari sostituendolo con altro ritenuto più capace. Anche la maggioranza è la stessa: la delibera è adottata con il voto favorevole della metà del valore dell’edificio (500/1000) e della maggioranza degli intervenuti.

Nell’ipotesi di gravi inadempimenti dell’amministratore, si può procedere alla sua revoca giudiziale. In questo caso, anche senza l’intervento dell’assemblea, qualunque condomino può chiedere al giudice di emettere un provvedimento con cui togliere il mandato all’amministratore in carica. In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

La revoca giudiziale è possibile solo in casi di gravi irregolarità commesse dall’amministratore. Secondo il codice civile, costituiscono esempi di gravi irregolarità:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale.

L’elenco degli inadempimenti che costituiscono gravi irregolarità non è tassativo: ciò significa che, di volta in volta, sarà il giudice, in sede di revoca giudiziale, a stabilire se la mancanza dell’amministratore sia stata rilevante oppure no.

Amministratore non paga ditta servizi: è possibile la revoca giudiziale?

È possibile chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore che non paga la ditta servizi o gli altri fornitori del condominio?

In effetti sul punto la legge non dice nulla, nel senso che un inadempimento di questo tipo non è elencato espressamente tra quelli che giustificherebbero la revoca giudiziale.

Come detto nel precedente paragrafo, però, le gravi irregolarità che consentono il ricorso alla revoca giudiziale non sono tassative, nel senso che il singolo condomino può sempre dimostrare in tribunale la gravità dell’inadempimento.

Nel caso dell’amministratore che non paga i fornitori senza dire nulla ai condòmini, potrebbe senz’altro configurarsi una grave irregolarità, in quanto l’amministratore ha agito in malafede, tacendo sul mancato pagamento e, quindi, disobbedendo a quanto stabilito dalle delibere assembleari.

Per non parlare dei casi in cui l’amministratore, anziché pagare i fornitori con i soldi dei condòmini, ha usato dette somme per sé oppure per coprire i “buchi” di bilancio di altri condòmini: in casi del genere scatterebbe perfino il reato di appropriazione indebita.

In ogni caso, per dimostrare al giudice che l’amministratore è stato gravemente inadempiente, è bene allegare ogni tipo di documentazione che provi la sua colpa. Ad esempio, i condòmini potranno accedere al conto corrente condominiale ed ottenere gli estratti conto, oppure potranno allegare il registro di contabilità.

Amministratore non paga ditta servizi: si può chiedere il risarcimento?

Poiché l’amministratore è un mandatario a tutti gli effetti, egli dovrà rispondere dei danni causati al condominio per via del suo inadempimento.

Se l’amministratore non paga i fornitori, dunque, il condominio non solo potrà ottenere la sua revoca, ma perfino il risarcimento.



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