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Come si ripartiscono le spese per i beni che servono alcuni condomini?

2 Gennaio 2022
Come si ripartiscono le spese per i beni che servono alcuni condomini?

Il mio condominio è composto da più edifici.  Le spese relative alla torretta (che chiude in alto il vano scala) e ai lucernari, presenti solo in due di questi edifici, come si ripartiscono? Preciso che nel regolamento le scale sono indicate come beni comuni a tutti i condomini di tuti gli edifici.

Dal suo quesito emerge innanzitutto che le torrette, e quindi le mura del vano scala (che sono un’entità distinta e diversa rispetto alle scale), nonché il lucernario non sono beni comuni appartenenti a tutti i condomini di tutti gli edifici.

Perciò, in base all’articolo 1123, 3° comma, del Codice civile, le spese di manutenzione delle torrette e dei lucernari devono essere sopportate solo dal gruppo di condomini che ne trae utilità e cioè da quel gruppo di condomini che ne sono proprietari (come ha chiaramente indicato la Corte di Cassazione con sentenza n. 1.255 del 2 febbraio 1995).

Un criterio di ripartizione diverso da quello appena citato (ad esempio una ripartizione delle spese di manutenzione fra tutti i condomini residenti in tutte le unità abitative dei cinque numeri civici) potrà essere applicato solo se approvato con il consenso di tutti i condomini (nessuno escluso) espresso in delibera assembleare o se fosse contenuto in un regolamento di tipo contrattuale (predisposto cioè dall’originario costruttore e richiamato nei singoli atti di acquisto).

Ovviamente un eventuale diverso criterio di ripartizione rispetto a quello previsto dall’articolo 1123, 3° comma, del Codice civile dovrà espressamente chiarire che le spese di manutenzione della torretta e dei lucernari sono ripartite tra tutti i condomini abitanti di tutti i civici di cui si compone l’intero fabbricato.

Aggiungo, infine, che per poter applicare a tutti i successivi acquirenti delle unità abitative dell’intero fabbricato un eventuale criterio di ripartizione delle spese di manutenzione delle torrette e dei lucernari diverso da quello previsto dalla legge (cioè dall’articolo 1123, 3° comma, del Codice civile) occorre:

  • oltre all’approvazione del diverso criterio con il consenso di tutti i condomini o alla sua inclusione in un regolamento di tipo contrattuale
  • il richiamo del regolamento contrattuale nei singoli atti di acquisto delle unità abitative oppure la menzione della clausola contenente il criterio di ripartizione nella nota di trascrizione del regolamento nei registri immobiliari.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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