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Prescrizione crediti condominio: termini

28 Dicembre 2021
Prescrizione crediti condominio: termini

Oneri condominiali: il debito ha una scadenza diversa a seconda che si tratti delle bollette ordinarie o di quelle straordinarie.

Come tutti i debiti anche quelli con il condominio cadono in prescrizione. Il che significa che se l’amministratore non sollecita il condomino moroso per diverso tempo, il debito si cancella in automatico e ogni richiesta di pagamento risulta illegittima. 

Non a tutti però è chiaro quali sono i termini di prescrizione dei crediti del condominio, ossia entro quanto tempo l’amministratore deve agire per richiedere il versamento degli oneri ordinari, straordinari e dei conguagli. 

Il problema riguarda soprattutto quei condomini dove gli amministratori sono meno solerti nell’adempimento dei propri compiti e quelli in cui, per via dei rapporti di buon vicinato, si tende a gestire le morosità in modo informale, con richieste verbali, spesso chiudendo un occhio e consentendo al debitore un rientro graduale. Proprio in questi casi ci si accorge, dopo molto tempo, che è ormai troppo tardi per riscuotere le somme in quanto sono ormai scaduti i termini di prescrizione dei crediti del condominio. 

Ecco allora una breve guida per orientarsi in questa materia delicata.

Cosa sono gli oneri condominiali?

Come noto, gli oneri condominiali (che alcuni chiamano «bollette» o anche «spese») sono di due tipi:

  • quote ordinarie: inerenti cioè alla normale gestione del condominio. Attengono ai consumi delle utenze, al pagamento dei fornitori per i servizi di cui fruisce periodicamente il condominio (ad esempio, controllo e manutenzione ascensore, giardiniere, pulizia scale, elettricità, acqua, ecc.);
  • quote straordinarie: inerenti cioè alle spese impreviste e di consistente importo per interventi eccezionali, da sostenere pertanto una tantum (ad esempio, il rifacimento del tetto, la sostituzione della caldaia, la sostituzione di un montante dell’ascensore e così via).

A ciò si aggiungono poi eventuali conguagli che sono le correzioni, fatte alla chiusura del bilancio condominiale, tra le spese preventivate all’inizio dell’annualità e quelle effettivamente sostenute. I conguagli possono dare origine a ulteriori crediti del condominio (quando le spese sostenute sono superiori a quelle previste) o, più raramente, a debiti (quando si è speso meno di quanto si prevedeva). 

Chi deve pagare gli oneri condominiali?

A pagare gli oneri condominiali sono i condomini, ossia i proprietari degli appartamenti. 

Nel caso di affitto o di usufrutto, è il contratto stesso a specificare quali spese siano a carico del conduttore o dell’usufruttuario e quali invece a carico del proprietario dell’immobile o del nudo proprietario. In assenza di indicazione, sono interamente a carico del conduttore e dell’usufruttuario le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore e dell’usufruttuario nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Nel caso di diritto di abitazione, concesso all’ex coniuge all’indomani della sentenza di separazione o divorzio, la ripartizione delle spese condominiali segue gli stessi criteri appena indicati salvo che il giudice non abbia posto gli oneri integralmente a carico del proprietario.

Prescrizione spese condominiali ordinarie

La prescrizione delle spese condominiali è diversa a seconda che si tratti di quote ordinarie o straordinarie.

Le prime si prescrivono in cinque anni. E ciò perché, a norma dell’articolo 2948 Codice civile, le spese che maturano periodicamente, almeno una volta all’anno (o in frazioni inferiori di tempo) hanno un termine di prescrizione di 5 anni.

Le spese condominiali ordinarie vengono riscosse di solito mensilmente o comunque entro frazioni di tempo non superiori a un anno (a volte bimestralmente o trimestralmente). Esse infatti maturano proprio con la chiusura dell’esercizio e, quindi, sono dovute con riferimento a ciascun anno. E ciò indipendentemente dal fatto che l’amministratore si dimentichi di riscuoterle. 

Prescrizione spese condominiali straordinarie

Diverso è il discorso per le spese straordinarie che, invece, maturano solo quando vengono sostenute e non annualmente. Per esse vale quindi la regola generale stabilita dall’articolo 2946 del Codice civile a norma del quale tutti i crediti (salvo diversa previsione) si prescrivono in 10 anni.

Dunque, gli oneri condominiali straordinari cadono in prescrizione dopo 10 anni.

Prescrizione conguagli condominio

I conguagli, in quanto collegati alla gestione annuale, seguono la stessa regola delle spese ordinarie e, quindi, si prescrivono in 5 anni.

Da quando decorre la prescrizione delle spese condominiali?

Un ulteriore problema sorge nel momento in cui si deve individuare il momento in cui inizia a decorrere la prescrizione (il cosiddetto dies a quo). Secondo la Cassazione, la prescrizione decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto predisposto dall’amministratore, ossia dal momento in cui ogni condòmino viene a conoscenza della quota precisa che deve pagare [1]. Tutto ciò in conformità alla prassi normalmente seguita dagli amministratori di interrompere la prescrizione riportando il saldo degli esercizi passati nei consuntivi successivi, facendo sì che questi vengano poi approvati dall’assemblea.

Interruzione della prescrizione spese condominiali

Il termine di prescrizione può essere interrotto da uno dei seguenti atti:

  • sollecito di pagamento;
  • notifica di un decreto ingiuntivo;
  • notifica di un atto di precetto;
  • riconoscimento del debito da parte del debitore;
  • richiesta di dilazione da parte del debitore;
  • richiesta di saldo e stralcio da parte del debitore.

Con l’interruzione della prescrizione, il termine inizia a decorrere nuovamente da capo a partire dal giorno successivo.

Il rinnovo e la scadenza del termine di prescrizione 

Il termine di prescrizione delle quote condominiali, a seconda della rispettiva natura, si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condòmini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventano esigibili in ogni tempo.

Dall’altra parte, il pagamento degli oneri condominiali, anche se prescritti, da parte dei condòmini viene configurato come una condotta equivalente a riconoscimento del debito, che costituisce un atto interruttivo della prescrizione.

Prescrizione crediti condominio per chi è in affitto

Chi è in affitto deve versare le spese condominiali (i cosiddetti oneri accessori) in favore del locatore e non invece del condominio con cui non ha alcun legame, non essendo un “condomino”. L’unico rapporto contrattuale è infatti con il locatore. È solo per comodità che a volte si chiede all’inquilino di girare l’importo direttamente all’amministratore ma ciò non cambia i soggetti del rapporto giuridico. 

La legge stabilisce per il conduttore un termine di prescrizione diverso per il pagamento delle spese condominiali che è sempre di 2 anni. Ciò vale solo per le spese condominiali ordinarie e per i conguagli visto che, comunque, le spese straordinarie sono sempre a carico del locatore. 


note

[1] Cassazione 11981 del 5 novembre 1992; Cassazione 4489 del 25 febbraio 2014

Autore immagine: depositphotos.com


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