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Impianto centralizzato: il distacco problematico

22 Luglio 2014
Impianto centralizzato: il distacco problematico

Caldaia: distacco purché non intervengano “gravi squilibri”; la norma presenta serie difficoltà applicative.

Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Il rinunziante resta comunque tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Questa previsione è stata inserita dalla recente riforma del condominio, tenendo conto dell’orientamento della Cassazione sino ad oggi formatosi. Si tratta di una disposizione che sembra rispondere al buon senso, ma nella maggioranza dei casi si dimostra inutilizzabile.

La norma precisa che, pure nel caso in cui sussistano i presupposti che legittimano il distacco, il rinunziante resta ugualmente obbligato a versare la sua quota delle spese relative alla manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma; ciò significa che in concreto la rinunzia comporta l’esclusione soltanto delle spese relative ai consumi e alla manutenzione ordinaria, sempre che tale manutenzione non costituisca pure un atto di conservazione (e quindi va pagata da tutti).

Ma il codice civile [1] contiene soprattutto un vero e proprio vizio di fondo che, nella maggior parte dei casi, finisce per comportare l’inapplicabilità della disposizione. Per chiarire i termini reali della questione bisogna ricordare che l’orientamento giurisprudenziale [2] che ha ammesso la legittimità della rinuncia all’uso dell’impianto centralizzato senza necessità di autorizzazione degli altri condomini si riferisce a casi in cui, per i più svariati motivi, di fatto dal distacco non derivava alcun aggravio di spesa per tutti gli altri condomini; e infatti anche una recente sentenza della Cassazione [3] ha precisato che il distacco non è invece legittimo se da esso non consegue una riduzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.

Quando invece la nuova disposizione sul distacco, disciplinata secondo questo criterio, viene applicata in termini di regola valida per tutti i casi possibili si incorre nel vizio di fondo che si diceva prima: pure ammettendo che per il primo dei condomini che, nell’edificio, intendono avvalersi del distacco per essere esentati dalle spese relative ai consumi sussistono le condizioni imposte dalla legge (assenza di notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini) e che, per mera ipotesi, la stessa situazione continui anche quando altri condomini chiedano di avvalersi del distacco, immancabilmente si arriverà al momento in cui uno dei successivi condomini, a seguito del distacco da lui esercitato, arriverà a determinare i notevoli squilibri o aggravi che vietano il distacco e ciò non perché l’ultimo distacco da solo sia sufficiente a causare lo squilibrio oppure l’aggravio, ma unicamente perché, aggiungendosi a quello o a quelli già realizzati (che fino a quel momento non erano bastati a causare lo squilibrio o l’aggravio), determina il superamento del livello massimo di consumi che non consente più il distacco.

In altre parole è facile prevedere che per il primo o per i primi condomini distaccati possano sussistere le condizioni che consentono il distacco, ma che poi, a un certo punto, tali condizioni vengano a mancare e che così l’ultimo condomino che intende distaccarsi si veda negare la possibilità della rinunzia non per l’entità della variazione che lo riguarda, ma per il risultato, che si realizza, della somma dei vari distacchi precedenti esercitati dagli altri condomini, determinando così una situazione di ingiusta penalizzazione per l’ultimo condomino a vantaggio di quelli precedenti, che hanno invece potuto usufruire del distacco senza incontrare lo stesso problema.


note

[1] Art. 1118, ultimo comma, cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 129/99, 8924/01, 5974/04 e 7518/06.

[3] Cass. sent. n. 9526/2014.

Autore immagine: 123rf com


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